文 | 老歡咵房
有裝修的朋友說，目前市場上2000元-3000元/平的裝修，開發商實際成本就800元還算高的！
最近老歡聽一個朋友吐槽：說自己前年買的精裝房交房了，前幾天去收房真是氣的要吐血了。先不說裝的材料質量怎麼樣，屋裡就鋪了地磚、刷了牆、廚房和衛生間裝好了，其他什麼都沒有。
有錢的業主也懶得扯皮，自己把開發商裝修全拆了，自己重新裝。沒錢的業主也只能這樣算了。當初就是交了30萬的裝修費，這錢就這樣打水漂！
由於房管局對毛坯房備案價進行了嚴格的控制，開發商如果想多獲得利潤，可以從統一購買材料的低成本入手，因此目前武漢房地產市場上大多數都是在賣精裝房。
在如今精裝橫行的年代，毛坯房顯得如此珍貴，有兩大優勢：
第一、一般相同的地段，精裝房的價格都會比毛坯房高。如100平的房子，精裝房比毛坯房總價至少要多20萬。
第二、裝修成本、裝修風格自己說了算。毛坯房可以按照自己的標準，家庭的實際需求來設計房子結構。
武漢三環內剛需區域是洪山白沙洲和漢陽四新片，白沙洲以精裝房為主，漢陽墨水湖及四新片毛坯房分佈較多，有興華御水瀾灣、招商樾望、招商公園1872、城投四新之光、興華御水瀾灣等樓盤，其中城投城投四新之光和興華御水瀾灣預計5月要入市。
城投四新之光將推出107-140平毛坯房，已截止線上登記，沒參加線上登記的已經沒有機會買房了，前期均價13000元/平。
興華御水瀾灣預計5月推出1、2、5號樓115-238平毛坯房源，已經開始收資料，預計均價14000元/平。 上面這兩個盤都是位於漢陽三環內的毛坯房，比較適合剛需購房者。城投四新之光目前已截止登記，價格相對興華御水瀾灣稍便宜。但是難買難度太大，陪跑度高，被網友稱為“城投四新之眼”。
今日老歡就來說下興華御水瀾灣項目，相比城投四新之光更靠近中心位置，臨近墨水湖及規劃中武漢領事館，周邊老小區較多，居住氛圍較濃厚，首付預計48萬起，容易上車。
區位篇：2019年環線格局迎來變化 漢陽“新二環”將問世
興華御水瀾灣屬於漢陽墨水湖區域，由於和四新片相隔太近，會被部分購房者誤認為是漢陽四新片。
除了地理位置上，這兩個片區有兩個最大的區別點：
一是剛需選房新政策：墨水湖片是80%剛需優先，四新片是100%的剛需優先；
二是片區居住氛圍：墨水湖臨近江堤中路，屬於漢陽發展較早的區域，老小區較多，居住氛圍較濃後。四新盤屬於新城，發展較晚，目前配套都在規劃中。
二是區域價值提升： 墨水湖片位於楊泗港大橋北面，四新位於楊泗港大橋南面。楊泗港大橋今年通車後將成為漢陽段的新二環線，即墨水湖片項目成為二環內樓盤，區域價值將得到快速提升。
配套篇：墨水湖+武漢領事館 地鐵10號線規劃被延遲
【交通配套】
公交：離項目最近的公交站是墨水湖南路連通港路，該車站就在小區營銷中心對面，有42、547路兩趟公交車。另外步行約700米到江堤中路向陽四村站，該車站公交車較多，可到達鍾家村、徐東及琴臺公園等區域。
地鐵：距離地鐵是6號線前進村站約1.6公里，另外規劃地鐵10號線一期在墨水湖設有站點，但是在武漢漢第四輪規劃中被砍掉，需要等待後期規劃。可以說，周邊地鐵配套暫時略顯不足。
自駕：項目臨近墨水湖南路，自駕可以走江堤中路或國博大道，車行10分鐘可到達二環線及三環線，去漢口及武昌方向。另外項目距離楊泗港通道約800米，楊泗港大橋預計今年9月通車，整個交通路網較發達，堵車情況也較小。
【商業配套】 興華御水瀾灣臨近江堤中路，周邊有新城春天裡、漢博家園等底商已入住的老小區，生活氛圍較濃厚，小型生活配套完全是可以滿足的。 大型商業可以自駕10分鐘左右去江騰廣場，公交需要8站路。
江騰廣場商業定位於社區型購物中心，有沃爾瑪超市及韓國CGV影院等。同時門口有42路公交車可直達鍾家村商圈，需乘坐12站路。
【學校配套】 興華御水瀾灣小區規劃有幼兒園，距離武漢第三寄宿中學約1.5公里，距離鍾家村小學新區分校及攔江堤中學約1.6公里，國博一小約1.1公里。
其中武漢第三寄宿中學是漢陽市重點中學。 目前項目具體對口哪個學校，需要等交房後教育局根據該片入學情況進行分配。
【環境配套】 興華御水瀾灣配套上最大的亮點是武漢領事館規劃+臨墨水湖。 武漢領事館：項目就位於樓盤對面，規劃用地面積約為9.56公頃，設置領事館或代表處40家左右。
在早2013年武漢領事館區選址及建設規劃方案就已經確定，目前還沒有開工。 據城市留言板反應，外交部已經批准了領事館選址規劃，但是前期準備工作較長，需要耐心等待。
墨水湖：墨水湖環湖綠道目前已經建成，墨水湖綠道全長28公里，由主線綠道和支線綠道兩部分組成，全線貫通後的墨水湖綠道將滿足市民漫步、騎行、休閒、觀景等多重需求。興華御水瀾灣是北向看湖，高層戶型可觀賞湖景。
【醫院配套】 興華御水瀾灣距離泰康同濟醫院約1.1公里，該醫院是按國家三級甲等綜合醫院標準建設，總投資近40億元，由泰康全資投資，植入武漢同濟醫院的優質醫療技術。目前已開工，預計今年開業。
樓棟篇：最佳“瞰湖”三棟樓將推出 賣完項目清盤
興華御水瀾灣項目位於漢陽區墨水湖南路與連通港路交匯處，項目規劃有三期，總共由16棟高層、9棟別墅和接近5萬方的商業街組成，容積率3.1。目前在售三期地塊房源，共6棟樓，即將推出的是最後三棟高層房源。
項目預計5月推出1、2、5號樓建面約115-238平毛坯房源，預計均價14000元/平。公攤約23%左右，車位配比1：1.1，預計2021年10月交房。
1號樓是32層，2梯2戶，2個單元，戶型面積有156、197平；
2號樓是32層，2梯2戶，1個單元，戶型面積為238平；
5號樓是46層、3梯4戶、1個單元，戶型面積有115平、141平。
從佈局上看，5號樓前面有1號樓遮擋，瞰湖受到影響。1、2號樓無遮擋，湖景效果好，但是戶型偏大。
戶型篇： 大戶型為主 毛坯布局可自己動手改造
115平戶型解析：
優勢：
1、戶型佈局較緊湊，無面積浪費。門口次臥適合做老人房，比較安靜，不會受到客廳噪音影響。
2、三個房間朝南，書房朝西，室內採光效果較好。
3、112平設計了2個衛生間。早高峰大人上班小孩上學，使用上也不會擁擠，節省洗漱需要時間。
劣勢：
1、臥室門對著客廳，若家裡有客人，臥室隱私度受到影響。若家裡有小孩來做客，很容易進入主臥玩耍。
141平戶型解析：
優勢：
1、客廳和廚房都有陽臺，南北通透戶型。夏天室內涼快，初夏季節不用開空調，可以節省電費。
2、三個房間朝南，該房間是邊戶，西北方面有機會看湖。
劣勢：
1、141平大面積只有三房，且主臥沒有衣帽間，生活舒適感欠缺。不過毛坯房，後期可以自行改造四房設計。
156平戶型解析：
優勢：
1、客廳和廚房都有陽臺，北面陽臺可瞰湖。廚房陽臺可以當個小型儲物間，從老家帶的食物，可以擺放。
2、三個房間朝南，南北通透戶型，夏天室內涼快。
3、主臥帶有衣帽間及獨立衛生間，主人使用舒適感強。
劣勢：
1、156平面積較大，卻只有三房設計。購買大戶型多是改善型購房者，三代同堂或二胎家庭，三房設計顯然是不夠用。
周邊樓盤：陪跑盤+捂盤王 能上車才是王道
興華御水瀾灣周邊有樓盤弘陽印月府、招商公園1872和保和墨水灣項目。除了弘陽印月府是賣精裝，其它三項目都是賣毛坯房。招商公園1872和保和墨水灣雖然也是毛坯房，但是購房者不容易上車。
陪跑盤招商公園1872由於有自身強大的規劃，商業、體育館及華師附小墨水湖小學等，關注度火爆。4月剛推出了164-185平毛坯房源，均價約14700元/平米，即使都是大戶型，也當日售罄，很多購房者還沒有搶到。
捂盤王保和墨水灣從去年初就對外宣稱，要推出8號樓88-128平毛坯房源，但是到目前還沒有具體推盤的消息。
弘陽印月府項目就在興華御水瀾灣隔壁， 正在誠意登記中，預計2019年6月加推14、19號樓100-160平精裝房，共計約276套房源。參考前期精裝價16500元/平，比興華御水瀾灣高1500元/平左右。
老歡點評： 興華御水瀾灣處於目前周邊地鐵規劃是它最大的短板，但是公交及自駕還是比較方便的。 三環內1萬4的毛坯房，很適合首付不多的剛需購房者。相比周邊基本陪跑、不開盤等樓盤，有自己獨特的優勢。
免責申明：本文提及的所有樓盤信息均為項目對外釋放信息，來源於項目置業顧問、樓盤官網及各大房產網站等，本平臺無法對全部信息精準性負責且不因此承擔任何責任，最終信息以政府部門登記備案和購房合同為準，其中涉及教育資源信息，應以政府教育主管部門及辦學方頒佈的政策規定為準。請謹慎核查，如對信息有異議請及時聯繫。
看房買房，有疑問？要吐槽？歡迎掃碼添加“老歡咵房”個人微信號進行一對一解答。
閱讀更多 老歡咵房 的文章
