作者：唐青林 李舒 李元元
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最高人民法院
為民間借貸提供擔保的房屋買賣合同構成通謀虛偽表示，應認定無效
閱讀提示：以房屋買賣合同作為民間借貸的擔保措施在實踐中並不鮮見，其表現形式也多種多樣。其中一部分約定在債務人不按期還款時，債權人可要求債務人履行房屋買賣合同；另一部分則直接將房屋所有權轉移給債權人以作為擔保。後一種擔保為典型的讓與擔保，而對於前一種情形，雖然能夠取得一定的擔保效果，但在法律上對其定性卻存在不小的爭議。過往的司法實踐中對於第一種情形下房屋買賣合同的效力問題也存在不同的做法，甚至持迴避的態度。
最高法院於2015年制定的《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條對這一實踐中飽受爭議的問題作出了規定，但僅規定對於債權人要求履行買賣合同的訴訟請求不予支持，而對於買賣合同的效力究竟為何，卻採取了迴避的態度，實踐上也存在不同的做法。今天分享的最高法院案例認為，此種情形下房屋買賣合同構成同謀虛偽表示，應認定為無效，但仍肯定其作為非典型擔保的效力。這一觀點為實踐中解決類似問題提供了一個新的思路，讓這一久懸未決的問題終於有了答案。
裁判要旨
當事人簽訂房屋買賣合同的目的係為借款合同提供擔保的，構成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。
案情簡介
一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過以物抵債的方式取得華晨公司的六個門面。
二、2012年6月19日林福漢通過銀行轉賬匯款300萬元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉賬匯款500萬元，合計匯款800萬元，但註明其所支付的款項為“借款”。
三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求籤訂一份《房屋買賣合同》，購買上述門面，價款800萬元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當日劉宣求即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動產發票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無權辦理過戶手續；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應歸還乙方全部預付購房定金款，另加日3‰的違約金。
四、福州中院因毛來華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請求。
五、林福漢向福州中院提起執行異議之訴，請求確認《房屋買賣合同》有效，停止對案涉店面的執行。福州中院一審支持了其訴請。
六、毛來華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。
七、毛來華仍不服，向最高法院申請再審。最高法院確認《房屋買賣合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請。
裁判要點
本案中，申請執行人毛來華得以絕地逢生，最終翻盤，其根本原因即在於證明了案涉房屋買賣合同並非林福漢與劉宣求真實的意思表示，而係為林福漢對劉宣求800萬元的借款提供擔保。最高法院從《房屋買賣合同》約定的內容反常，800萬元匯款的附註為借款、交易價格約定反常等幾個方面認定《房屋買賣合同》並非林福漢與劉宣求之間真實的意思表示，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。
由於雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實，故最高法院依據《民法總則》第一百四十六條關於通謀所作的虛假意思表示無效的規定，認定案涉《房屋買賣合同》無效。由於《房屋買賣合同》無效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，排除毛來華的強制執行。實務經驗總結
前事不忘，後事之師，為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
1、為民間借貸提供擔保而簽訂的買賣合同，因雙方均無真實買賣的意思，而係一種為債權債務提供擔保的措施，故該買賣合同構成通謀虛偽表示。根據《民法總則》第一百四十六條第一款的規定，相關買賣合同應被認定為無效。但同時根據《民法總則》第一百四十六條第二款的規定，即使買賣合同被認定為無效，也不影響雙方當事人關於擔保的真實意思表示。故以買賣合同為民間借貸提供擔保，仍不失為一種非典型的擔保措施。
2、以買賣合同為民間借貸提供擔保，並不能使債權人獲得相應的擔保物權，債權人無法就買賣的標的物優先受償。根據《物權法》第五條規定，物權的種類和內容必須由法律明確規定。《物權法》上規定的具有優先受償性的擔保物權僅為抵押權、質權和留置權，故以買賣合同為民間借貸提供擔保並不能設立擔保物權，也就無法對買賣標的物行使優先受償權。所以，債權人應慎重選擇通過買賣合同的方式為債權提供擔保，防止因對標的物不享有優先受償權而無法發揮預期擔保的法律效果。
3、以買賣合同為民間借貸提供擔保，在實現這一非典型擔保時，債權人不能要求履行買賣合同，而只能根據《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第二款，申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。但就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。即在實現這一非典型擔保時，債權人負有強制清算義務，不能直接取得房屋所有權，也不能主張標的物拍賣所得全部歸其所有。
相關法律法規
《民法總則》
第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
《物權法》
第五條 物權的種類和內容，由法律規定。第一百七十條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。
《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》
第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。法院判決
以下為最高法院在再審判決“本院認為”部分就此問題發表的意見：
（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效
根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條第二項之規定，民事法律行為應當具備“意思表示真實”的條件。《民法總則》第一百四十六條規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”
林福漢提起本案一審訴訟的訴求之一是確認案涉《房屋買賣合同》有效，而案涉《房屋買賣合同》雙方當事人對其間法律關係性質的主張並不一致，且證據均非直接、充分，故判斷該合同約定的內容本身是否是當事人的真實意思表示，是認定合同效力的關鍵。 本院結合在案證據，探究合同簽訂當時雙方當事人的真實意思，並對案涉主要法律關係的性質及合同效力作出判斷。首先，林福漢在簽訂案涉《房屋買賣合同》之前，即已支付部分款項，在先後分為兩筆支付的電子轉賬憑證上，均註明其所支付的款項為“借款”。雖然林福漢主張“借款”的款項性質為其轉賬當時隨意填寫，該款項實為購房款，但對高達800萬元的款項性質隨意填寫，與一個理性自然人的通常做法並不相符。其次，案涉《房屋買賣合同》在約定簽訂合同當日劉宣求即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動產發票原件交給林福漢的同時，又約定了劉宣求授權林福漢在2012年9月19日後辦理案涉房產過戶手續，且明確約定在此之前林福漢無權辦理過戶手續，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應歸還林福漢全部“預付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。第三，從案涉店面價格看，案涉《房屋買賣合同》採取“一口價”800萬元的方式，不同於普通房屋買賣合同採取依房屋面積、每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。同時，根據二審法院查明的事實，劉宣求受讓案涉店面時，房屋依據另案調解書作價為13409596元，與案涉《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。
由此可以認定，案涉《房屋買賣合同》買賣店面的約定本身是當事人之間的虛偽意思表示，劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實目的是以案涉店面擔保劉宣求本金為800萬元、借款期限為三個月、利率為日3‰的債務的履行，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。根據《民法總則》第一百四十六條之規定，本院認定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。因此，林福漢請求確認其與劉宣求雙方於2012年6月20日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，缺乏法律依據，本院予以駁回。對於林福漢關於判令劉宣求協助其辦理將位於福州市鼓樓區安泰街道八一七中路18號君臨盛世茶亭（地塊一、地塊二）A區地塊一商業綜合樓1層16店面、2層16店面、3層16店面及A區地塊一商業綜合樓1層20店面、2層20店面、3層20店面的房屋所有權過戶登記至林福漢名下的房屋權屬登記手續的訴求，本院不予支持。（二）林福漢的執行異議是否具備阻卻執行的條件
在案涉《房屋買賣合同》只是債權擔保的情況下，債權人林福漢實現債權的方式應當是在劉宣求債務履行期限屆滿後，向其主張債權，在劉宣求拒不還債或者無力還債的情況下，林福漢方可就《房屋買賣合同》項下的房產主張權利，以擔保其債權的實現。但由於當事人的這一隱匿意思表示僅在當事人之間產生合同效力，且林福漢、劉宣求並未就以案涉店面為借款設立擔保進行登記，故林福漢並未就案涉店面享有所有權或者擔保物權，尚不能構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第十五條所規定的“所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利”，故根據該解釋第十九條之規定，林福漢的異議理由不能成立，本院駁回其“停止對案涉店面的執行，解除對案涉店面的查封”的訴求。
一、二審判決認定林福漢的執行異議成立，主要是依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理產權過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定。
本院認為，案涉《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實為借款非典型擔保，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。案件來源
毛來華、林福漢執行異議之訴再審民事判決書[最高人民法院（2016）最高法民再113號]
延伸閱讀：認定為民間借貸提供擔保的房屋買賣合同無效的案例
案例一：樊蘭英、陳耀海與林笑蓮、浙江融華置業有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書[金華市中級人民法院（2017）浙07民終5653號]該院認為：“2016年11月25日融華置業出具的情況說明明確載明本案房產系融華置業向上訴人借款，以備案抵押的形式登記於上訴人名下，且對比上訴人、林笑蓮分別與融華置業簽訂的《商品房買賣合同》，兩者的涉案房產價格差距巨大。
上訴人與融華置業之間的商品房買賣價格明顯偏低，不符商品房交易習慣，有違常理。綜合上述情況看，上訴人與融華置業簽訂商品房買賣合同的目的是為借款提供擔保，雙方的意思表示並不真實。根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第一款關於‘行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效’的規定，上訴人與融華置業基於虛假意思表示訂立的商品房買賣合同無效。”
案例二：李英偉、白翔與普蘭店市安波鎮紫柒園家庭養護服務中心、大連帝源房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[大連市中級人民法院（2017）遼02民終8792號]該院認為：“關於二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號、70號別墅《商品房買賣合同》的效力問題。本院認為，二上訴人分別與帝源公司簽訂了68號、70號別墅《商品房買賣合同》，且不論合同約定單價是否明顯低於市場價值，僅從合同約定的總價上看，兩套別墅的總價款為262.2萬元，而二上訴人實際支付款項僅為131.9萬元，又二上訴人並沒有證據證明其與帝源公司對前期借款進行結算並將利息計入房款，因此，二上訴人真實履行《商品房買賣合同》的證據不足。相反，一審中帝源公司提交的錄音證據中李英偉關於‘押了一臺車、兩個別墅、四套房子，完了不是給你兩套嗎’的陳述清楚地表明瞭兩套別墅是抵押的一部分，而二上訴人與別墅相關的行為只有與帝源公司簽訂的68號、70號別墅《商品房買賣合同》，結合錄音內容可以看出68號、70號別墅《商品房買賣合同》是名為買賣合同實為借款的擔保，因此，該兩份《商品房買賣合同》並非雙方當事人真實買賣房屋的意思表達。根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第一款關於‘行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效’的規定，二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號、70號別墅《商品房買賣合同》應為無效。 ”
案例三：諸葛建中與江桂香房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[杭州市中級人民法院（2017）浙01民終5834號]該院認為：“關於合同效力。行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照相關法律規定處理。本案雙方當事人於2016年2月4日簽訂《杭州市房屋轉讓合同》即是雙方通謀以虛假房屋買賣的形式隱藏真實的為民間借貸關係提供擔保的意思表示，故江桂香、諸葛建中於2016年2月4日簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》無效。”
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