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【政策背景】
2016年4月25日，南京市發改委發佈了《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》，意見明確指出，加強普通商品住房價格指導，鼓勵企業加快普通商品住宅上市節奏，有效增加中小套型住房供應，保持房地產市場合理適度價格水平。
“
對主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2—3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。”三年飛逝，南京房價有沒有被精準鎖定在8%-12%的年漲幅呢？2016年的“限漲令”到底是不是壓住了南京狂熱的房價上漲態勢呢？
《哥們買房》特別調查小組選取了幾十個樓盤樣本數據，對南京近三年房價“挖掘性”覆盤，發現了5個驚人的內幕事實。
【瘋狂的河西】
8家樓盤三年零漲幅
驚人事實1：隔條馬路“套利”100萬元
河西一直被稱作南京房價的風向標，房價上漲也是最為“彪悍”的。
有數據顯示，從2016年以來，南京河西共有24家樓盤上市，21家樓盤已經賣光。
2016年1月15日，河西中部金隅紫京府推出68套房源，開盤均價為37000元/㎡上下。限漲令出臺後，當年5月9日，這家樓盤再次推房時，價格為42000元-46000元/㎡之間。此後，價格一度穩定在45000元/㎡以下。
金隅紫京府登記現場
相關人士說，“政府限漲令執行很‘強硬’，完全不給漲價，開發商也沒有了囤房的必要”。
2016年7月，河西南的“非主流樓盤”海峽城，領取的銷許價格為27000元-32000元/㎡。2017年5月4日，海峽城最後一棟住宅6號樓開賣，均價32200元/㎡，相比較前一次價格，漲幅僅7%，符合單價在3萬元以上房源價格年度漲幅8%以內的“限漲令”。
我們不完全統計發現，這三年時間，河西至少有8家樓盤的房價是零漲幅。
同樣，以魚嘴規劃鵲起的河西南部，升龍天匯、五礦崇文金城、金地風華、正榮潤峰等“名盤”，房價也牢牢地釘在了35000元/㎡以內，一度有人將這一區域的房號費炒到了30萬元起步價。
房號費最高的，據說是河西仁恆江灣天城，2016年11月份的一次開盤，有人心甘情願花100萬元買一個房號。
彼時，也有河西中部的緊俏樓盤，房號費叫到了80萬元一個。
似乎皆為坊間言，查無實證。
武漢就有房屋中介騙取能買到緊俏房源的45萬元“茶水費”後，東窗事發，後來投案自首被判刑七年。
房號費風生水起的熱乎，源於限漲令之後二手房的一路攀高。
河西中部以金隅紫京府、上建工海玥名都為代表的樓盤，二手房掛牌價一度都在7萬元/㎡以上；河西南部以朗詩熙華府、佳兆業城市廣場等為代表，二手房價逼近在50000元/㎡上下。
“再什麼樣的戶型，一套房子，你在河西搖到號後，立馬能賺到100萬元以上。”
房產中介的吆喝聲中，我們看到的是搖到一套房子後，隔條馬路，就能至少套利100萬元。
還有最為瘋狂的一幕：2017年11月18日，佳兆業、朗詩、金地、綠地、五礦等在內的南京河西10家樓盤，同一天搖號出售3177套房源，共計吸引了3萬組的南京家庭參與搖號選房。
時有分析說，因為首付款和驗資的原因，那幾天有1000億的資金在河西樓盤流動。
回憶起來，像一個夢。
【期許的江北】
新區面積是法國巴黎的7倍多
驚人事實2：投資三套房兩年一套沒賣掉
比及河西，南京的江北，縱有國家級新區的加持，對於房地產的熱鬧，也是由熱轉溫，在限漲令之後，市場更是以緩和為主。
2016年5月，浦口新區的金地淺山藝境樓盤，售價在24700元/㎡左右，基本上將非隧道口的江北房價頂在了25000元/㎡的“高度”。2016年12月推房時，精裝房的均價是27144元/㎡。
江北的樓市，不同板塊，價格不一，房價變化也不一樣。
為什麼？先說江北新區有多大，規劃面積是788平方公里。
我算下，這個面積，大概是和美國紐約一樣大，比首爾大一點、比香港小一點，是那個巴黎聖母院被燒的法國首都小巴黎的7倍多。
所以，房價差異太多。
在核心區的房價控制上，政府可謂完美一擊。
2016年7月，中建國熙臺首次開盤，均價30000元/㎡此後的開盤，均價均控制在3萬元/㎡，屬於三年零漲幅的標誌性樓盤。
今年3月底，江北今年第一個現房新盤金地風華國際亮相，以均價3.05萬元/㎡銷許價格面世。
風華國際開盤現場
限漲令下，江北豈有完卵？
在限漲令前的夜晚，2016年3月份。六合區新房整體均價在5000元-9000元/㎡之間，幾乎還沒有過萬的房子。
當時，冠城大通藍郡在售均價位7800元/㎡；現在，它的實際銷售價為13800元/㎡上下，三年漲幅超過70%以上。
六合消滅了萬元以內樓盤後，造就六合房價天花板的，是現在的保利榮盛合悅樓盤，售價在15200元/㎡上下。不過，這一價格並不是賣得太好。
有一個事實，說一下：
我有一個朋友，在2016年吃了江北三套房子，結果2018年出售時，一套也沒賣掉，不是加價太高，是因為新房的限價和他當年買房時價格差不多，這樣的投資，二手新房，又能賣給誰？
【複雜的城北】
中海大漲5000元/㎡，星河接力賣精光
驚人事實3：有樓盤將毛坯房賣貴了4000元/㎡
南京的城北，註定不能是“北丐”，但總覺得是土洋結合。
2017年3月，鼓樓濱江的深業濱江半島樓盤，領取了3號樓銷許，均價高達38780元/㎡，比上一次開盤，2016年5月的房價，上漲了4000元/㎡。
深業濱江半島開盤現場
一個令人詫異的現象誕生了：便宜的價格是精裝房，價格貴的反而是毛坯房！
由此，南京房地產史上，一度將深業濱江半島歸為“南京最貴毛坯房”。
時過境遷，北丐升級。
2018年8月，鼓樓濱江仁恆桃園世紀樓盤殺向市場，精裝修房價為43800元/㎡；同年12月，這家樓盤再領銷許，價格上漲至45000-49000元/㎡，其中最高單價已達61000元/㎡。
重回到2016年6月份，邁皋橋板塊的中海玄武公館入市，售價33000元/㎡，嚇傻了當時售價27500元/㎡的恆大翡翠華庭。
因為恆大再大，也抵不上中字頭的海。
中海玄武公館破土而出，2016年連續四次賣房，房價拾級而上。2017年初，價格已漲至38000元/㎡，不到一年，大漲5000元/㎡。
北丐繼續升高，星河天賦今年3月份推出142套房源，均價38900元/㎡，賣了個精光。
這個原因，應該不是什麼得道高僧的加持，而是南師附小分校和科利華中學分校雙學區對星河的加持。
【尷尬的城東】
房價螞蟻拉火車，兩三年沒什麼變化
驚人事實4：京奧港深陷高價地潰退麒麟
麒麟地區，完全可以稱作是南京的城東。
因為某些原因，這一定位為高新區板塊的房地產發展，一度是停滯不前，一些高價地深陷泥潭。
2016年4月15日，一家叫做京奧港的開發商，以 47.6 億元拿到一塊土地，樓板價高達22353元/㎡，當時這一區域的房價鮮有超過18000元/㎡的。
麵粉比麵包貴。
2018年2月的京奧港未來墅
限漲令下，2017年9月，幾乎四面楚歌的京奧港未來墅面世，售價26000元/㎡左右，只比地價高出3000多。隨後，項目因拖欠工程款全面停工。
2018年6月，藍光接手，改頭換面為黑鑽公館，2018年8月的售價還是26000元/㎡左右。
2018年8月的藍光黑鑽公館（原京奧港未來墅）
依然存在銷售困局。
環繞紫金山，這一區域的房價，在限漲令下，房價是螞蟻拉火車。
2016年4月，復地御鐘山、五礦晏山居等樓盤的售價被牢控在37000-38000元/㎡之間。直到現在的新城璞樾鐘山，在售房的價格在42000元/㎡上下。
2016年10月，銀城君頤東方樓盤，開賣時的價格為42548元/㎡；2017年4月加推價41000元/㎡，2017年12月收官價42000元/㎡——一年多時間，價格紋絲不動。
同樣，馬群的中垠紫金觀邸，2017年12月開盤價格為26500元/㎡，2019年3月加推價格為26500元/㎡，也是毫無變化。
在限漲令之前，開發商的“囤房”變得毫無意義。
2016年3月，仙林萬達茂的房價為2.2萬元/㎡。直到2018年10月份，萬達茂再次賣房，均價23000元/㎡，只漲了1000元/㎡，但因為二手房房價高達3.5萬元/㎡左右，這批房源遭到了“瘋搶”。
【不畏的江寧】
從1萬元到3萬元不等，有樓盤還在跌價
驚人事實5：一直是南京剛需買房人的勝地
兩江板塊，托起南京樓市半邊天，其中一江就是指江寧。
江寧九龍湖區域，恆大悅瀾灣從首開到收官，共開盤四次，2017年9月首開價格26595元/㎡，11月加推均價26595元/㎡。
2018年1月加推均價26594元/㎡，3月收官價26594元/㎡；2018年底五礦瀾悅棲原首開均價30357元/㎡，突破3萬元/㎡。
百家湖區域內不少樓盤都在2016-2018年之間相繼收官。
如龍湖春江酈城、萬科翡翠公園、金輝禹州金陵銘著等，這些樓盤隔半年或是一年數次開盤加推，價格漲幅不大。
如龍湖春江酈城2016年5月首開均價28000元/㎡，8月加推29500元/㎡，10月加推29540元/㎡，2017年3月加推29498元/㎡，6月收官價29498元/㎡。從首開到收官的13個月，價格只上漲了5.35%。
青龍山生態新城區域“拓荒盤”東城金茂悅2016年9月首開24000元/㎡，10月加推24579元/㎡，2017年5月加推24412元/㎡，7月收官價24390元/㎡。從首開到收官的10個月，價格上漲1.6%。
江寧濱江區域2016年4月新房均價10000元/㎡，在2017年最高賣到13000元/㎡。
目前區域無新房在售，僅樓面價11077元/㎡的魯能硅谷公館待上市。
禹洲弘陽濱湖裡從首開到收官共開盤3次，2016年11月首開均價12200元/㎡，12月加推12000元/㎡，2017年4月收官均價12000元/㎡。5個月內價格下跌1.6%。
正方新城區域2016年僅銀城藍溪郡一盤在售，項目在2016年5月收官價13800元/㎡。目前區域綠地理想城一盤在售，均價22000元/㎡。
祿口區域翠屏城2016年8月開盤均價11500元/㎡，2017年2月加推12026元/㎡，2017年11月加推12217元/㎡，2019年1月收官價12218元/㎡。價格微漲。
翠屏城收官房源開盤現場
淳化區域2016年無新房在售，到2017年10月迎來萬科金域和昌東方、弘陽禹洲時光春曉兩家“拓荒盤”上市。萬科和昌金域東方2017年10月首開23889元/㎡，11月加推23889元/㎡，2018年3月開盤價23754元/㎡，5個月內價格下跌0.57%。
江寧區“六山一水三平原”，面積太大，佔到南京總面積的20%多，房價的落差也從單價1萬元到3萬多元不等。
從價格的多元化來看，這裡，依然是南京剛需買房者的勝地。
3年時間，房價也被穩穩地“按住了”。
【我們的結論】
一紙限漲令，讓南京的房地產市場像老鴨子游水——看上去波瀾不驚，水面下卻是舞爪踢腿。
如南京的本土地產公司，弘陽、銀城紛紛選擇港股上市，角逐資本市場；有的投資者紛紛套牢房地產，進退兩難；有熱點樓盤房價倒掛，搖號似中六合彩……
終究一句話：“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一定位，南京房價已經整整三年“畫地為牢”，房價的漲幅也好似螞蟻拉火車。
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