前言
隨著經濟的發展和房地產市場的開放，房地產建設市場的競爭越來越激烈。國家宏觀調控也在進一步加強，在開發項目過程中，以最低的成本獲取最大的社會效益和經濟效益成為房地產開發企業走向成功的關鍵。 房地產開發項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質量、開發週期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建築產品，其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。怎樣有效地控制成本，我想從以下方面進行淺述：
一、成本控制的意義
房地產開發項目的基本特點是：產品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發的項目均有不同的地域環境，風格類型和使用要求，一次設計僅適用於一個特定開發項目。而就一個特定的環境和項目而言又有多種風格的建築和結構類型可供選擇，形成多變性和不確定性。因此要使開發項目的成本達到最低，其成本管理則是一個十分複雜系統的工程。要完成這個系統工程必須由信息工程、專業技術、營銷策劃、經濟分析造價控制、統籌各方協同配合方能實現。
房地產項目的開發一體化程序為：選址、徵地、策劃、設計、工程、銷售、售後服務六個階段；但就項目開發建設分四個階段：一是策劃階段；二是設計階段；三是施工階段；四是保修服務階段。
二、房地產項目的主要成本構成
房地產企業雖不同於一般企業，但也有其共同點。下面就具體分析一下房地產開發項目的成本構成。
1．項目前期階段的成本。
這一階段主要是在市場調研的基礎上，對項目進行可行性研究分析，綜合論證和決策。具體工作包括房地產項目的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，這期間直接發生的各項支出，對於整個項目來說是基礎性階段，非常重要。但是這一階段的成本佔總成本的比例較低，一般不會超過4％。此階段的成本主要是指項目開發前的市場調研、可行性研究等開發費用，為了保證項目的成功，應加強此階段的工作。
2．土地、土建、設備費用。
土地費用是評價一個項目是否可行和預期利潤的最主要的經濟指標。房地產開發企業獲取土地有三種方式：協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強，通過拍賣方式獲得開發土地成為主要的方式。但土地、土建、設備費用是房地產開發成本的主體內容，大致佔總成本的80%。其中最重要的是土地費用，約佔總成本的30-40%。土地費用是評價一個項目是否可行，是否有預期利潤的最主要的經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。我們在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設計也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬於押金性質，如檔案裝訂金、勞保費、綠化保證金等，但由於種種原因，企業難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，收費標準偏高。這部分成本是房地產開發項目的成本構成中受外界因素影響最大的一塊，一般佔項目總投資的10-15%。
3．項目設計與計劃階段成本。
具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程勘察(測量)費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監督管理費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、汙水處理廠建設費、土地有償出讓項目辦理“四源’，接用手續、人防、消防審核費用等。
4．項目施工階段的成本。
這一階段是房地產開發項目的具體建造過程，一般從現場開工到竣工後交付使用為止。開工手續辦理時的監理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等。竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪產權登記費等。
5．管理費用。
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括：管理人員的工資差旅費用、辦公費、保險費、職工教育費等。 在整個成本中所佔的比例一般為2％左右。
6．貸款利息。
房地產屬於資金密集型行業，因此必須藉助於銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付利息，貸款利息也成為開發成本的一個重要組成部分。但是對於具體的企業、具體的項目，它所佔成本的構成比例相對不穩定。
7．稅費。
與房地產開發建設有關的稅收包括：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔有稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅、契稅、企業所得稅、印花稅等，根據項目的不同，稅費略有差別，除所得稅外一般佔銷售收人的7％
8．其它費用。
它主要包括：宣傳費用、各種不可預見費用，在成本構成中一般為5％左右。
三、房地產開發項目成本控制措施
1、項目策劃階段成本控制
此階段是開發項目的成敗關鍵，一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現為項目的選址(地段、地塊的選擇)和項目建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費(拆遷、賠償、過渡等項費用)和配套設施費用的高低，結合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經濟效益。接著是建設方案的確定，當建設地點特定後，對開發成本和效益尤為重要，通常的作法是進行建設方案招標。開發商制定招標文件除了小區(或區域)的總體規劃設計、功能、配套要求和建築設計等技術指標外，還必須有經濟指標(投資估算)，在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組。業主選定的中標方案必須是技術和經濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經濟指標欠佳，但在實施中可採取措施有效優化經濟指標者。經濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破(或較大突破)估算值。
2、設計階段的成本控制。
設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，項目設計要儘可能採用國家和省級的設計標準，因為項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益，因而設計階段對項目投資的影響最大。碧桂園企業都有自己的設計公司，更應該有效加強設計理念的合理性與科學性，有效控制設計規劃方案，對項目成本所帶來的影響。據經驗統計，在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75％～95％；在擴初設計階段，對工程造價的影響只佔工程總造價的35％～75％；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5％一35％。很顯然，項目投資控制的關鍵在於施工前的投資決策和設計階段。根據以往所開發的項目統計，設計費一般只佔建安工程總造價的l％左右，但正是這l％的費用，對工程造價的影響卻佔75％以上。按價值工程的理論來說，加大設計費的投入可以降低建設項目的成本，即增加10％的設計費可節約5％的總工程造價。
在資金有約束的情況下，我們也可以採用限額設計，控制開發項目的成本投入。實行限額設計既可以保證項目的資金面不會造成太大的缺口，又能促使設計師採用更經濟合理的設計方案，從而避免了設計的隨意性。在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算來確定。保證有效的成本管理，並著重考慮以下兩點：(l)設計前的投資估算。通過對社會同類項目的價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調查，在項目評估的基礎上進行詳細的綜合比較、進行投資估算，作為初步設計控制的依據。(2)初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控制在批准的範圍內，同時應加強設計變更的管理工作。
3、工程招投標階段的成本控制。
建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的採購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質性報價中標，在開發的酒店、住宅中所用的高低壓設備、電纜、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，採用低價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現象，又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現。首先在參加投標的企業及材料商中選取3家～4家規模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業作為投標人。在招投標辦的監督下采用了詢標的形式進行投標。投標的程序是：先由投標方自主報價，抽籤決定詢標順序後，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然後進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最後報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，迫使企業儘量壓縮自己的利潤空間。
4、施工階段的成本控制。
質量控制、工期控制、成本控制是監理單位的三大任務。但目前的監理公司素質參差不齊，部分工作只是停留在質量控制這個層面上，因而成本控制還是由建設單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，將工程變更儘量控制在施工之前。
施工階段的成本控制工作主要包括：
(l)編製成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務；
(2)熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象；
(3)對經濟技術變更進行經濟技術比較，並進行預測和分析，嚴格控制設計變更；
(4)詳細進行工程計量，複合工程付款賬單，嚴格經費簽證；
(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。
(6)定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施；
(7)及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化；
(8)注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。
5、工程預決算的成本控制。
在工程預決算方面，項目的成本控制應引進投資監理的概念。具體的操作方法是：
(1)在決策和設計過程中，編制投資概算及預算。
(2)參與材料定價工作，根據市場材料單價調查，控制主要材料的價格，尤其是裝飾、安裝工程材料的價格。
(3)對影響工程造價的設計變更、簽證，從專業技術需要的角度，提出合理化方案，進行篩選比較。
（4）由項目部統一組織下，辦理中間結算價格和竣工結算價格，並由造價部出具工程造價審核報告。
(5)在下一步的項目開發中，還需進行建設工程全過程的造價監控，確保投資價款的合理使用，最大限度地發揮建設工程的投資效益。
6、保修服務階段的成本管理與控制
保修服務階段的成本高低，首先取決於工程設計和施工質量好壞，做好工程質量工作，則可以將保修費用降到最低水平。
(l)作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發商、施工單位和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發商自身責任所發生的保修支出。
(2)加強物業管理公司的素質教育及管理工作，加大對物業在使用中的監管力度和維護保養，從而達到減少保修量提高開發商信譽的目的。
四、成本控制總體上應注意的問題
1、成本控制的綜合性
成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，例如為了降低成本而降低質量要求，結果可能因為質量問題而造成返工或停工，拖延工期，不但達不到降低成本的目的，也會損害項目的整體功能和利益。因此，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。實踐證明，成本的超支通常並非成本控制本身的問題，而是由於目標的調整或是其他因素造成的，這些問題通常不是靠單獨加強成本控制就可以解決的，還需要通過合同控制、技術措施、管理措施來綜合解決。因此，當採取某項成本控制措施時，要考慮這項措施是否會對其他的項目目標控制產生不利的影響。如在採用限額設計進行成本控制時，一方面要力爭使實際的房地產項目成本限定在成本額度內，同時又要保證項目的功能、使用要求和質量標準，這種協調工作不可或缺。
2、成本控制的全面性
房地產項目的成本控制是貫穿於整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建築安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制；對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。
3、加強企業內部成本管理體系的建設
（1）建立企業內部成本控制管理組織機構
成立一個強大的成本控制管理組織，配備精良而優秀的技術管理幹部和人員，經常組織學習和培訓，提高內部的整體素質和管理水平，總結經驗、創新科學，成為一支真正有實力的、專業性的管理團隊。
（2）健全成本管理制度、制定管理目標
健全成本控制管理制度、加強認識、落實責任、使成本管理工作走向科學性、規範化的管理模式。
制定成本控制管理目標：從一個項目建設開紿，首先要針對項目建設開發的特點、投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益，多做調查研究，在可能的情況下要讓目標成本儘可能詳細，甚至包括一些不可預見的成本支出及風險係數，把成本預算系統化並編製成冊，這樣便於實施過程的核查和控制，使之達到“行之有效”。
（3）強化企業內部的成本控制管理
項目開發的成本控制，不能僅依賴決策管理層，還需要在企業內部建立一套完善的成本管理制度及體系。比如實行成本控制管理的約束機制和激勵機制，對每個部門每位員工分別進行考核，建立企業內部效益增長與員工利益成正比的分配製度，落實成本管理的獎懲方案，將責、權、利落到實處，做到獎懲分明，形成降低成本提高企業效益為中心的作用力，加強企業的凝聚力，培育以效益為中心的企業文化，讓所有員工意識到企業利潤的形成靠的是對成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，樹立員工的主人翁意識。
4、項目立項階段，作好目標成本預測
進入項目立項階段，企業首先要做好調查研究並收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地段、土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目方案設計、產品定位及預算上，企業要充分考慮到這些因素，可以根據市場價格採取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支範圍及擬訂費用標準，根據目標成本預測各項稅費支出，預訂支出計劃，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。
5、項目設計成本控制的注重事項
房地產項目設計一般可統分為方案初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關係到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本並進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：
（1）項目設計委託時，要向設計單位及設計人員提供儘可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發的定位、工程建設成本範圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟”“合理”，具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下儘可能從源頭上作好成本節約。
（2）初步設計完成後，要認真審查比對，不能過分依賴於設計部門。這一階段十分重要，著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。這裡的“合理”包含兩種意思；一是佈局是否合理，比如戶型，是否充分考慮在最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要，環境藝術配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為我們在銷售過程中發現很大一部分購買者對戶型和居住環境看得很重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，比如建築設計時可將功能分區相對集中，儘量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建築尺寸儘量採用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查後，針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，儘可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改後的設計方案要從新進行成本預算並再與目標成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預算設計。
（3）施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的一環。在設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質量”及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。因此在這一環要十分注重，不可忽視。比如：
a、基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料並對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現超深或返工現象。
b、結構配筋量標準不一。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統一配筋；比如對現澆板不分開間大小，都設計為統一厚度及配筋，這是十分浪費的。
c、安全係數取值偏大。比如：結構安全重要性等級及非抗震、抗震等級的選用。這些都將對設計結果產生很大的影響。
d、結構按取大值的方式進行統一標示或作文字簡單說明。以上設計毛病是控制工程成本不可忽視的問題。在施工圖設計完成後，除了要提交設計審查部門外，還要專門組織專業管理人員對施工圖進行認真和細緻的審查，對施工圖中存在影響工程質量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本的問題要及時與設計人員進行溝通並更正，避免不必要的損失及浪費。
6、項目實施階段，可以從以下幾方面考慮
（1）工程預算成本控制。通常施工圖預算都是在施工圖經過有關部門審查之後工程發包前進行施工圖預算，此時圖紙文件實際上已經定局，施工圖預算只要是按照圖紙設計的內容及做法要求按國家規定的預算定額和工程量計算規則進行計算工程造價。在這個階段的工程造價成本控制方法只要是認真地、客觀地按照圖紙計算工程量，要做到項目不重複、不多算、不漏項、反覆檢查核對。由於在施工圖預算過程中，預算人員對圖紙看得比較仔細且善於發現問題，這個過程也可以對設計圖紙的錯漏問題進行記錄並在圖紙會審時向設計部門提出合理建議並更正，避免在施工中出現過多的設計變更而造成建安成本增加。此外，在獨立費項目和材料價格的定價也要起到作用，因為目前建築市場上各種各樣的材料甚多，價格當然也有所不同，在預算時原則上是根據當地政府公佈的當期材料信息價，但實際上是不夠的，由於在實際工程中很可能用到的材料在生產廠家和品牌上與政府公佈的信息是有對應不上的，所以成本控制部門就必須進行市場材料調查，提取真實的材料價格確保預結算成果達到較好的真實性。
（2）工程發包施工方的邀標與選擇，嚴格選擇施工單位，要求施工方對項目施工管理具有較強的管理能力和經濟實力。建立合作共贏夥伴，創造條件，共同實現項目品牌標準和贏利目標。
（3）合同管理與控制。合同管理是開發企業的重要內容，也是降低工程成本，是控制資金投入的有效手段。簽訂合同認真審核，嚴格施工合同的訂立。在合同管理方面做到合同的履約，守合同重信用，依法規範操作。合同管理員、財務部門、項目工程部等有關人員密切合作，經常到施工現場瞭解工程進度，掌握施工形象，使每筆履約款項都依據工程造價監理的審核結果和工程的實際進度進行付款，做到了量款同步，較好地控制了資金的投人。
（4）加強現場管理。嚴格督促施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算帳後簽證，做好現場各種施工記錄，做好材料進料抽檢工作，及時掌握各種材料的市場價格信息，在保證質量的前提下儘可能將工期提前。
（5）充分調動現場管理人員的積極性，實行效益獎勵制度。在施工過程中，如有人發現施工圖設計錯誤或不合理的地方，通過確認，可以根據其節約效益給予適當獎勵。
（6）對施工進度款的撥付要嚴格籤認制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。
由以上幾點可見，房地產開發項目的成本控制與管理是一個多階段的、動態的和複雜的，要做好房地產項目開發的成本控制就必須要樹立起企業的成本意識，做好開發過程各個環節的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本控制管理運行體系，只有這樣才能在競爭及風險中立於不敗之地，併為企業贏取較大的贏利空間。
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