輕，似乎已經成為一種「時尚」。
「輕」裝上陣、品牌、管理輸出成為近年來房企轉型的核心代名詞。近年來，眾多房企紛紛開始向運營商轉型，試水存量市場，在這一轉型過程中，房企對於資產管理的重視度也在不斷提升。
這其中，尤以萬達為最。作為萬達的掌舵人，王健林幾乎「逢會必講」萬達的輕資產之路，並身體力行，成為國內大力踐行「輕資產」戰略的典型。本期，克而瑞研究團隊從商業、公寓、酒店&辦公&產業園三大領域對輕資產模式及其代表企業做了詳細解讀。致上談兵是致金研究院運營的實務研究型自媒體平臺，主要針對不動產、PPP項目投融資、PE/VC、IPO、科創板、併購重組、銀行信託、項目融資、資產管理、產業基金等資本市場業務方向的資訊分享、政策分析、產業研究，已覆蓋全平臺，【搜索關注：致上談兵】目前已在業內已廣為傳播，歡迎關注~
商業
近幾年大量的企業進入零售商業領域，購物中心的發展也從開發時代進入運營和資產管理的時代。在商用物業庫存風險加大，零售業業績不斷下滑的市場環境下，管理輸出模式更為受到青睞，成為投資開發之外快速擴張購物中心網絡的主要方式。萬達、大悅城、凱德等企業在管理輸出方面佈局的網點在不斷增加擴大。
典型企業分析
- 萬達-管理輸出戰略持續升級
2015 年起，萬達開始提出輕資產模式。其輕資產模式主要包括兩種形式：1).投資類輕資產-即第三方出資，萬達負責選址、設計、建造、招商、運營；2).合作類輕資產-即第三方出資、出地，萬達負責設計、建設指導、招商運營，淨租金雙方 7：3 分成。2018 年萬達商管集團實現租金收入 328.8 億元，輕資產進程不斷提速， 2018 年開業的萬達廣場中，輕資產已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。
- 現狀
當前萬達商管集團在管萬達廣場項目數量約為 282 個，輕資產項目超過 50 個，輕資產項目佔比約 2 成。萬達集團 2018 工作總結顯示：2018 年開業的萬達廣場中，輕資產已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。
- 項目佈局城市
萬達輕資產模式將把發展重點放在中小城市上。主要原因在於：一是因為不動產投資最核心的指標-租金回報比，中小城市的成本優勢要高於一線城市；二是因為萬達豐富的商業資源可以有效解決在中小城市的招商難問題；三是因為中小城市的土地價格相對便宜，萬達基本可以選到這些城市的核心地段，而且消費者的忠誠度也更高。
- 輸出優勢
品牌能力與管理能力的雙重保障。萬達集團作為國際商業地產巨頭、中國商業地產 30 年引領者，有著超強的品牌影響力與商業號召力。隨著萬達廣場規模的不斷擴大，現已基本實現「萬達所至，中心所在」的品牌姿態，再加上標準化、系統化的運營管理能力，一旦萬達廣場開業，就必然能創造出 1+1>2 的價值。
- 項目合作條件
萬達要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優秀品牌，避免建設品質不好影響後期運營管理；此外投資者要使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理「慧雲」系統。
- 未來佈局：輕資產佈局持續升級
萬達集團 2018 年工作總結提及：當前萬達輕資產戰略已有良好的成果。2018 年開業的萬達廣場中，輕資產項目已達 19 個。新發展的 58 個萬達廣場中，輕資產項目達 50 個。從 2019 年起，開業的輕資產廣場項目數量將過半，且未來輕資產項目佔比將逐年提升。
- 凱德-自持為主管理輸出為輔
2016 年 8 月，凱德集團正式啟動購物中心管理輸出戰略。簽訂第三方管理合同對凱德來說是快速擴大購物中心網絡、補充長期持有商業項目的重要方式。未來凱德的發展策略仍是收購投資為主，品牌輸出為輔。
- 現狀
截至 2018 年上半年，凱德集團在全球擁有及管理資產總值超過 920 億新幣。中國區域商業業態佈局項目數約為 70 餘個，已佈局的購物中心管理輸出項目數量約為 6 個。
- 項目佈局城市
與萬達的深耕三四線城市不同，凱德堅持「五大城市群」發展戰略，管理輸出優先考慮一二線重點城市，以及其它凱德已有物業的城市。當前管理輸出項目已佈局長沙、佛山、西安、成都、武漢、廣州 6 城。
- 輸出優勢
凱德自 1994 年進入中國以來，在中國 52 座城市管理和運營超過 190 個項目，凱德擁有 30 年專業的商業地產運營經驗，有著多個成功案例，已經形成來福士、凱德 Mall 等多個成熟產品。凱德在投資標的選擇、資產定位與規劃、品牌招商、軟硬件升級改造、資產管理等方面都積累了豐富經驗。除了深厚的管理優勢與品牌優勢外，其健全的系統與智能化也為其管理輸出提供了強大的管理支持。完備的資管閉環也為業主後續的退出提供了優質的資金平臺。
- 項目合作條件
對於具備長期持有潛力的項目，凱德在合同中約定在同等條件下擁有項目的優先購買權，且簽訂的管理輸出合同一般為 10-15 年期。在輸出形式上，凱德表示是否輸出品牌取決於主業和項目，好的項目並且主業經營理念與凱德長期持有的經營理念相符，可以考慮品牌輸出。
- 未來佈局
2020 年將實現管理資產達 1000 億新元；並通過優化資產組合每年新投資 30 億新元；並且集團整體資產組合中 70%-80% 為投資型物業。凱德集團稱，未來將繼續尋找合適的收購機會擴大資產組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡。
公寓
2017 年可謂是公寓發展的元年，各路資本紛紛入局佔市。截至 2018 年底， TOP30 房企中已有 2/3 佈局租賃市場，但 TOP30 房企在公寓領域的佈局主要以自營和合作為主，目前僅有少量企業在公寓領域實現了管理輸出。
公寓運營商方面主要以樂乎為代表的純輕資產運營方，不同於其他輕資產戰略，樂乎的輕資產核心是運營效率，而非賺取租金差價。樂乎當前已在北、上、廣、深等 10 餘 1.5 線城市有項目佈局。此外，灣流、城家等公寓運營商也在管理輸出上有所佈局。
典型企業分析
- 龍湖—依託集團資源優勢前期主要以品牌與管理輸出為主
龍湖集團於 2016 年推出長租公寓品牌「冠寓」，並於 2017 年將長租公寓的發展提升至戰略業務層面。在兩年的時間中，龍湖冠寓從無至有，先後佈局了全國 32 個城市。
- 現狀
當前龍湖已推出松果系列、核桃系列以及豆豆系列三大產品線不斷深耕長租公寓領域。據不完全統計，白皮書統計期內，龍湖已拓公寓間數約為 65000 間，早期輕、重資產比約為 8：2 ，現已不斷髮展為 6：4 。
- 佈局城市
目前冠寓主要佈局於全國的一二線城市，其中二線城市的房源數佔比最大，達到了 66% ；一線城市的佔比為 33% 。一二線城市由於擁有巨大的流動人口以及較高的市場租金，為冠寓的正常運營提供了保障。
- 輸出優勢
公寓領域的管理輸出主要依託於龍湖集團的資源平臺，主要體現在運營優勢與團隊優勢上。龍湖在全國 32 個城市中都有自己的城市公司，每家城市公司都有自己的體系。無論從選址、設計、施工還是到開業，各環節均能得到足夠的保障與支持。此外冠寓團隊由龍湖各個領域的專業、精英人才組成，可以有效提升公寓的運營。
- 未來佈局
未來五年龍湖計劃將運營管理 20 萬間公寓，完成國際化佈局，同時實現 IPO 上市。2020 年計劃達到行業規模前三，實現 30 億元營業收入。
酒店&辦公&產業園
當前房企管理輸出項目主要佈局於零售商業領域與公寓領域，僅有少量企業在酒店、辦公領域有管理輸出項目落地，尚未有房企在產業園領域有管理輸出動態。
酒店專業運營商方面主要以萬豪、洲際、凱悅、喜達屋、希爾頓等為代表的國際酒店品牌，近年來隨著酒店領域的競爭越發激烈，各國際品牌都在積極拓展輕資產規模，不斷落地管理輸出項目，旨在進一步快速搶佔市場。
寫字樓運營方面主要以仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際為代表的代理項目的開展。除五大行外，近年來優客、WE+、辦伴、納什、P2 等聯合辦公品牌也不斷開始在管理輸出方面有所動作。
產業園運營方面，當前國內產業園主要以買賣資產為主，尚未有房企在產業園管理輸出上有所佈局。在產業園運營管理上主要以億達、德必、創邑、錦和、騰飛等為主要代表的企業。
典型企業分析
- 綠地-託管到輸出的蛻變
以往國際品牌酒店獨佔天下，但現在越來越多的本土酒店品牌逐漸開始在市場上嶄露頭角。近年來，綠地著力打造酒店品牌多元化，以覆蓋各領域的發展需求。未來綠地將不斷打造 10 個酒店品牌，包括鉑瑞-PRIMUS、鉑驪-TheQUBE 以及年輕化的 QHotel 酒店品牌等。
- 現狀
綠地酒店旅遊板塊具有雄厚的規模與實力，遍佈全球 5 洲 12 個國家 70 個城市，酒店總量超過 160 家，資產規模近 800 億。綠地當前酒店管理輸出項目約達 40 個，大多數項目目前仍處於簽約階段，預計將在未來 1-3 年內陸續落地。
- 項目佈局城市
綠地管理輸出項目主要布在全國多個重點城市及知名旅遊景區，海外項目也多集中於旅遊城市。
- 優勢
綠地酒店集團在輕資產拓展上具有出色的表現力和品牌影響力，在「達沃斯」的第十一屆國際酒店及旅遊業投資峰會頒獎典禮上，綠地酒店管理集團被授予「亞洲最具投資價值酒店管理集團」，同時也獲得第十五屆「中國酒店『金枕頭』獎」「 2018 年度中國最具投資價值酒店管理公司」。
- 未來佈局
未來，綠地酒店集團將以自主品牌對外輸出管理為核心業務，憑藉良好的利潤回報，專業的管理團隊，廣闊的發展平臺，打造成世界級的知名酒店管理公司。至 2020 年，全球管理酒店數量將超過 200 家,客房數 50000 餘間，酒店資產超過 800 億元。
小結
當前房企在零售商業、公寓、酒店、辦公四大領域均有管理輸出項目落地，但也僅侷限在零售商業的大範圍鋪設，未來或將有更多的房企加入存量資產管理的行列。
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