10月23日，港龍中國地產集團有限公司向港交所提交招股材料，由華高和昇財務顧問有限公司擔任獨家保薦人。
近年來，赴港上市拓寬融資渠道成為越來越多中小房企的“救命稻草”。此前五天，與港龍有諸多共同點的安徽的三巽集團也同樣選擇了赴港IPO。這兩家房企這幾年業績呈現爆發式增長，但都具有區域性明顯、高負債等後遺症。
雖然港龍地產在長三角區域深耕數10年，但去年營收剛過16億元，只能算是一個小型房企。招股書披露，港龍地產目前在20個城市56個開發項目的總土地儲備為471.54萬平方米，包括84631.51平方米已竣工項目、389.35萬平方米開發中項目、73.72萬平方米持作未來開發物業。
截至2019年7月31日，共擁有56個開發項目，並在近年來頻繁與碧桂園、萬科、融創、弘陽等房企進行合作。
據瞭解，本次上市募集資金將用於支付土地收購成本並且為潛在開發項目提供資金，支付江南桃源、山水拾間、紫御府、秋實宸悅等現有項目和新項目開發的建築成本以及一般運營資金。
瘋狂擴張開新盤，資產負債率3年翻8倍
天眼查資料顯示，作為上市主體的港龍中國地產集團有限公司是今年1月23日註冊成立的新公司，註冊資本10億元，為港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。
據悉，此前港龍地產的總部位於江蘇常州市，於今年6月中旬將總部遷至上海。
港龍地產有不少家族企業的痕跡，由呂永懷、呂文偉；呂永南、呂志聰；呂永茂、呂進亮三對父子控制，公司董事會9個席位其中6個。
據招股書顯示，2016至2018三年間港龍地產的物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元和16.6億元，複合年增長率為87.5%。淨利潤在2018年達到3.32億元，較2017年同期的3280萬元大幅飛漲912%。
其中，住宅物業銷售是公司的主要收入來源之一。2016至2018年，公司住宅銷售收入分別為3.66億元、3.11億元、15.27億元，分別佔收益總額77.5%、71.8%、92.0 %；2019年上半年公司住宅銷售收入為5.74億元，佔收益總額97.1%。
但在收入暴漲的同時，港龍地產的成本也在大幅增加。銷售及營銷開支自2017年的1825萬元增加234%至2018年的6097萬元；一般及行政開支自2017年的2987萬元增加201.5%至2018年的9007萬元；融資成本淨額由2017年的431.7萬元增加702%至3463萬元。
2017和2018年的資產負債率飛速攀升，由2016年的17%增長至98.8%和122.1%。截止2019年6月30日，港龍地產資產負債率高達153.9%，較2016年飆升近8倍，負債總額已增加至116.62億元。
在高負債情況下，港龍地產存在流動性壓力。截至今年8月31日，還公司未償還借款總額為19.39億元，而該公司現金及現金等價物為10.78億元。
另一方面，從流動資產一欄可見，2016年港龍地產開發中物業為12.8億元，2018年則急速增長至54.3億元，到2019年上半年已達87.7億元。
融資不計成本，股東放高利貸資助
數據顯示，2016年到2019年上半年，公司融資成本淨額分別為408.4萬元、431.7萬元、3462.20萬元和1550.9萬元，同期利息覆蓋率從16.6倍降至1.7倍。
根據招股書，港龍地產的外部融資主要來自銀行借款、信託融資及其他融資，截至2019年8月31日，其信託融資及其他融資安排佔總借款的35.1%，有6.8億元未償還。利率方面，截至2019年8月31日，銀行借款利率為7.7%，其他借款為11%。
由於銀行信貸的收緊，信託融資手續相對簡便、且放款快，但融資成本幾乎是銀行的兩倍。今年9月與無錫蠡悅股權投資合夥企業的融資安排，年利率高達14%。此外，同在9月份，港龍地產還向上海愛信信託投資有限公司融資1.07億元，年利率也高達13%。
更糟糕的情況是，最近一年港龍地產外部渠道似乎已經借不到錢，不得不向股東進行借款，而股東借款甚至比信託公司還狠。
這裡面就要提到公司的經營性負債，財務報表裡直接反應的是應付款項。2016、2017年這個數據還是0，到了2018年出現了12.2億元的應付非控股權益款項，而僅僅過了半年，2019上半年該科目增長至21.9億元。
在附註b中可以發現，應付非控股權益款項中有部分是需要收利息的，相對應的分別為9.5億和15.6億的款項（年息為8%-20%）。從佔比來看，收利息的款項要超7成。
招股書中對該科目的定義是指非控股股東為支持項目開發，而向有關附屬公司支付的墊款。但就20%的上限利率來看，這可是妥妥的高利貸啊。
香港實行註冊制，只要公司現金流、收入、淨利潤等指標符合規定就能過關。這造成很多上市公司魚龍混雜。
目前赴港上市的公司數目在不斷攀升。Wind數據顯示，今年以來一共有116只新股上市（剔除2只以介紹方式上市）。其中大多數都是規模較小的項目，而其流動性卻落後於其他主要交易市場。10月份以來日均成交額在100萬港元以下的44只，佔比38%。
赴港上市本身並無可厚非，無論企業規模大小都可藉助上市也推動自身更好發展，是否能夠通過上市來迅速實現擴張這一點以目前的環節來說還要打個問號，畢竟這個市場並不是太活躍。規模化不是唯一的出路，作為小房企更多的是考慮如何生存下去、以及後續戰略轉型的問題。
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