幾年前大家一說到2020年，好像很遙遠的概念
對2020年的想象可以“天馬行空”
昨天無意翻到某網2016年的舊聞
當時大家對武漢2020年房價
做了非常非常大膽的預測！
CBD6萬、後湖3.5萬、盤龍城2萬、
吳家山2.5萬、四新3.2萬、白沙洲2萬...
（小聲說：大家可真敢想啊）
轉眼間，還有2個多月就要邁入2020年了，顯然武漢房價可沒預測的那麼誇張！但在這短短4-5年時間，武漢的房價確實漲幅不小！
2015年至今武漢到底漲了多少？哪裡漲的最快？一樣來看下！
根據之前武漢各房產平臺公佈的成交數據，我們粗略繪製出自2015年1月至今的房價走勢：一直在走上坡路。回望2015年初，武漢均價還不到8000元/平.....
01
武漢人最關注的問題：哪裡的房子漲的最快？
由於這幾年的房價變化，導致大家買房一定會關注升值問題，不管是剛需、改善自住還是投資。
剛需集中的板塊，主要在主城部分板塊，比如洪山的白沙洲、漢陽的四新、江岸的後湖、東湖高新的花山等；以及武漢各大遠城區。改善集中在東湖、長江濱江等稀缺資源附近及武漢三鎮的城市核心地段。自從限購政策實施後，投資集中在武漢的幾大不限購板塊，其中像新洲的陽邏、黃陂橫店、蔡甸地鐵沿線等都是熱門位置。那麼在這些板塊裡，哪些區域的房價漲幅最大呢？
下面是2015年至今武漢各板塊的房價漲幅：
這麼一統計，發現一個有意思的現象，大家眼裡武漢最貴的地方二七濱江居然是全武漢漲幅最慢的！
而像一貫大熱的關山大道、光谷中心城、漢陽四新也並沒有“入圍”漲幅前十。反而漢陽的五里墩、鍾家村倒成為兩匹最厲害的黑馬“殺”得大家措手不及......當然，樓市的數據向來是若隱若現，稍有誤差也是在所難免。
前十榜單中，僅有的3個遠城區板塊分別是：新洲（位列漲幅榜第4名）、江夏廟山（位列漲幅榜第8名）、東西湖吳家山（位列漲幅榜第10名）。
新洲和吳家山是這兩年樓市的熱門板塊，房企扎堆拿地也爆出地王，房價變化有目共睹，2015年新洲整體均價才不到3千，吳家山才6千出頭。
從數據中不難看出，房價漲幅較大的幾個板塊都有一個共同點：房價基數低（本身房價處於低位） 。在漲幅最高的20個板塊中，超一半板塊原先的價格沒有超過八千。比如漲幅最大的漢陽五里墩板塊，當時在售均價才5600元/平，如今周邊像萬科金域國際、恆韻府在售樓盤價格已超2萬/平，房價直接快翻了2番。再比如花山板塊，當時均價7000元/平，如今均價1.6-1.8萬/平。
武漢部分板塊房價的暴漲，和武漢城市人口增加和版圖的擴張密不可分。在二環主城區內土地供應減少、一房難求的情況下，一方面供需不平衡導致部分板塊價格爆漲，比如沙湖、張中南路、江岸核心等板塊。
另一方面，需求外溢必然帶動二環、三環外房價的上漲。曾經的“偏遠”遠郊，一步步被拉近武漢的懷抱，而地鐵、路網、商業、醫療教育等資源的再分配，則將各個板塊的價值進一步提升。比如新洲陽邏、花山、東西湖吳家山、江夏文化大道等板塊。
城市快速外溢發展作用下，武漢不少板塊在2015年幾乎找不到在售樓盤的蹤影，比如黃陂橫店、江夏黃家湖、江夏五里界板塊（故以上沒有統計這幾個板塊）。如今這些板塊規劃(修通）了地鐵、大批樓盤冒出來，逐漸在形成成熟的居住圈......
02
除了漲得快，還要看哪裡漲得多
曾經的價格窪地的漲幅大，那麼我們閉著眼睛挑最便宜的板塊買就好了嗎？其實不然。
舉個例子，從5000漲到10000，雖然漲幅高達100%，但實際收益並沒有20000漲到35000的高，而後者的漲幅僅為75%，所以我們還要關注到房價收益的“絕對值”。
絕對增加值的前十榜、甚至前二十要重新洗牌。
發現沒，前20全部被武漢三鎮的主城區佔領，完美驗證“地段、地段、還是地段”的重要性。還是那句話：如果有錢，要買城市中心地段。
排名靠前的武昌的核心沙湖、中南路、江岸核心、東湖風景區、漢陽鍾家村等等。這些絕對值高的區域本身位置就是武漢城市市中心地段，再加上優質的配套，抗風險與溢價能力自然也是更強。
而排名靠後的基本都是武漢的遠城區為主，像江夏紙坊、文化大道、黃陂的前川、武湖、蔡甸地鐵沿線等，雖然這些板塊的房價增幅都很靠前，但因為整體價格遠低於武漢均價，絕對增加值上就並不突出。
03
對於購房者來說，真相往往很殘酷
三環內的新房供應減少是一個不爭的事實，特別是入門級別剛需小戶型越來越少。
在翻找2015年的樓盤資料的時候我們發現，絕大部分樓盤都有建面約70-85平兩房小戶型，100平左右的三房都是屬於奢侈的改善戶型。
大家看下2015年後湖和四新板塊在售的部分樓盤房源情況：
圖：資料來源武漢天下論壇【買手日記】
而放到現在武漢絕大多數樓盤最小戶型建面95-100平起步，高總價這導致很多年輕剛需群體買首套房壓力非常大，不得不選擇單價更便宜的3.5環外甚至4環外置業，那麼選擇這些區域必須要考慮距離地鐵遠近的問題，以及未來配套規劃紮實不紮實。
當然大家如果剛需首套置業有壓力，也不妨考慮去淘一淘2014-2016年期間的二手房，有更多小戶型可選，並且房齡並不老，地段也還可以，各項配套基本都成型了，生活也方便。
最後，記住，不要非等著抄底，每個階段都會有各自的週期，現在的高崗，或許就是下個週期的底，等著等著或許就等不起，等著等著或許就只能買更遠。
如果有人告訴你房價還會漲，不要覺得他在無腦唱多，只是城市化進程罷了。未來，強二線中心城市，包括武漢，樓市則會短期分化調整，中期企穩，長遠期看漲。
你的房子是哪一年買的，當時什麼價格？歡迎留言分享呀~
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