舊時，有李氏兄弟，原本惡人；
因家庭突遭厄運，從外地流落至長江邊一回水沱；
得高人指點，兩人大徹大悟，於長江邊，設義渡，行善事，惠眾生。
時間長久，此回水沱，被百姓稱之為“李家沱”。
說起來，巴南區李家沱，是個有著很多故事的地方。
就如同很多老重慶的市井煙火一樣，他有著悠久的歷史和繁華的往昔。
並不是你現在以為的樣子。
今天聊聊李家沱。
1
輝煌
1.溯源
作為舊重慶最大的市區，解放前，就有“北城觀音橋，南城李家沱”之稱。
在地裡位置上，李家沱，恰好在長江一處S灣裡。
通常，這樣的地方，自然條件好，交通便利，容易成為中心。
地圖上看，也的確是這樣。
李家沱，差不多是南四區（大渡口、九龍坡、南岸、巴南）的幾何中心。
（位置示意圖）
因為優越的位置，在歷史上，這裡曾先後作為兩個行政區的政府所在地。
一是歷史悠遠的重慶母縣--巴縣，曾經將政府遷駐李家沱馬王坪。
另一個，是重慶“第四區”。
時間追溯到1952年。那年，重慶市各區行政區劃進行了調整，設5區4縣，分別是第一區、第二區、第三區、第四區、第五區；巴縣、綦江縣、江北縣、長壽縣。
第四區，轄楊家坪、九龍坡、屏都鎮（李家沱、馬王坪、土橋）、南泉管理局、魚洞鎮（魚洞溪、道角、小壩、大窩）、馬王鄉、人和鎮等地；
第四區區政府，由大坪遷至李家沱。同時，巴縣政府外遷至南泉。
這一待，就是36年，直至1988年前，李家沱，一直是九龍坡和巴南部分區域的行政中心 ！
楊家坪人要辦事？
請來李家沱！
2.蓬勃發展
在上述這一段時間，李家沱還逐漸發展成了工商業重鎮，有著重慶工業時代的顯著縮影。
水電行業、毛紡行業、陶瓷行業、化工行業是代表。
典型的如毛紡織染廠、水輪機廠、六棉廠等等。
機器轟鳴，人聲鼎沸，一片熱鬧繁榮！
（李家沱中國化學工業社）
至上世紀90年代，李家沱，成為重慶的經濟中心之一！
是不是很吃驚？
其實很好理解，用現在的話說就是“產業帶旺人口和就業”。
在很長一段時間內，李家沱有95%以上的人都是各個工廠的職工或家屬，李家沱小孩的童年，都是歡樂的大院生活。
至於在工廠工作的感覺，並不亞於今天在BAT上班的程序猿。
（熱鬧繁華的往日李家沱）
李家沱，無論行政地位，還是經濟水平，都曾舉足輕重。
既得益於他的地理位置，也是時代的機遇！
2
如今的李家沱
1.當前狀況
看一組數據。
2018年，李家沱的GDP約99億，社會消費品零售總額152億。
而2018年整個巴南區的GDP為781.2億，算一下，李家沱大概佔到了12.7%。
同時，2018年，李家沱的稅收接近16億，佔巴南區的1/6。
人口方面，區域常住人口20多萬，加上流動人口，大約在35萬。約佔巴南的1/3至1/4。
這樣描述，可能更加貼切：
如今李家沱，生產力有所下降，但人口基礎好，消費力旺盛，財政貢獻顯著！
造成這樣的局面，在很大程度上，得益於在並不大的區域空間範圍內，聚集了大量原住民+新李家沱人，讓區域內人丁興旺，生活氣息濃烈。
但後工業時代，如何轉型是升級，又是李家沱的問題與機遇所在！
其實李家沱具有顯著的優勢。
首先，是其地段優勢。
因為佔據著南面的幾何中心，他到周邊，都不遠。我在百度地圖上標註出了直線距離。
（示意圖）
在現代化交通體系下，李家沱的通勤優勢，顯然是整個巴南區最好的。
可以理解為巴南的門戶。
另一方面，這裡的居家配套，已相對成熟。
比如學校：清華中學、巴南中學以及重慶理工大學花溪校區，其中巴南中學和清華中學是市重點學校。
比如醫療：二甲醫院市七院、花溪醫院，能滿足日常的就醫需求。
交通上，長江二橋連接九龍坡，馬桑溪大橋連接大渡口，渝南分流道、巴濱路、渝南大道三條主幹路，讓這裡往北去到南岸和渝中，很方便。
在公共交通方面，發達的公交系統，加上已通車的軌道3號線（九公里站），正在修建的18號線（馬王坪站）。
基本的，都有了！
但如今的李家沱，仍然存在明顯的問題。
2.破局
產業轉型，十分重要，但是很難。
就像李家沱吸引不了騰訊西南總部落戶，因為這裡，太舊了！
去李家沱轉一轉，在李家沱最核心的地段。
還有較多的老家屬樓、老街道、老菜市場，街坊鄰居們習慣了午後找個空壩壩坐著聊天喝茶，鬥幾場地主。
這裡的巷子裡，有現代都市裡沒有的市井，像隱藏在城市中的慢生活。
當然，李家沱的城市更新，是先從東西兩端展開。
也因此誕生了兩大神盤。一個融匯半島，一個恆大城。
西面，一個佔地3000畝，300萬方巨無霸樓盤；
東西，一個佔地990畝，118萬方大盤。
（恆大城）
從實際情況看，他們的入住率非常高。
強勁的住房需求，證明李家沱有堅實的人口、消費支撐；
並因為位置優勢和性價比，具備了明顯的對外吸引力。
正是基於這一點優勢，其實李家沱的未來，我認為有跡可循。
首先，他的產業重心，可以依託於位置和人口優勢，往第三產業，現代服務業靠攏，畢竟有這麼旺的人氣，和區域物理中心的氣質！
交通通達性和輻射能力突出。
其次，兩翼的城市更新，產生了大量新房，承接了人們的住房需求，但商業中心，是一個長期以來的短板！需要儘快補足。
你可能不知道，李家沱至今還沒有一家電影院！
是的！電影院！
缺乏商業中心的李家沱，小年輕看場電影，要去南坪、楊家坪，或者龍洲灣！
但是，這裡的商業潛力，實在是太大了！我放一張圖。
這是李家沱都和廣場永輝店，你應該想不到，這家永輝超市的年銷售額，長期都是重慶118家永輝門店的前三甲。
圍繞商業、服務業，加速轉型，擴大影響力。
或是李家沱的大機遇！
3
變化與機會！
自2012年將李家沱商圈定位為重慶第七大商圈以後，巴南聰明瞭，知道一定要找大開發商。
逐步有大動作。
一來，是李家沱靠長江一側的巴濱路區域，找來清一色大開發商。
二來，對李家沱的核心，馬王坪一帶，找人重新扛起商業旗幟！填補李家沱中心商圈的商業空缺！
融創來了。
在李家沱正街，最核心的位置，將打造全新的融創金弈時代。
這裡差不多是李家沱最中心的老商圈所在地，旁邊是20多條線路的李家沱公交樞紐。
項目主要為商業，只有少量住宅。
這是項目部分商業的效果圖。
對於整個李家沱來說，這一處商業，雖然體量不大，但卻完美的補上了片區內極度短缺的生活性商業配套！
比如，給李家沱人帶去了第一家電影院！越界影城。
在漂亮的街區式商業步行街裡，還陸續有大型超市主力店在談。
可以想象，未來這裡會是李家沱人流量最為密集的地方之一！
除了商業，金弈時代還有公寓，新款的空中商鋪，這也是李家沱沒有的。
他讓我想起了觀音橋的紅鼎國際。
前一段時間一篇爆文《重慶魔樓紅鼎國際六天五夜奇幻遊記》，臺灣人在觀音橋，驚奇的感受到了重慶濃縮在一棟樓裡的商業百態，這就是“空中商鋪”。
後面我去了一次，硬是在樓下等了30多分鐘電梯，排隊的人太多了！
商圈之上的空中商鋪，可以用作有品質的創業空間，
小型辦公，還能開民宿；也可以是服務型空間，像紅鼎國際一樣，開個私房菜、貓吧、桌遊吧、美容美髮、茶樓、私人影吧，或者，賣包包和衣服。
（樣板間實景拍攝）
因為經營使用成本低，並依託於樓下成熟的商業配套和高人流量，空中商鋪，已經成了當前年輕人最流行的創業和消費空間。
而作為投資品，他的優勢則是：總價很低，首付也低，但租金穩定！
這裡的空中商鋪，計價面積小，但層高有4.8米，採用了雙鑰匙結構戶型設計。意味著，他是可以單獨分為2層使用的！
並且，他能通氣！
通氣！
不是什麼空中商鋪都能買。
但在如同李家沱這樣，急需商業中心配套的成熟老城，人流量和需求集中度都有明確保障的地方，買一套全新的空中商鋪，變成了一個長期性質的穩健型資產配置。
因為投入的錢，不多。
因為收益的預期，是十分穩定的。
空中商鋪、街區商業中心，都毫無疑問會給李家沱帶來重大的變化。
成為新的、更集中的吸引力。
4
最後
城市界面更新，經濟產業轉型，新商圈加速呈現；
如何利用自身優勢，還大家一個全新的李家沱。
是當前李家沱的問題。
而融創金弈時代，是個縮影，說明李家沱正在快速的改變著！
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