今年1~4個月，土地市場表現活躍，二線城市尤其引人注目。
來自中指院的數據顯示，2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交額達4838億元，同比增長6%；規劃建築面積TOP10城市成交面積達11802萬平方米，同比增長10%；龍頭房企表現依然強勁，萬科、融創、新城控股、碧桂園、中海等5家房企前4月拿地金額均超過300億元。
《每日經濟新聞》記者觀察發現，今年前4月土地市場表現活躍，和房企蜂擁二線城市不無關係。如西安作為西部重點城市，土地成交面積位居全國首位，前4月累計成交達1700萬平方米。業內人士指出，這是由於房企的可持續發展需要和融資環境放寬等多重因素疊加所致。
房企加大在城市群拿地
從土地成交的分佈上來看，長三角區域持續高居首位，中西部熱度持續上升。從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，4月漲幅顯著。
2019年1~4月，全國土地成交金額TOP10城市中，杭州僅4月的土地成交額就達379億元，前4月累計成交總額達850億元，高居榜首；緊隨其後的是武漢662億元，北京617億元、天津526億元、蘇州506億元。
作為西部重點城市，西安土地市場趨於火熱，前4月成交土地規劃建築面積達1700萬平方米，位居首位，且4月漲幅顯著。此外，從城市土地成交總價的同比和環比變化來看，部分城市或有回暖跡象。
《每日經濟新聞》記者注意到，4月份全國土地成交規模加速上升，其中杭州、武漢、蘇州表現亮眼。4月份整體延續2019年一季度末回暖態勢，土地成交同環比均呈現上升趨勢，土拍市場競爭加劇，溢價率也有所回升。
雖然一季度多數房企拿地意願相對較弱，但進入到二季度初，部分房企迫於提升銷售目標壓力，依然需要擴充土地儲備。而且隨著2019年初以來行業融資環境的邊際改善，企業資金面承壓態勢有所緩解，房企資金壓力減輕，拿地意願或有所增強，進而帶動土拍市場小幅回溫。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析指出，首先從成交數據來看，一季度頭部房企拿地方式出現變化，比如碧桂園，自2018年下半年起就開始“控速”，拿地節奏顯著放緩，4月份雖然拿地面積顯著，但較去年明顯更加趨穩。
相比之下，第二陣營的房企拿地比較活躍。前4月融創以625億元的拿地總金額躍居榜首，在環渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重慶、武漢、天津等二線城市；新城控股以拿地金額385億元位居第三，且在長三角位居榜首。
中指院數據顯示，今年1~4月，TOP10房企拿地總額3213億元，佔TOP100房企的36.3%；TOP30房企拿地總額5970億元，佔TOP100企業的67.5%。由此可見，龍頭房企獲取土地資源優勢不減，行業集中度明顯。
一個顯著現象是，房企拿地開始向長三角、珠三角、中西部、環渤海四個城市群靠攏。從各城市群拿地金額來看，長三角持續居首，房企拿地金額1324億元，高居首位；而受人才落戶政策實施、地區經濟崛起以及產業轉移等因素影響，中西部地區土地市場持續升溫，逐漸成為房企土儲佈局的重點，TOP10企業拿地面積高達3871萬平方米，持續位居榜首。
二線與三四線城市的決擇
從房企進駐的城市來看，前4月土地成交金額TOP10城市中 ，二線城市佔了7個，成為絕對主力軍，而三四線城市則無一入選。
前4月，房企整體拿地金額同比出現明顯增長，這主要是杭州、武漢、西安等城市地價相對較高，使得整體金額上升較多有關。
同時，今年土地溢價率較高的城市也集中在二線城市。
4月29日，杭州蕭山區出讓6宗土地，總成交金額達74.3億元，其中兩宗地塊溢價率超100%，最高溢價率為105.45%。
4月30日，寧波海曙區一宗地塊被中海以33.97億元競得，樓面價2.08萬元/平方米，溢價率29.7%；同日，南京溧水區一宗宅地經過37輪競價，被佳兆業旗下全資子公司以總價9.4億元競得，樓面價6504元/平方米，溢價率62.07%。
種種跡象表明，房企的佈局重心發生了悄然改變，即迴歸核心二線城市。
不過，一位TOP10房企高管告訴《每日經濟新聞》記者，這並不意味著房企開始迴歸一二線。其實早在2017年就有房企提出迴歸一二線城市的說法，但彼時三四線城市正經歷有史以來最火熱的時刻，也正因此，早早回到一二線的房企錯過了這輪絕佳的紅利期。
自2018年下半年開始，三四線城市棚改減緩，從財政部發布的《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》可知，對比2018年，37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套，較2018年588萬套的計劃改造套數減少近51%。
不過上述房企高管表示，這也是預料之中的事，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。
由於整個三四線城市佈局會放緩，三四線城市今年整體棚改減慢，房企如果再大量拿地，未來庫存能否被消化將是個未知數。
張波則告訴記者，如果今年三四線大力推行棚改，則會促使開發商繼續拿地力度，而這一結果很有可能造成後續城市庫存積壓的情況。房企也是清晰地看到了這點，改變了以往的策略，即從原來的三四線佈局向城市群靠攏，尤其是以二線城市為主的地區做規劃。
此外，雖然房企迴歸一二線城市，但是土地供應跟不上，不可能大量增加土地供應。新城新區開發區的土地賣一塊少一塊，地方政府稀土如金，有節奏的供應。“嚴格意義上講，現在大家對二線城市搶地比較關注，但整體來看是和二線城市土地供應有關。”上述房企高管表示。
不過，上述房企高管指出，房企要想持續獲得業績增長，還是得下沉到三四線，即便現在固守在調控有些放鬆的一二線城市，由於缺乏足夠的供應量，故而無法保持業績增長。而三四線城市即便收縮，只要去一些比較好的城市，還是有機會可尋。
每日經濟新聞
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