對於外界而言，合併後的大悅城控股究竟能發生什麼樣的化學反應才是關鍵。重組後1+1=？已經並不是一道數學題。
3月27日，晴，一個普通的工作日，對於中糧集團副總裁周政卻不普通。
一早周政輕步邁入深交所8樓，他臉上的表情和當天的天氣一樣怡人。在這裡他將見證中糧集團旗下港股上市公司大悅城地產（00207，hk）和A股上市公司中糧地產（000031，sz）的正式合併。
隨著鐘聲的敲響，兩家公司正式合併為大悅城控股，股票代碼維持A股代碼不變。這一刻對中糧集團意味著終於可以結束2個上市平臺、3處辦公地、4類細分業務，在長達10年的時間裡，卻沒有統一番號的日子。
曾經，中糧集團地產酒店業務推介會出現沒有名字的尷尬一幕。那並不是一次失誤，因為涉及兩家上市公獨立性問題，名字不能亂用，否則容易讓上市公司和控股股東及其下屬企業之間產生關聯交易以及同業競爭等問題，無奈只能不用任何一個名字。
對於外界而言，合併後兩家公司究竟能發生什麼樣的化學反應才是關注的重點。港股上市，主營商業地產的大悅城地常年排名業內頭部，而專注於住宅業務開發的中糧地產略顯落寞，在業內第三梯隊徘徊。
重組後1+1=？已經並不是一道數學題。
商、住板塊各自為戰
1993年10月，伴著改革開放的春風，中糧地產在深圳成立。11年後，接掌中糧集團的寧高寧對集團地產業務做出調整。這次調整，先是重新定位中糧地產住宅業務，推動中糧集團住宅地產在A股敲鐘；再是確定將公司投資性物業和住宅發展業務分開發展的計劃，大悅城就是在這次計劃中誕生。
2007年，首個大悅城項目在北京西單開門納客，並一舉成為行內標杆。該商場自2008年，即開業第一年就實現盈利，基本沒有經歷過新購物中心的“養商”期。此後8年間，西單大悅城一直可以達到每年25%的超高投資收益率，成為後續開業的大悅城和其他購物中心學習的標杆。
西單大悅城的成功很符合寧高寧的商業哲學“第一個一定要是經典。”
3月19日，大悅城率先公佈2018年業績。公司實現營業收入81.29億元，同比減少30.3%，全年淨利潤約為31.13億元，較上年增長20.9%。營收下降主要受銷售物業交付面積減少及交付產品結構變化平均單價降低影響。
其中大悅城購物中心，全年租金收入達到26.03億元，同比增長11.4%，主要來自新開業的杭州大悅城項目貢獻租金收入4320萬元；以及四處購物中心改造後帶來的業績較提升。
過去十幾年，兩家公司很少有業務上的聯繫，反而受業務同質化掣肘，沒有發揮公司出協同效應，從兩家公司的業績報告便能感知一二。
2018年中糧地產全年實現營業收入141.20億元，較上年增長0.55%，淨利潤達到13.89億元，較上年增長46.91%，主要原因是本年結轉的商品房資源毛利率較高，淨利潤同比增加所致。
但是在公司拿地減速，銷售大增52.39%的情況下，現金流卻三年內首次出現負值，淨流出18.64億元，被外界質疑。
激進的擴張目標
與國內其他商業地產開發商大舉拿地開建購物中心不同，大悅城的擴張速度一直較慢。從2008年，第一座大悅城計入業績算起，到2018年底13座大悅城的速度，已經被華潤和保利等央企甩在後頭。
其實大悅城不是沒有加速擴張的意思。2010年，西單大悅城運營取得成後，中糧集團決定向全國佈局大悅城。寧高寧當時提出10年佈局20個大悅城；2016年上面的提法換成5年20城，提法更激進，但大悅城在行動上一直滯後於口號，直到2018年突然變奏，一年開4家大悅城。
2018年，中糧集團重啟重組計劃。早在年寧高寧在任期間，中糧集團就有意推動旗下兩家公司合併，但因為各種原因，一直沒能落成。中糧集團作為首批國企混改企業之一，從啟動混改工作以來，已經有多個業務板塊完成混改工作。
去年10月重組計劃過會被否，外界分析這與其較小的銷售體量不無關係。相比較而言，中糧地產的業績有些讓人著急。2018年中糧的銷售體量為398.64億元,同比增長52.39%,進步中。但中糧地產也是混跡資本市場25年的老牌央企，與同為央企的華潤和保利相比，銷售體量難言優秀，僅為華潤的18.92%，保利的9.85%。
奇點君整理自年報 單位：億元
留給中糧集團地產業務混改的時間和留給國足的時間一樣，過會被否後中糧地產馬不停蹄的準備二次過會方案，新增《盈利預測補償協議》，並最終在12月份過會。《盈利預測補償協議》提到大悅城未來三年的業績承諾實現總利潤不低於18.9億元，否則明毅公司會做出相應補償。
對於這份補償協議，大悅城地產執行董事曹榮根在2018年業績了發佈會上表示，壓力還是有的，但是相信團隊會實現承諾。
4月16日，在大悅城的全新品牌升級會上，大悅城控股副總經理姚長林宣佈公司未來的目標：預計3年-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米，持有性項目及銷售型項目都將超過50個，衝擊千億陣營。
這次步子邁的更大，畢竟這次的業績補償是白紙黑字寫出來的，不同於之前僅僅是一句口號。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴奇點君，新目標較為激進和其重組以來新的企業戰略有關，同時體現了公司雄心勃勃的姿態。當然對於此類企業來說，當前投資方面類似土地儲備等規模不大，後續一方面是要不斷實現對原有中糧地產業務的開發，另一方面是要適當去併購一些既有項目。
截至2018年底，大悅城土儲約為634萬平方米，主要佈局北方、長三角、西部、三亞及南方等五大區域14個一二線城市。據《中國經營報》報道，截至2018年12月底，中糧地產獲得北京、杭州、南京等8宗地塊，總用地面積月56萬平方米。克爾瑞數據顯示，2018年百強房企平均拿地面積為483萬平方米。
北京商業經濟學會常務副會長賴陽對奇點君表示：“該目標實行起來有一定難度”。雖然大悅城品牌影響力和知名度都很高，但是要完成目標，擴展布局是必然，目前一二線城市佈局空間有限，進入二三線城市可能是其佈局方向之一，但其所代表的新型生活方式，能否在二三線城市被接納，一方面將受制於當地生活水平、消費習慣的影響；另一方面受高品質商家是否願下沉的影響。
升級主題街區缺新意
在大悅城合併重組還沒落定之時，中糧地產的人士調整頻仍，據奇點君不完全統計，從2018年至今，中糧地產陸續有8位副總及董事級別的高管辭職。外界認為這些高管離職，是給未來地產發展商業地產讓路。而“大悅城控股”這一名字似乎又在佐證這一猜想。
對於名字周政解釋：“我們還是覺得應該主打一個市場化品牌”。相比而言，瞭解大悅城的人比中糧地產的更多。合併後公司將做好住宅與商業之間的平衡，住宅業務同樣是A股平臺的一大優勢。“大悅城品牌落地後，我們才與城市有更多溝通機會。”
雖然，大悅城表示會平衡商住兩塊業務，但賴陽對奇點君表示，商業地產是大悅城的核心競爭力，企業的發展還是要以此展開，如果平均分配在商業和住宅上的實力，沒有形成獨特的，可持續的優勢，會消減自己的競爭力。
毋庸置疑，大悅城的運營能力是優秀的。迄今為止，大悅城在運營方面歷經3代。1.0時代，注重品牌和各種業態引進。2.0時代，突出每個商場的主題的時代，天津的騎鵝公社、上海的愛情地標、成都的咕嚕學院等都是這一時代的作品。
2018年大悅城運營進入跨入3.0時代，以“平臺賦能”為核心，著力打造內容平臺、智慧平臺和資本平臺，大悅城賦能。智慧平臺強調科技與服務的結合；資本平臺強調以品牌效應實現資本閉環，而內容平臺仍以主題街區為主打。
“購物中心發展創意主題街區的方向不會走下坡路。”賴陽對奇點君表示。只是現在更多的企業進入商業地產，競爭更加激烈，門檻越來越高而已，
廣州正佳廣場的水族館，北京僑福芳草地裡藝術品雲集、北京合生匯的21街區……都在不斷刷新我們對購物中心創意的上限。
2018年，我國新增大型商業項目533個，新增商業體量達4811萬平方米，僅新開業街區就高達90個。上游財經專家顧問江瀚接受《中國建設報》採訪時表示，近年來，商業地產相對實現了較快發展，必然導致產能過剩，尤其是很多二三線城市。在這種狀態下，很難說哪家商業地產公司能實現大發展。
春江水暖鴨先知，4月初，位於西單大悅城的“大悅酒店”開始試營業。該酒店位於商場8層及以上樓層，連接西單大悅城內部查特花園等區域。“商場+酒店”模式是很多持有型商業物業的標配，非常普遍。
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利表示，這種組合可以相互提供配套服務，可以相互共享客流，放大各自的收益空間和能力，形成“1+1>2”的資源整合效果。
“作為一個綜合體，要有複合的收入來源，酒店，寫字樓等都可能成為與購物中心複合的收入來源。”賴陽認為。商業地產優勢還有很多的增長空間，一是繼續開店；二是逐漸形成自己的品牌，比如西單大悅城的“購物中心+酒店”模式就可以發展出自己的酒店品牌；三是在方方面面擴展領域挖掘更多價值。
針對未來3-5年6000萬土儲目標，巨大的土地增量將來自哪裡？以及如何看待外界對大悅城創意匱乏的質疑？奇點君致電大悅城地產商業管理中心某高管，對方婉拒採訪，讓奇點君聯繫公司辦公室進行採訪。
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