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提問：房姐好，團結湖附近的房子價值為什麼會被低估呢？
回答：沒有說團結湖被低估，只是不溢價。
不溢價，具備成長性，上車盤這三個條件在一起，整個北京寥寥無幾，團結湖是一個。
目前團結湖已經夯實了金臺路甜水園石佛營一帶淘的機會更大一些。
提問：房姐好，貸款100萬元，A：10年等額本息，利率上浮30%，B：三年先息後本、每年還款10%，利率上浮35%，請問選哪個？謝謝
回答：每年還本本金可以攤到利率裡，差別不太大。
估計是你貸款資質不太好，或者中介不行，一般不做這種貸款。
提問：房姐好，豐益花園有沒有投資價值啊？現在5萬多一平，西南三環邊上，挨著麗澤商務區，看過一版規劃說是屬於麗澤商務區範圍，能上豐臺區比較不錯的小學豐臺一小豐益校區
回答：被麗澤橋和鐵路包圍，死角地帶。
2000年公房社區，混雜經適房央產房商品房，混亂程度足以亂拳打死老師傅。
6萬多的價格，同樣是公房，更加乾淨地段好三四個級別的東三環，沒有必要蹚這趟渾水。
麗澤套了十年，怎麼就不死心呢？
提問：自有資金50，私人借款100，xykxyd套100。收入月入1-3萬。湊足250萬首付，全款抵押買500餘總價。2019年2月北京上車。—-這個操作槓桿風險是否過大了？
回答：關鍵點：
1.你的首付資金成本多少，綜合資金成本多少？低於8安全，10要算好未來現金流。
如果大量的高息信用貸肯定是一個窟窿。
2.全款抵押，你的全款剩餘部分從哪裡來？成本多少？
3.月供多少，未來18個月缺口能不能踏平？
風險和槓桿沒有關係。
提問：提問房姐，54元大法最大的風險是房東結婚後不肯配合離婚更名不？有什麼方法可以以前約定協議或避免風險發生不～
回答：婚前和離婚協議裡要分割清楚財產，一刀切最好。
房東願意配合結婚過戶的單子還是比較少的，新手最好有人帶著全程操作，結離婚細節我不在行。
提問：天通苑東一區的奇葩頂復，露臺不大，斜坡屋頂，大戶型，單價2萬3，特別雞肋的感覺，您覺得可以入嗎？
回答：正常，斜頂低於2.2的不算房本面積。
價格可以。
提問：房姐你好，預計入手1000萬左右的望京改善三居，請教你哪個小區更好？
目前看了中廣怡景灣，金隅國際，國風尚樾，星海明珠，寶星華庭這幾個小區。
回答：整個望京，重心在望京SOHO。
以廣順南北大街，北小河，望京東路為「望京內環」。
中廣怡景灣，金隅國際的問題比較接近，都是靠近望京橋，離望京中心有一段距離，離地鐵比較遠，適合日常都是開車接送的客戶。
國風尚樾和星河明珠略貴，國風夾角位置，星河離地鐵近點。
寶星華庭在這裡最好。
最後看價格。
提問：用工作居住證做房票，150萬上車盤的話，建議哪些迴避哪些呢？
回答：迴避東西城海淀和房山這種遠郊。
建議東三環東四環東北酒仙橋等地或者豐臺碰一碰90-2000年的緊湊兩居。
提問：房姐好，東城區本家潤園感覺學區一般，是不是意味著相對溢價較少？請問該小區單價多少有入手價值？謝謝您。
回答：除了學區溢價，房子本身也可以溢價，很常見。
如果本家潤園沒有學區，可以值7萬。
提問：房姐，在望京有一套全款買的商住，目前市值400-450w，月租金11000。辦理工作居住證後可以解決購房資格。已經沒有sfsd，二套貸款能用公積金。現在問題是：
A.賣掉商住，明年2-3月買入望京附近兩室，全款買再dy。
B.商住做jyd，貸出來200多w添錢，全款買一室再dy。
C.商住做jyd，買一室做二套用公積金貸款。
謝謝～
回答：除了3-4折買進的優質商住，商住在長遠戰略上是賣掉的。
具體賣不賣，要看你的資金需求需要用什麼方式解決。
不同的融資渠道成本不一樣，賣掉商住的小金庫利率相當於商住的現金回報率。
北京一居室大多有溢價，想找便宜的很難，是不建議買的。
公積金貸款是完全不建議動的，直接取出來或者衝貸是最好的。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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