在徵地拆遷中，被拆遷人最關心的就是“我能拿到多少補償款”，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條，被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法確定，因此
決定這補償款多少的依據就是這一紙薄薄的評估報告。評估報告是由經過法定程序選出的評估機構依據相應的評估方法和程序對評估對象進行評估、鑑定得出的書面材料。但是在實際生活中，被拆遷人往往對評估報告的重視不夠，隨隨便便籤了字或者看了幾眼覺得評估不合理就棄之不管了。結果到了想維權的時候就後悔莫及了。
本文通過一個案例的形式向廣大被拆遷人介紹評估報告的重要性以及不重視評估報告的後果，隨後介紹了評估報告的審查要點，每一個點都是缺一不可的，切記切記！
【案例導入】
委託人王某在湖北省恩施市有一棟四層房屋，土地使用證顯示為國有土地，房屋使用面積為70.63㎡，建築面積為240.53㎡，未登記面積為27m2。
2013年恩施市政府下發了房屋徵收決定和房屋徵收與補償方案。隨後該政府通過投票的方式選出了房地產評估機構對被徵收房屋進行了評估，評估時點為2013年，綜合評估單價是3902元/m2。
該評估報告沒有評估方法，沒有評估的建築面積，沒有評估的房屋說明，沒有資產明細，甚至在面積認定上還存在遺漏，沒有對未登記的27平米的房屋進行評估。漏洞百出的評估報告更讓人詫異的是盡然時隔兩年才給委託人，讓人費解的是王某盡然還在評估報告的送達回證上簽名了。
2018年政府依據該2013年的評估報告向王某做出了徵收補償決定，王某認為該補償並不能彌補其損失，遂以評估報告不合法為由向法院提起撤銷徵收補償決定的訴訟，卻被法院以未在規定的期間就評估報告提出異議，應視為對評估報告的認可為由駁回起訴。
【評估報告的審查點】
（1）評估機構的選定是否合法
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條，評估機構是由被徵收人協商，協商不成，由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。在現實生活中，選定評估機構具體包括以下情形：
（1）徵收部門自己選定評估機構；
（2）戶數較少的，徵收部門與被徵收人協商選定；
（3）大多數情況下評估機構是由徵收部門組織下被徵收人投票選出的，徵收部門還會很機智的對整個投票的過程進行公證以證明其程序的合法性。
第一種情形無疑是違法的，第二種情形是合法的，第三種情形存在形式上合法但是實質上違法的可能，需要被拆遷人藉助律師的幫助來進行辨別。
（2）評估對象是否存在遺漏
評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。評估對象包括被徵收房屋價值、室內裝飾裝修價值、機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償。
以上述案例為例，評估機構對房屋面積認定不全面，對未登記的27平米麵積未進行評估，委託人房屋一樓屬於門面用於經營，遺漏了對於停產停業損失的評估。
（3）評估時點是否合法
一方面，根據590號令，評估時點為房屋徵收決定公告之日。但是，如果徵收決定公告日與作出補償決定日之間差距較大，尤其是如果確定並支付貨幣補償金時點明顯遲延於房屋價值的評估時點（徵收決定公告時點），則難以保障被徵收人得到的貨幣補償金能夠購買被徵收房屋類似房地產，將違反公平補償原則。
另一方面，根據《房地產抵押估價指導意見》第二十六條規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。即評估報告的有效期只有一年。
（4）評估報告形式是否合法
首先，評估報告是否有兩名以上的註冊房地產估價師簽字；其次，評估報告是否對被徵收人進行了送達並告知其對評估結果有異議的，有向房地產評估機構申請複核評估的權利；再次，如果被評估的房屋是獨棟，是否存在分戶評估報告。
（5）評估方法的選擇是否合法
運用不同的評估方法最後得出的補償款會有明顯的差距。評估方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法等。
在上述案例中，本可以抓住政府在評估報告中的違法點來增加談判的籌碼，可是由於委託人疏於對評估報告的審查，反而使自己處於劣勢之中。因此，自家房屋正在經歷拆遷或者將要被拆遷的朋友一定要對照以上六點來審查評估報告，確保自己能夠得到公平公正足額的補償款。
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