法拍房再出爆款：距西湖不到400米的獨棟別墅，還是名校學區房，起拍單價僅7.6萬元/m2
本報記者 印夢怡 徐叔競
長生路32號別墅
徐青甫
最近，杭州法拍房市場話題度一浪高過一浪。前不久，橋西的一套起拍價5600萬元的江南里法拍房一拍流拍，目前重新上線，起拍價降為5000萬元，但單價仍高達16萬元/m2。
這幾天，又有一套西湖邊獨門獨院的名人故居引起廣泛關注——該老宅坐落於長生路32號不老裡3號，距離西湖不到400米，背靠天長小學，緊鄰湖濱銀泰，不僅位置得天獨厚，而且是民國時期銀行家、經濟學家徐青甫的故居，將在5月20日拍賣，起拍價3179萬元，摺合單價7.6萬元/m2。
錢報記者採訪了杭州老房子專家仲向平，瞭解到了這棟老宅背後的故事。
起拍價3179萬元
產權人是溫州一家公司
這處名人故居，是一棟三層樓的獨棟別墅，坐北朝南，建築面積419.57㎡，起拍價3179萬元，摺合單價為7.6萬元/㎡。
近日，記者實地探訪。大門外就能看到兩株高大的水杉挺立在門內的獨立庭院中，自然生長的爬藤從庭院內蔓延到牆角屋簷，鬱鬱蔥蔥，無聲訴說老宅走過的歲月。從老宅東側的寫字樓頂層望過去，長生路32號別墅的頂樓露臺花園一覽無遺。
阿里拍賣上提供的評估報告顯示，別墅室內為精裝修，還設置了中央空調系統，一層主樓與大門之間，是約70㎡的獨立花園，然後是餐廳、茶室、廚房、衛生間；二層為大廳、1間起居室、儲藏間、衛生間、陽臺；三層為3間起居室、衛生間；頂層是大露臺。
這套別墅2019年3月18日的市場評估價為4540.6萬元。房子目前的產權人為溫州紫凌奧東進出口有限公司，產權過戶登記時間為2011年8月5日，附記中提到，“他項權利人中國民生銀行股份有限公司溫州分行，債權數額為5000萬”。這意味著，溫州紫凌奧東進出口有限公司在2011年買進這套別墅時，花費很可能超過5000萬元。
在“天眼查”上可以查到，溫州紫凌奧東進出口有限公司是一家經營化工類產品的進出口貿易企業，該公司自2012年以來顯示有近20條法院公告，以及30條開庭公告，案由幾乎都是金融借款合同糾紛。在中國裁判文書網上可以查到，其實早在2013年4月，長生路32號別墅就被法院查封，2015年8月，在查封期將屆滿的時候，又被繼續查封3年。
一位豪宅經紀人告訴錢報記者：“前幾年這套別墅還曾在二手市場中低調露面過，一度叫價一個多億，最終由於產權複雜，債務過多而不了了之。”
曾是徐青甫故居
1953年左右購入
該別墅是名人故居，舊主徐青甫先生是浙江鎮海人，出生於清光緒年間，是民國時期的銀行家、經濟學家，曾任浙江省財政、民政廳長，並一度代理省主席。
錢報記者採訪了杭州老房子專家仲向平，也揭開了一段鮮為人知的杭州典故。
仲向平說：“有媒體寫，這幢長生路32號建築建於上世紀20年代，正是在這幢小樓裡，徐青甫寫下了《經濟革命救國論》。這其實是不對的。這本書在1927年到1932年初寫成，但徐青甫那時候還沒住到長生路上。”
仲向平告訴錢報記者，徐青甫來到杭州後，一開始宅邸並不在長生路，而是在慶春路，過去的地名是龍興路2號。那是真正意義上的大宅，佔地約3~4畝，還有藏書一萬多冊的大書房。由於佔地面積大，徐青甫還自建了1000多㎡的西式別墅。當時，徐青甫的鄰居包括曾先後擔任浙江圖書館館長、西泠印社社長的張宗祥，以及復旦大學校歌的作詞者、著名詩人劉大白等。
徐青甫後來是如何搬到長生路32號的？
仲向平說，大約是1953年，全國發行建設公債，徐青甫當過銀行家，又是經濟學家，順理成章擔任了浙江省募集公債委員會主席。為了帶動大家購買建設公債，他變賣了家產，龍興路2號老宅就是在那時候以2萬元（注：1955年前曾經短暫流通第一套人民幣，因通貨膨脹，其幣值較高。1955年3月後發行第二套人民幣，跟第一套人民幣的幣值兌換比例為1：10000。這裡的2萬元為換算成第二套人民幣後的價值）賣掉的。
徐青甫用其中約5000元購買了長生路32號。剩餘的賣房款加上平生積蓄2萬多元購買了建設公債。老宅裡的那一萬多冊藏書也捐給了浙江圖書館。
1954年，徐青甫攜全家正式搬入長生路32號，直到1961年，徐青甫病逝後，這套房由其夫人和子女居住。
徐青甫的後人如今多生活在海外。上世紀80年代後，這套長生路32號別墅經過多次轉手，曾先後做過菜館、會所。
而當年賣出的龍興路2號老宅，後來被徵用為浙江醫科大學（即後來的浙江大學湖濱校區）校址，即如今嘉裡中心所在位置。
西湖邊可交易名人故居有3套
長生路32號非歷史建築
目前，西湖邊有產權、可交易的名人故居，總共有3套，除了長生路32號徐青甫故居，還有北山路寶俶塔前山路1號的南懷瑾故居“潤廬”，以及玉泉路1號的蔡元培女兒蔡威廉的故居“馬嶺山房”。
錢報記者從杭州市歷史建築保護管理中心瞭解到，潤廬入選杭州首批歷史建築保護名錄，馬嶺山房入選杭州第五批歷史建築保護名錄。截至目前，杭州總共公佈了7批歷史建築保護名錄，不過長生路32號不在其列。
據悉，若不在歷史建築保護名錄中，沒有“不得改動外立面及內部結構”的限制。
長生路32號別墅目前的產權人為公司，如果轉賣給個人，需要繳納哪些稅費呢？
來拍法服首席知識官劉毅表示，具體稅費以相關主管部門的核實為準，通常來說，公司名下房產過戶給個人，需要繳納土地增值稅、增值稅及附加、印花稅、契稅等。
經記者測算，長生路32號別墅即便底價成交，其交易環節的稅費超過200萬元。
此外，長生路32號的土地性質為國有劃撥用地，這套房產的證載土地使用權面積是251㎡。《杭州市區國有劃撥土地上標準住宅交易補繳土地出讓金的若干意見》中提到，“位於西湖風景區範圍內不能辦理出讓手續、以及建築層次在三層（含）以下的住宅用房轉讓，可保留劃撥土地性質”。
相關工作人員解釋，該房源轉讓，並不強制國有劃撥用地轉變為出讓性質。而保留劃撥用地性質，對該房產也是一種限制，因為劃撥用地住宅不得抵押。那如果補繳土地出讓金，能否轉為土地出讓性質的商品房？對方表示，這須土地審批部門審批，而補繳多少錢則要土地交易部門審核，涉及多個部門。
長生路32號另一個優勢是其緊貼省重點公辦小學——天長小學本部，在天長小學本部招生範圍內。而天長小學本部在杭州公辦小學裡數一數二，這意味著長生路32號還是優質名校學區房。
錢報記者從轄區的湖濱派出所戶籍科瞭解到，個人買下劃撥土地性質的房產，能否落戶主要有兩點。一是看土地上面的房產性質，如果是劃撥給單位的，那房子是沒有戶口的；如果是商品房住宅，那是可以落戶的。二要看買下房子的人是否符合杭州落戶政策，如果是杭州戶口的人買下房子，若是三證齊全的住宅，產權清晰，那是可以遷入戶口的；外地人買下房子也未必能落戶，必須滿足符合人才引進、老人配偶子女投靠、積分落戶等杭州相關落戶政策。
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