吳向東入主華夏幸福後，在人才、資源和資金方面都面臨重新洗牌的華潤置地商業板塊還能走多遠？
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明星營銷這種方式，已經成為房地產行業內的常用營銷手法。
名嘴竇文濤就曾經為不少開發商背過書，曾經是融創、萬達、遠洋、金地、新地等房地產商的座上客，不過這一長串的名單卻不包括華潤置地。
這種巧合不可言說，總之不太可能因為他在“鏘鏘三人行”中的調侃：華潤用40個億在深圳砸了個“大坑”。這位揣著明白裝糊塗的高明主持人，具體是真明白還是裝糊塗，就不得而知。
圖/深圳萬象城 來源/網絡
反正在這個“坑”之上，定位於中高端城市綜合體的深圳萬象城成功開業，火爆異常。
萬象城之於華潤置地，就如同上海新天地之於瑞安房地產、西單大悅城之於大悅城地產、港匯廣場之於恆隆地產，所有商業地產開發商都鉚足了勁，把首個項目打造得“一炮而紅”，畢竟好的開頭意味著未來佈局的順利。
其實，提到萬象城，就不得不提到商業地產行業偶像級的存在——吳向東。當年寧高寧提出“萬象城”這一概念後，吳向東一手打造了以萬象城為代表的商業地產體系，並帶領華潤置地形成了住宅地產+商業地產雙輪驅動格局，為華潤置地鋪開了長遠發展的道路。
吳向東入主華夏幸福後，在人才、資源和資金方面都面臨重新洗牌的華潤置地商業板塊還能走多遠？
雙輪驅動之困
如今，“短平快”住宅開發模式難以為繼，在謀求商業地產的佈局時，華潤置地旗下以萬象城為代表的購物中心早已成為國內眾多開發商學習效仿的對象。
萬象城的成功早已被“妖魔化”，媒體大肆渲染職業經理人吳向東個人的破釜沉舟，卻忽略了其定位踏準國內高端商業項目的缺乏，以及華潤置地的央企體制和優質團隊。
奇點君回顧華潤置地過往年報發現，華潤置地加快購物中心的投資開發始於2010年，財報對投資物業業務的表述也一直在變化。
從2013年的差異化商業模式核心、2014年的中國商業地產領導者、2015年的規模位於行業前列、2016年的購物中心+互聯網、2017年的新業態新模式到2018年的管理輸出項目（輕資產模式），可以看出華潤置地商業板塊發展的清晰脈絡。
從業務結構上看，華潤置地的住宅和商業地產齊頭並進，運營能力出色，是地產商中底子最好的一個。在2018年華潤商業年會上，華潤置地表示將商業開發提到和住宅開發同等地位上。
但若要實現平穩的“雙輪驅動”，恐怕成為了一件困難的事。
易居房地產研究院總監嚴躍進表示，從商業地產行情看，這兩年大城市的壓力期已經過去，但是很多企業困擾的是，做商業還不如做住宅。 況且文旅市場也對傳統商業消費市場形成了較大的衝擊。
華潤置地2018年業績報告顯示，截至2018年底已開業購物中心39個，新開業8個購物中心，2020年計劃投入運營的商業項目將達54個，業務遍及北京、上海、深圳及其他二三線城市。
同時，投資物業實現營業額人民幣95.2億元，同比增長24.5%，2018年投資物業營業收入佔比從2017年的6.2%增加到了7.8%。不過，華潤置地扶植髮展商業地產多年，並無多大起色，商業地產的收入佔全年總營收比例始終不達10%。
加上作為國企，華潤置地的負債率是被華潤集團嚴格管理的，因此華潤置地負債率一直保持行業較低水平，且近年來還呈下降趨勢。
在融資有限的情況下，商業地產和開發業務的分配就是一個難題——商業地產資金佔壓大，回收週期長，間接限制了開發拿地的預算。
除了2014年提出的單獨打包上市外，華潤置地已甚少公開提及對於商業地產的野心。最近的一次是2018年華潤商業年會上，定下的五年衝擊租金收入100億元目標，以目前的業績來看，離實現顯而易見不遠了。
板塊拆分上市“魔咒”
地產商的商業拆分似乎成為了一個“魔咒”。優淘網總裁、資深地產人士薛建雄表示，瑞安想把新天地純商業拆開上市也一直沒實現，華潤置地的商業拆分之路也將舉步維艱。
2017年，華潤置地曾對商業地產組織架構和主要管理人員進行調整，調整最重要的內容是，商業地產事業部成為華潤置地的一級組織機構。至此，華潤將商業地產和開發並行，從此商業地產的發展邏輯便不再依附於地產開發。
華潤置地2013-2018年經營業績 圖/奇點君制
從開業數量上，也能明顯感覺到華潤置地商業板塊的“提速”，2017年和2018年總共新開13個購物中心，並通過自建、合作開發以及輕資產等多種方式擴大規模。
雖然華潤置地已使用輕資產模式，但唐勇曾在2017年業績發佈會現場透露，華潤置地承接了集團旗下原樂購分佈全國的20餘個商業項目管理，踐行輕資產管理輸出模式。
這樣看來，對於管理的輕資產模式，華潤還是表現出了慎重的態度：“當然，輕資產方面將會更謹慎些。”
根據年報披露數據統計，目前華潤置地在營與儲備投資物業總計面積已達1864萬㎡，其中在營投資物業規模總建築面積達921萬平米，投資物業土地儲備面積943萬平米。
同一時期，大悅城地產在營與儲備投資物業總計面積的數字為592萬㎡，其中運營面積超過200萬平方米；土地儲備約392萬平方米，持有型物業運營面積約366萬平方米，酒店運營面積26萬平方米。
從投資物業的收入和土地儲備的規模來看，華潤置地的商業地產業務遠比在港股上市的大悅城地產要強勢，但是否會拆分上市或成立信託基金，看來還是個未知數。
華潤置地的高層曾在公開場合表示，華潤置地物業管理板塊已在公司層面與地產板塊分離，成立了獨立的服務公司，並且開始承接大量外部項目的管理，取決於規模與市場機會，不排除商業板塊未來會有拆分的可能。
薛建雄卻對商業地產板塊的拆分上市表示擔憂，他認為，商業地產上市沒有幾何擴張的故事可講，只有REITs跟CMBS這種資產證券化的上市融資方式才適合商業地產，傳統的股票上市並不適合華潤商業。
奇點君瞭解到，華潤置地商業地產板塊的結構調整，與吳向東的規劃密不可分，但“靈魂人物”的出走會不會對華潤置地今後的穩定發展造成阻力呢？
高管大騰挪
吳向東的個人魅力很大，他的離職，也意味著另一個故事的開始。
據媒體報道，追隨吳向東離開華潤置地的人數超過30人，涉及城市更新、工程、設計等各條業務線。甚至不乏幾位骨幹高管——華南大區總經理王笑、華南大區城市更新業務主管趙榮、華潤置地分拆後的商業地產領頭人趙煒。
一切塵埃落定，吳向東的新任務也昭然天下：“以住宅開發+持有物業+增值服務“的發展模式，深耕粵港澳大灣區，開啟更多新業務。
花開兩朵，各表一枝。
華潤置地方面，空置了4年的董事長位置終於靴子落地，唐勇被正式確立為董事局主席，除此之外，李欣被任命為公司總裁，張大為特擔任副主席。
擺在“鐵三角”面前的難題，不僅來吳向東出走帶來的高管大騰挪，還有華潤日益凸顯的轉型瓶頸。
好在吳向東個人的出走對集團的影響並不是致命的，亞太商業不動產學院院長、58企服董事長朱凌波認為，華潤置地這種央企主要靠體制和團隊，個人作用很重要，但不是最重要。
嚴躍進也表示，商業地產是個更新很快的產業，未來成長機會還是會有的，關鍵就看後續新的管理團隊對於商業新項目的理解和把控，若是可以抓住這兩年商業機會，華潤置地的商業板塊還是可以保持優異的成績。
在住宅銷售和投資物業上，華潤置地始終保持謹慎態度，雖然職業經理人的出走對央企華潤的影響不大，但作為央企所擁有的各種優勢資源，與目前華潤的規模水平卻不匹配。
至2018年末，華潤置地賬上趴著709.7億元資金，淨有息負債率僅為33.9%，與這兩年來利用槓桿的積極擴張型房企形成鮮明對比。
帶著鐐銬跳舞的華潤置地，商業地產領軍者的地位還能保持多久，還未可知。
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