南沙新區是廣州市乃至整個廣東省的大戰略，同時享受多個國家級政策，是廣州11區中政策關注度最高也是最具想像空間的一個，但我們只討論一下那裡的房子是否值得買。

化繁為簡，我們把這個問題拆分成這樣幾個簡單問題：

第一個，南沙新區在哪裡？

如圖所示，南沙地處珠江口，北距廣州中心城區約50公里，且與中心城區之間存在大量的留白地帶。一般來講，這個距離已經超出了中國大城市平均30公里的城市半徑，幾無可能和主城區連片發展，而且南沙新區的起點是原番禺區的幾個鎮，基礎設施的底子原本是鄉鎮級別的，可以說很薄、很薄。

一般情況下，像南沙這種情況是沒有條件發展為一座現代化新城的，但廣州為什麼又如此倚重南沙呢？從上世紀90年代霍英東到南沙拓荒到今天，南沙的開發已有20多年的時間，至少已經沉澱了幾千億資金，如此大手筆的投入，當然不是請客吃飯這麼簡單，這背後一定會有足夠強大的理由。

第二個問題，廣州為什麼會在南沙造一座城？

新城有兩種模式，一種是沿著城市邊界無縫蔓延出來的，一種是跳躍式憑空造出來的，前者的典型代表是珠江新城，萬博也勉強算一個，後者的典型代表是南沙與知識城。

南沙與知識城的情況又不同，廣州之所以在這裡造一座城市，我認為至少有三個理由：

一是港口依託，這是南沙最大的王牌。南沙港是廣州港集團最大的港區，吞吐量約佔全市的70%以上。眾所周知，世界上很多大城市都是從港口衍生而來的，紐約、香港、新加坡、舊金山、東京、阿姆斯特丹的起源都是港口，因為港口可以為周邊地區帶來源源不斷的物流、資金流，並依次吸引產業與人口的聚集。所以，依託港口造城，是客觀規律、國際慣例、合情合理。

二是區位獨特，南沙雖然遠離廣州（中心城區），但距離珠三角近，為什麼這樣講？打開地圖，南沙與佛山、中山直接接壤，與東莞、深圳一水之隔，去到港澳也只要一小時的船程，南沙港所在的龍穴島，與深圳寶安機場，可謂隔河相望，最近的地方只有8公里的直線距離，如果在這個水域修一座橋，不僅南沙無機場的問題迎刃而解，南沙與寶安還能同城化，給廣深雙雄創造一次美麗的邂逅。

三是政策需求，城市發展離不開國家的政策支持，特別是廣州這樣的綜合性門戶城市，與國家支持更是密不可分。對廣州來說，南沙是一張很好的牌，因為它擁有世界級的港口，毗鄰港澳，又處在珠三角幾何中心，可以講出非常漂亮的故事。城市發展有時候就像上市公司，必須講得一手好故事，才能獲得更多的目光與支持。

想像一下，如果沒有南沙港以及南沙新區這個好故事，廣州向國家申請國家新區、自貿區、自貿港等政策的說服力，可能要大打折扣。比如杭州，正因為缺乏港口資源，其在政策資源的分配上，有時候還不如寧波和舟山。當然，國家政策不一定就能點石成金，但區域競爭實在太激烈，別人有的，你不能沒有。

第三個問題，南沙到底有沒有潛力？

任何一個新城，其發展模式無非有兩途，一是依靠主城區的帶動，二是另起爐灶、自成一體。第二種模式太過理想化，即便是深圳這個橫空出世的天之驕子，當初如果沒有香港和廣州的帶動，也不可能有今天的成就。只不過，深圳具備強大的內生髮展能力，看上去另起爐灶的感覺更明顯。

所以，南沙新區真正要發展，首先還是離不開母體城市廣州的“輸血”，問題是現代城市的半徑大約是30公里，超出這個半徑是很難緊密聯動的。不過，城市半徑也不是一成不變的，隨著軌道交通的普及與提速，這個半徑有望拉伸到50乃至100公里。眾所周知的18號線就是一條時速超過160公里的高速地鐵，建成後，南沙到中心城區的時間距離可以縮小至半小時，二者的聯動就能密切起來了。

當然，僅僅依靠廣州的力量還是不夠的，南沙的朋友圈還可以更大，既然與順德、中山、東莞、深圳、香港這麼近，能不能打開思路，讓這些城市也參與到南沙的開發中來，實現共建、共享呢？聽說廣州、中山、佛山三市已經簽約共建南沙港區四期，這是一個很好的開始，香港、深圳那麼優秀，南沙未來能不能搞幾個“香港園”、“深圳園”等產業共建園區呢？

除了周邊城市的“輸血”，南沙當然也具備“自我造血”的資源，第一個資源還是港口，港口可以做很多文章，因為很多產業必須依託港口來做，比如造船、航運、郵輪、海洋裝備以及相關的融資租賃等特色金融產業，都能在港口周邊做起來。

第二個資源是土地，這個我認為比港口可能還重要，今天的珠三角已經已經寸土寸金，誰有地誰就是贏家，想一想華為為什麼要去松山湖？關鍵詞還是肯給地，南沙的地難道不比東莞更值錢？南沙擁有珠三角核心區位置最好、面積最大的土地資源，只要利用得好，其招商引資在大灣區基本就是無敵的。

南沙的房子到底要不要買？老實我只能談談區域價值，南沙背後有世界級的城市群作為支撐，擁有粵港澳大灣區最值錢的資源——土地，就看廣州能不能繼續打好這張牌。打得好，南沙就是大灣區的天之驕子，至於沉澱在這片土地上的資產增值，不過是水到渠成的事情。

您覺得南沙的房子能不能買？歡迎說出你的看法。