10月24日，據上海清算所披露，光明房地產集團股份有限公司（600708.SH，以下簡稱“光明地產”）擬向債券市場機構投資者發行2019年度第四期中期票據，基礎發行規模3億元，發行金額上限6億元，將於2019年10月28～29日發行。
關於第四期中期票據的募集資金用途，披露材料上顯示，光明地產將用於項目開發建設、償還本部及下屬子公司借款、債務融資工具和補充流動性。
房企償債小高峰來臨，對於上海老牌房企光明地產來說，發行中期票據的背後事實上是業績下滑的壓力。
據光明地產半年報顯示，2019年上半年，公司實現營業收入73.19億元，同比增長13.7%。實現歸母淨利潤 5.03億元，同比下降39.71%。同期，新增房地產儲備面積122.91萬平方米，同比增長61.53%。簽約金額為105.35億元，同比下降22.51%。
記者走訪光明地產上海多個保障房項目發現，工程正在建設中，不過由於保障房業務板塊整體毛利率較低，對公司整體毛利率產生一定的影響。
有幸的是，截至10月9日，光明地產已收到上海牛奶（集團）有限公司劃付的轉讓金7016.13萬元，經初步測算，預計將為上市公司2019年度增創歸母淨利潤約為4800萬元。
圍繞公司業績以及公司轉型發展等問題，《中國經營報》記者致電致函光明地產證券事務部門，其相關負責人表示，公司計劃近期披露三季度報告，目前是窗口敏感期，按相關規定暫時無法接受採訪。
3億元中期票據
房企面臨償債小高峰，“借新還舊”成為不少公司都會採用的手段。58安居客房產研究院首席分析師張波此前在接受本報記者採訪時表示，2019年房地產境內外債券還款總額相當於2018年還款規模的2倍多，企業資金壓力也在持續增加。
在光明地產2019年度第四期中期票據募集說明書中，基礎發行規模為3億元，發行金額上限6億元，全部用於償還發行人在2020年2月22日到期的超短期融資券“19 光明房產 SCP002”。
上述中期票據採用固定利率方式，採用集中簿記建檔、集中配售方式發行，形式為實名記賬式。起息日為2019年10月30日，上市流通日為2019年10月31日。主承銷商是北京銀行股份有限公司，聯席主承銷商為興業銀行股份有限公司，簿記管理人為北京銀行股份有限公司。
一家知名券商房地產行業首席分析師告訴記者，中期票據作為一種利率整體較低的融資渠道，成為很多房企追逐的目標。“發行中期票據的要求較高，能發已經很不容易了，能保證融資渠道暢通就能讓資金流動性上有保障，很多企業都不具備發行的資格。”其介紹。
相關數據顯示，今年上半年，在房地產銷售方面，光明地產實現簽約銷售面積88.16萬平方米，實現結轉銷售面積61.19萬平方米。2018年，公司實現簽約銷售面積206.22萬平方米，實現簽約銷售收入244.59億元，實現結轉銷售面積156.67萬平方米。
上述募集說明書披露，房地產行業經歷了多年的高位運行，庫存總量較大，或將在一定程度上影響光明地產資金回籠以及盈利能力。2018年以來，光明地產剛性債務規模顯著增長，財務槓桿水平偏高，公司已發行的四期永續中票及本期永續中票利率調整幅度較大，債性明顯。總體看，公司債務壓力快速積聚，財務負擔較重。
截至今年6月末，光明地產的有息債務總額為419.31億元。其中短期借款 120.42億元，佔有息債務總額的28.72%；一年內到期的長期借款5.51億元，佔有息債務總額的1.31%；長期借款243.87億元，佔有息債務總額的58.16%；應付債券49.50億元，佔有息債務總額的 11.81%。
值得一提的是，背靠控股股東光明食品（集團）有限公司（以下簡稱“光明食品集團”）的大樹，光明地產不僅在融資上享受多重便利，還獲得一筆額外的利潤來源。
10月9日，光明地產董事會發布公告，光明食品集團按照在2015年上海海博股份有限公司重組時向證監會出具的《關於置入資產涉及瑕疵不動產的補充承諾函》，積極履行完畢相關義務。指定其全資子公司上海牛奶（集團）有限公司劃付的轉讓7016.13萬元（含稅）。
記者在採訪中瞭解到，2015年，農工商房地產（集團）有限公司與上海海博股份有限公司進行上市重組，重組完成後上海海博股份有限公司更名為光明地產。在重組過程中，農工商房地產（集團）有限公司置入資產中有部分不動產的土地使用權系劃撥取得，如未能就該等不動產在承諾期限內辦結劃撥用地變更為出讓用地的，光明集團承諾回購該等不動產。相關資產交易標的共9項，房產用途包括辦公、商業和其他。
全國化佈局承壓
從公司官網可以看到，光明地產以“一心為民造好房”為品牌口號，為客戶打造精緻、優雅和創新的精惠海派產品，但是從市場反應來看難言樂觀。
據中新網報道，今年7月，光明地產進駐成都的首個項目“光明蓉府”迎來開盤活動，推出218套住宅，由於只有1人排隊報名，售樓處最終取消搖號選房過程，直接進入順銷狀態。
據四川中原地產研究院數據顯示，光明蓉府開盤均價為18588～21099元/平方米，認購80套，去化率僅為37%，遠低於成都市場當週53%的整體去化率。
今年上半年，光明地產新增房地產儲備面積122.91萬平方米，同比增長61.53%，進一步精耕上海，深耕有能級的二線城市、長三角都市圈和其他重點城市。
中期票據募集說明書指出，房地產開發企業為保證持續穩健經營，始終需要保證土地儲備的充足，尤其是核心城市土地，其稀缺性十分明顯，若光明地產不能及時獲得項目開發所需的土地，則生產經營將陷於停滯。截至今年6月末，光明地產的土地儲備面積較少，主要分佈在揚州、宜興、菏澤和南寧等二三線城市。公司存貨較多為積壓在二三線城市的房地產項目，受宏觀經濟環境影響，部分區域將面臨非一線區域房地產項目去庫存壓力較大的風險。
今年，光明地產已經確立了以上海為主戰場，多元化創新轉型的“1+7+5+X”總體商業模式。據公司方面介紹，“1”是做實房地產業務的底板，為轉型提供基礎性保障；“7”是圍繞保障房建設、城中村建設、殷實農場建設、歷史名鎮保護與開發、城市更新建設、租賃房建設、物流園區打造；“5”是構築“商業平臺、物流平臺、供應鏈平臺、服務平臺、建設平臺”5 個關鍵平臺；“X”則是與主業增強協同黏性，構建起全新價值鏈體系。
在實際的拿地動作中，可以看到該項轉型方案正在悄然推進。今年1月4日，光明地產宣佈，其全資子公司成功競得上海市浦東新區“十二五”保障房三林基地02-01、06-01兩幅地塊，出讓面積分別為14323.3平方米及44471.2平方米，成交總價分別為人民幣1.24億元及3.84億元。時隔兩個星期後，光明地產再次發佈公告，公司以1.01億元、2.13億元成交總價分別競得上海市浦東新區“十二五”保障房三林基地03-01地塊、05-01 地塊。土地用途均為動遷安置房。
10月23日，記者探訪發現，光明地產在上海的商品房項目基本已無房可售。在上海浦東新區東明路與林鳴路交叉口，記者看到，上海市浦東新區“十二五”保障房三林基地 02-01、05-01 和06-1三幅地塊緊鄰中海御景熙岸項目的北面和南面。在02-1地塊的建設工地門口，施工銘牌顯示，建設單位是光明地產旗下的上海匯晟置業有限公司，總包單位是江蘇天目建設集團有限公司，工地於2019年3月7日開工，竣工日期為2022年3月6日。下午5點左右，工地的工人即已關門下班離去，從外面看去，所有樓棟還在架設腳手架，已建設到第六層。
記者駕車沿著東明路向南行駛至上南路交叉口附近，發現05-1地塊建設單位和施工單位與02-1地塊相同。不同的是，臨近6點，夜幕逐漸降臨，工地裡還有很多來往的工人，塔吊上燈火通明，正在來回施工。一名工地負責人介紹，目前基本都建設至第九層，預計今年底封頂。以後作為安置房小區，地塊由6幢17層住宅、2幢電站、2幢門衛及1幢垃圾房組成。再往南看到，06-1地塊緊鄰上南路，施工單位是東奉集團有限公司，工地於2019年3月8日開工，竣工日期為2022年10月，夜晚的工地無人施工。
光明地產第四期中期票據募集說明書披露，公司近三年及一期保障房板塊收入分別為5.46億元、42.94億元、22.37億元及0.13億元，佔總營業收入比重分別僅為2.64%、20.68%、10.94%和0.18%。
日前，光明地產董事長、總裁沈宏澤對投資者表示，公司已朝著去地產化方向努力，即房地產業務保持一定比例而非房業務比重逐漸提升，一切工作圍繞調結構促轉型來進行。
前述房地產分析師指出，前兩年，房企多元化轉型多以跨行業、跨領域方式，但是並不成功，今年以來，企業開始圍繞房地產上下游轉型，目前包括物業、商業地產和產業地產業務增長較快。地產行業競爭日趨激烈，企業在上海拿地困難，光明地產或是希望通過保障房等渠道方便拿地，發揮公司的差異化優勢。
半年報顯示，2019年上半年，光明地產實現營業收入72.92億元，刨去房地產主業和物業租賃業務，多元化業務僅為5.4億元。光明地產未來轉型之路仍有待時間來考證。
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