如今內地商業市場在經歷野蠻生長的階段後，正處於同質化嚴重、競爭激烈的膠著格局，如何形成自己的獨特優勢，在同業競爭中實現突破？新世界的回答是，尊重城市的歷史和文化脈搏。
2018年，對於老牌港資開發商新世界而言，是特別的一年。全新品牌理念“予城新蘊”發佈，粵港澳大灣區佈局加碼，其在內地市場的蓬勃生長日漸矚目。在住宅開發業務之外，2018年業界更關注新世界中國在華南商業版圖上的加速發力。
回望2018年，新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚認為這是她從業生涯中最辛苦的一年：“一年內連開兩個商場，並取得不錯的成績，沒多少發展商能做到，而新世界卻做到了。”
（圖：新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚女士）
這位擁有超過20年房地產經驗的地產界女強人，除了睡眠之外八九成的時間都在工作、是公幹出差成為常態的“空中飛人”，卻始終堅持利用工作間隙、休憩日等閒暇時間追尋詩詞、音樂、歌劇等文藝愛好。
近日，新世界中國董事兼副行政總裁黃少媚接受了鳳凰網奇點商業專訪，解讀同業競爭以及電商衝擊下新世界的商業方法論，以及在大灣區背景下商業佈局背後的哲學。
大與小 業態再進化
多年的高速經濟發展後，國人的生活節奏和消費觀正在進入一個不同的階段。相比大而全的商場、走透透式的逛街，如今小而美的網紅店，便捷送達的網購更受年輕一代的青睞。
黃少媚對這種市場需求的變化有深刻的感知，她認為隨著消費群體的改變及消費模式的不斷升級，商業發展的模式也應隨之而變。 例如與早年商場螺旋式的動線設計相比，現在的商場則更強調可達性，以貼合當代人的消費特點。
商業競爭不再靠規模體量取勝，更多的是要注重在細節上的改變。年輕一代求快求新鮮的習慣，對不同購物MALL體驗的差異評價，正影響著商業營收業績，進而決定了商業項目的生死。
面對市場變化，眾多商業MALL全面調整業態分佈，不斷增強購物體驗，並將商場變成了一個個大美食城。然而在新世界看來，這並不是其認可的進化路徑。
在廣州，新世界早年開發的廣粵天地，以依託住宅社區而生的開放式露天商業廣場，成為珠江新城CBD中一個極具文化休閒調性的城市會客廳；而去年3月開業的廣州K11，如今是廣州及大灣區時尚人士的網紅打卡聖地；同年12月最新亮相的新世界·雲門，則將廣州白雲新城區域的商業格局大大提升，成為北廣州主力消費人群的必去商場。
（圖：新世界·雲門NEW PARK電競比賽現場活動）
黃少媚認為，發展商要處理好商業中“大和小”的關係，需要有對市場趨勢、商業需求變化的前瞻性認知和應對能力。“過去商業營收就是靠賣東西和娛樂，然而今時今日商場購物的功能正在削弱。但人與人之間是需要溝通的，因此，我們在Mall中加入更多的社交元素，例如廣州K11設計有都市農莊、藝術展覽等多樣元素，這是商場沒有的。”
手與腦 運營方法論
相比內地一些商業開發房企的高舉高打、大刀闊斧，港資開發商的商業打法顯然更細膩、成熟。黃少媚認為，一個有著豐富經驗的發展商，在項目規劃初期就應該考慮商場空間及業態分佈的可調整性，在設計上提前預留空間，以應變市場發展的變化進行靈活調整，提高商場的使用率，使其在投入運營後，從面世就會風華正茂，恰如其分地趕上進化的節奏。
對內地城市及房地產行業發展有著非常豐富且專業的從業經驗，且成功打造過眾多城市級商業綜合體，黃少媚可謂是當之無愧的地標專家。在她看來，想做一個成功的商業，必須擁有一支從買地、設計、建設、施工到管理、租賃、運營都具備豐富經驗的團隊。
“有一些酒店建得很富麗堂皇，還委託國際酒店管理公司去管理，但在實際運用後卻在一些細節上出了問題，比如有異味、或者製冷，內行人一看就知道，是發展商當初沒有聽從酒店管理方的建議，在設計方案上就有了先天的硬傷，出現了機電或管道方面的問題，影響了後期的運營質量。其實設計師就代表著我們的手，設計出科學合理的空間佈局，我們運營及商場定位的同事，他們就相當於我們的大腦。只有‘手’和‘腦’共同協作，才能有最好的產品呈現。”種種商業實戰的細節教訓，都讓黃少媚認識到人才和團隊的重要性。
MALL+？ 不同質競爭
黃少媚坦言，在內地這樣一個經濟快速發展，市場高速進化的環境下，即便擁有超20年的操盤和管理經驗，如今的她仍需要不斷學習，以跟上時代。新世界在內地同樣在開闢一條屬於自己的商業道路。
如今內地商業市場在經歷野蠻生長的階段後，正處於同質化嚴重、競爭激烈的膠著格局，如何形成自己的獨特優勢，在同業競爭中實現突破？新世界的回答是，尊重城市的歷史和文化脈搏。
去年底新世界中國提出全新品牌理念“予城新蘊”， 希望通過堅持對人本、匠心與創新的關注，構建有靈魂和底蘊的城市。黃少媚對鳳凰網奇點商業表示，這一理念是新世界一直堅持的。“我不贊同千篇一律，將一幅設計圖拷貝一千遍去建設，我覺得這是對土地資源的浪費和不尊重。”
以新世界中國在廣州在營的三大商業體來看，每個項目都是針對不同城市區域板塊特點、不同目標客群來精準定位，這也是新世界中國踐行“予城新蘊”、實現不同質競爭的關鍵。
位處珠江新城CBD的廣州K11，於2018年3月在廣州成功落地，延續了顛覆創新的精神理念，以全球首創的“博物館零售”的商業概念贏得了城市商務精英和時尚白領青睞，成為廣州城市名片，創始人新世界發展有限公司執行副主席兼總經理鄭志剛先生表示：“K11一直致力於將創新理念與新模式結合，未來我們會繼續在全球多個主要城市中建立多元化的營業模式，構建集工作、生活、購物、娛樂、飲食及放鬆身心於一體的生態圈”。
而位於白雲新城的雲門NEW PARK則首創了Mall+Park商業模式，通過自然景觀與商業的相互共融，為區域內50萬客戶打造獨特的公園沉浸式購物新體驗，帶動整個商圈的商業格局升級；座落於珠江新城鬧市區中的一方淨土中，廣粵天地則成為廣州鏈接世界的國際化交流平臺，開創了另一類型的國際化社區商業經典範本。
“土地是很珍貴的，我們希望留給我們的後代，希望讓他們明白歷史，也展望將來。因而拿到每個地塊我們都很認真去設計，去考慮歷史和將來。正如我所講，做商業不考慮將來是沒有辦法的，畢竟我們的物業是為未來服務。”
樞紐佔位 副中心打法
2019年2月18日，粵港澳大灣區發展規劃綱要的公佈，為眾多開發商打了一劑強心針。在此風口之上，搶佔先機強化佈局已成為實力房企的必選選項。
新世界中國也不例外。早在2016年，新世界即落子深圳前海、深圳蛇口，取得大體量發展地塊；而在2017年10月，新世界中國以20.85億元奪得廣州市東部交通樞紐優質地塊，規劃發展為大型標杆式商 住綜合體；2018年11月，新世界中國斥資48.49億，聯手廣州地鐵開發城市副中心的地標項目——漢溪綜合發展項目。
“我們會更加關注城市綜合體，比如交通樞紐項目的拓展。”黃少媚早前在接受媒體採訪時，就透露了新世界的“大灣區攻略”要點。
除了深圳，廣州是新世界大灣區佈局的重點城市。提及這兩個城市的發展後勁所在，黃少媚認為，廣州、深圳常住人口已經接近3千萬，人口高度密集，商業分佈還不平衡。市中心辦公、消費＋郊區“睡城”定位，大量城市人群的每日鐘擺式運動，也造成了瞬時的人流高峰，增加交通壓力的同時，也導致了城市資源的錯位配置。在這種矛盾衝突中，城市副中心的發展和崛起是必要的，也是必須的。
基於以上的市場邏輯，新世界的大灣區中心城市佈局，便佔位城市副中心交通樞紐地標展開。
在北部有白雲嘉禾望崗三地鐵上蓋交的商業綜合體雲門，在東部有增城大型標杆式商 住綜合體——增城綜合發展項目，南部是番禺軌道樞紐項目——漢溪綜合發展項目，“這些副中心區大有可為”，黃少媚表示，“佔位交通樞紐，開發商業綜合體極具優勢，既有住宅居住，又有寫字樓提供辦公，更有商場滿足日常生活需求，周邊的人無需跑到市中心消費，隨著人口增長，人口素質提高、收入提高，足以支撐商業綜合化的發展。”
通過這些城市中心區的開發，新世界中國正在實踐了其“予城新蘊”的使命。 “我相信新世界中國這些綜合體項目，未來在緩解交通壓力上面將起到很大作用，同時還將更好地推動區域的發展。”黃少媚微笑作答。
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