美國學者馬克·傑斐遜可能不會想到，他首創的“首位度”概念，80年後會在大洋彼岸走紅。
老齡化加速、產業結構轉型、人才爭奪戰……籠罩在中國大城市心頭的各種焦慮，最終找到了這個叫作“首位度”的洩洪口。信息時代的高速傳播，讓大家很快明白“首位度”的大致含義：區域內首位城市與第二位城市之間人口、經濟規模的比值。比值越大代表城市首位度高。
福建有廈門，山東有青島，這兩省省會的“首位度”自然有些尷尬。但在長三角唯一特大城市南京，就連在樹下下棋的老大爺也會盯著棋子，隨口一句：南京這首位度，得想辦法提高啊！
“提高南京首位度”這事兒，還要從2018年10月說起。
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2018年10月底，在中央巡視組反饋的意見中，城市首位度首次出現在官方說法中。南京、濟南、瀋陽、哈爾濱等省會城市被點名指出城市功能發揮不夠，在帶動區域發展方面沒有起到省會城市、副省級城市、中心城市該起的作用。
數據是最好的答案：從27個省會城市的“首位度”排行榜來看，濟南（沒合併前）墊底，為0.66；南京以比濟南多0.01的優勢，排名倒數第二。
看上去，南京並不是墊底，不用太焦慮？今年1月，山東省政府舉行發佈會宣佈：濟南合併萊蕪。瞬間南京的首位度就墊底了。
雖然江蘇省被稱為“內鬥大省”，但在關乎榮譽的首位度面前，這次全省一致對外，蘇南和蘇北團結一致，不再互懟，蘇錫常也不再嘲笑“徽京”。如何提高南京首位度，成為全省思考的難題。
“合併鎮江，實在不行就先合併句容，再不濟，先把寶華收了也可以啊！”霎時間，傳了幾十年的“句容劃入南京”又一次甚囂塵上。家住棲霞山下的老阿姨暗自欣喜：“從小聽到大的傳言要成真了？寶華的兩套房要漲價了？”
畢竟有成都合併簡陽、西安管理咸陽在前，還有濟南合併萊蕪在後，通過合併來擴大城市面積和提高GDP，被公認為是提高城市首位度最為簡單粗暴且有效的方式。一時間，南京合併鎮江、句容之後的各種分析層出不窮，彷彿已“箭在弦上”。
但，事與願違。這一說法，被官方給否認了：
行政區劃調整，是中央考慮的事情。南京不能簡單地、單純地以地域面積擴大謀求總量的首位度，而是要更加註重以新發展理念實踐推動高質量發展的首位度。敲黑板，劃重點：新發展理念、實踐推動、高質量發展。如何推動？南京不止在自身“6000平方公里的土地上”做文章，還把目光放到了整個長三角區域，建立半小時經濟圈等，其中呼聲最高的是“寧鎮揚一體化”。
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2014年8月江蘇省發佈的《寧鎮揚同城化發展規劃》，從交通網絡、生態環境、通信教育農業醫療等框架層面表述了同城化，在實現三城同發展的同時，也同步提高南京的首位度。
▲寧鎮揚一體化示意圖
為什麼選擇揚州與鎮江？首先從地理位置上看，這兩個城市距離南京太近了，官方文件都說了“京口瓜洲一水間，鐘山只隔數重山”、“三城一水間，孿生寧鎮揚”。南京人去揚州修個腳，去鎮江吃碗鍋蓋面，揚鎮兩地的家長來南京給上大學的孩子買套房，都很稀鬆尋常。
官方表示，寧鎮揚一體化的意義重大：有利於促進南京都市圈一體化，增強輻射帶動長江中上游地區的能力；有利於加快形成具有較強凝聚力的都市圈核心區，引領都市圈一體化發展，促進長江經濟帶共同繁榮，成為輻射帶動中西部地區的重要門戶。
隨後，揚州、鎮江也先後發佈了多項舉措，努力加強與南京的聯繫。在時間節點方面，官方表示到2020年，寧鎮揚一體化格局基本形成，基本形成寧鎮揚半小時、長三角1-2小時的快速交通圈，快速通達南京。這意味著，最快明年，寧鎮揚三城的1582萬人口，互通起來將更為便捷。
寧鎮揚將建設“五大中心”，鎮江主城可發展高端製造業與區域物流產業。重點建設仙林-寶華科技創新新市鎮、句容-湯山休閒旅遊新市鎮、龍潭-下蜀臨港產業新市鎮、揚中-李典生態休閒新市鎮和儀徵-龍袍臨港產業新市鎮。
在城際軌道方便，主要有寧句城際、寧揚城際和寧鎮城際。起始於馬群的寧句城際去年底已經動工，寧揚城際和寧鎮城際也在不斷地推進中。
寧句城際，又稱S6號線，從馬群出發，途徑麒麟、湯山、黃梅、寶華等，終點為句容站，預計實際通車時間為2023年。
寧揚城際，即S5號線，起於經天路，經過攝山星城、龍潭等區域，終於揚州火車站，計劃建設年限為2019年-2024年。寧鎮城際在南京的起點同樣是仙林湖。
或許，幾年後，在仙林大學城上學的揚州和鎮江人，可以坐地鐵回家。而揚州和鎮江人來南京爬棲霞山、紫金山，或者是去南京歡樂谷和萬達茂遊玩，除了開車，也可以選擇城際軌道。
面積約1.7萬平方公里的寧鎮揚，相當於2.6個南京或3個上海的面積，城際軌道交通的兌現，將直接加快人口的流動，加強三城之間的聯繫。
從房地產開發的角度來說，流動的人口＝買房機會，越來越多的品牌房企意識到寧鎮揚一體化所帶來的發展機遇，紛紛把目光投入的鎮江、揚州、龍潭等，畢竟在“買房跟著政策走”的金科玉律前，拿地開發也要緊隨政策利好的腳步。
在寧鎮揚一體化的新時代，有這麼幾家房企比較特殊：恆大在句容搞了個童世界，是恆大文旅的殺手鐧，打造三城的文旅中心；棲霞山的華僑城，也將充分發揮自身的造城能力，在南京打造全國第八座歡樂谷。
無論是瞄準句容的恆大，還是紮根棲霞的華僑城，都是將文旅與住宅開發相結合。而綠地則不同，結合自己的商辦優勢，選擇了寧鎮揚的“心臟”——金馬路，打造真正的TOD——綠地萬科雲都會。
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為什麼說金馬路是寧鎮揚的心臟？
生理學上，心臟是脊椎動物身體中最重要的器官之一，主要功能是為血液流動提供動力，把血液運行至身體各個部分。
如果把寧鎮揚一體化擬人化，就可以理解，交通優勢決定了金馬路的心臟地位。
金馬路目前是南京地鐵2號線和4號線的交匯處，規劃的12號線也將在這裡交匯。再加上“交通樞紐”的定位，這裡將成為寧鎮揚的軌道交通密集區，可不正是“心臟”的位置？
在這裡換乘地鐵的人，就是流動的“血液”。徐莊軟件園、紫東創意園、馬群科技園等周邊產業園的“濟濟人才”，還有仙林大學城十餘所高校的“預備軍”，建成後的金馬路TOD，人流如織。
TOD，對於南京人來說，這個外來詞已聽了太多次。在此前，南京並沒有真正的TOD，人們對於TOD是既熟悉又模糊。紐約曼哈頓高線公園、韓國D-Cube City、日本東京澀谷之光和香港九龍，是經典的TOD案例。
▲日本東京澀谷之光
以距離東京核心區6.5公里的澀谷之光為例，通過9條線路的互相交叉重合，從而實現對區域無死角覆蓋，成為東京圈僅次於新宿站的第二大交通樞紐。澀谷之光聚集4000家企業和20多萬就業人口，實現了從每年虧損3億日元到片區總體年收益220多億日元，質的增長，直接帶活該片區經濟。
幾年前，南京一股腦規劃了八大TOD，覆蓋城東、江寧、江北等多個區域，金馬路TOD就是其中之一，而且很特殊：
①三強聯合開發：綠地、萬科和南京地鐵，三方合作；
②三條地鐵交匯處，除了現在的地鐵2和4號線之外，還規劃有地鐵12號線；
③從寫字樓到高端商墅，再到酒店、交通樞紐等，金馬路TOD業態完善；
還有，金馬路TOD所在的區位、周邊三大產業園等，都是加分項。
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綠地萬科雲都會的總體量約36萬方，相當於2.5個東京澀谷之光的大小，共分為12棟建築，
包括交通綜合樞紐、高端寫字樓、商業、酒店、公寓等在內。綜合交通換乘樞紐位於在11號樓，位於地鐵2和4號線的金馬路站之上，未來還可以換乘仙寧鐵路，建成後的樞紐內還將設有停車場、長途客運站、換乘大廳等，與地鐵直接換乘。地鐵2號線連接河西、新街口、馬群與仙林，地鐵4號線串聯起龍江、鼓樓、青龍地鐵小鎮等，未來的12號線直通麒麟、上坊和百家湖。
金馬路TOD今後還將承擔長途客運站功能，主要發車方向為蘇南、部分蘇北、南京市域，涉及日發送量1萬人次，日發班次300次。
3條地鐵+高鐵+長途客運站+停車場，越來越多的人會在金馬路TOD經過，如何把“人”留住更為重要。這時候就要發揮綠地萬科雲都會的產品魅力了。
▲綠地萬科雲都會樓棟示意圖
1-4號樓為平層的酒店式公寓，主力面積為30-55㎡，低總價，是區域內少有的投資佳品。
9和10號樓為高端辦公，以100-160㎡的產品為主，單獨或組合使用均可。10號樓從去年年底開始銷售，目前所剩的房源不多，有不少周邊居民以及周邊產業園的企業主買來投資或自用，更有整層拿下的大客戶。
10號樓趨於售罄，9號樓已拿到銷許，依然是100-160㎡的主力面積，在整個南京寫字樓市場來看，如此純粹的、與3條地鐵真正實現無縫對接的高端寫字樓，綠地萬科雲都會大概是最好的選擇了。
公寓為“人”提供了居住，寫字樓為“人”提供了工作，但是隻有這些，就不能稱為真正的TOD。
11號樓除了交通樞紐之外，還同時規劃有商業和獨立商墅，將改變區域內高端商業空白的現狀，面積約300-500㎡的獨立商墅則是為紅酒會所、創意工作室等高端定製。
11號樓南北區中間為
城市集散廣場，造型獨特的紫金山形頂棚，將會成為東部地區的新地標。
▲紫金山形頂棚
綠地萬科雲都會將商業、辦公與公園等多功能融合貫通，屋頂公園可從二層換乘中心及南側辦公組團直接進入，將自然融入城市；籃球場、網球場、足球場、慢行道、休閒港灣等休閒設施一應俱全，打造獨一份的花園式辦公生活 。
12號樓規劃為高端酒店，總面積約7200㎡，方便後期在金馬路TOD中轉的商務人士，解決了帶著一身疲憊、拖著行李箱找酒店的無奈和尷尬。
還有面積約4000㎡的生活配套，適合運營生活超市、水果店、生鮮門店等，對於區域局面來說，如此基礎性的生活配套，實在太優秀。
除了項目本身規劃之外，馬群街道處表示後期將在金馬路TOD籌建城市候機廳，面積約600㎡，與南京南站的候機廳大小相當。2020年，城東的市民可能在此完成值機和行李託運，體驗大巴直達機場的一站式服務。
▲南京南站城市候機樓 來源：南京祿口國際機場
從鼓樓的紫峰大廈到南站的城際空間站，再到江北核心區的綠地江北金融中心和現在的綠地萬科雲都會，綠地的寫字樓一直是同類產品中的佼佼者，除了綠地獨特的拿地眼光和因地制宜的產品打造之外，還與綠地的“軟服務”密不可分。
綠地的office +“4+N”智慧辦公體系，
涵蓋產品、空間、資源、運營、服務五位一體，將幫助企業在成立申報、政策對接、運營幫扶、人才技術對接、資本嫁接、圈層搭建等方面做多重服務幫扶。此外，馬群街道的經濟科室將部分遷入綠地萬科雲都會企服中心駐點辦公，並設立綜合管理辦公室，為入駐企業提供零距離“店小二”式服務，為企業節省流程和時間成本。
寫字樓所配備的大型活動培訓場地、私密貴賓室、交流共享空間等等，也將成為綠地萬科雲都會的強大競爭力。金馬路TOD西側的馬群科技園內將建一個高端的文化娛樂體驗項目，東側的賽馬場內將規劃一個大型的體育文化項目。三大項目相輔相成、相得益彰，成為南京TOD經濟示範區。
寧鎮揚一體化的大發展格局，給以金馬路為中心的東部地區帶來了新的發展機遇。從今年年初就沸沸揚揚的東部地區也被正名為“紫東地區”，金馬路TOD正是紫東地區中心樞紐之一。
政策利好夾持下的金馬路TOD，再加上綠地、萬科和南京地鐵的資源整合，無疑將能發揮其在寧鎮揚一體化中的“心臟”作用，助力南京首位度的提升，當在水到渠成之中。
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