樓市調控政策與人口落戶政策如何協同？

近期，很多城市樓市調控政策出現鬆綁跡象，共同點就是與落戶門檻降低、引進人才等人口政策掛鉤。比如，上海臨港新片區非戶籍人才購房由家庭調整為個人，購房所需納稅年限由5年降至3年；南京外圍區縣六合，對大專及以上學歷人才鬆綁限購；天津對承接北京非首都功能疏解的項目，相關就業職工可購買1套房，不需要社保繳存要求；在長沙工作的專科及以上學歷或技師及以上職業資格人才，首套購房不受戶籍或個稅、社保繳存時間限制。

海南的政策調整力度更大，2018年6月份以來，已7次發佈人才引進政策。剛剛發佈的《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》中規定，除三沙外，全省基本取消落戶限制，海南也成為全國首個全省取消落戶限制的省份。10月26日，江蘇省經濟第四強的城市南通，祭出了重磅引才政策，大專及以上學歷應往屆畢業生落戶"零門檻"，落戶後取消購房限制。更早前，河南、廣西等省區內所有三四線城市，"零門檻"落戶基本全面鋪開。

事實上，2017年以來"人才大戰"就轟轟烈烈地展開了，今年已有超150個城市發佈人才政策，且"搶人才"已經降至了"搶人口"。當然，其中不排除有部分城市借人才政策、落戶政策等，變相鬆綁限購、限售、限外等。於是，近日官方媒體頭版撰文，明確強調，"看房地產，重在堅持'房住不炒'，不可為炒房開方便之門！"那麼，如何看待各地林林總總的人才政策、落戶新政？是否意在給房地產調控政策鬆綁？對未來房地產市場的影響有多大？

筆者認為，"搶人大戰"必須要從兩個背景來分析，一是城市化進入"下半場"，即"大城市化"、"都市圈化"，紅利人口（15-64歲）近年來已經開始減少；二是經濟進入存量時代，人口、物質（比如房子、汽車、手機等）、資金等資源的絕對量或增速在下降，資源"到了你這裡，就到不了我這裡"。因此，各地區、各大城市對存量資源的爭奪日益白熱化。這兩個背景下，不管是人口等資源流向、消費主力、房地產需求等，都呈現出明顯的區域分化特徵。

未來，培育都市圈、"強省會城市"，以此來打造新的增長極、內需的新引擎、產業轉型的新高地，這是國家的既定戰略。因此，對於各個省區市、各大城市來說，要避免在存量資源爭奪上落入下風，要避免被周圍省份、城市在資源上"淨虹吸"，就要先入為主地展開存量資源爭奪戰。不管是促進消費內需，還是實現產業轉型，抑或是維持樓市高位運行的體量，人口才是第一資源。就業、產業、資金、規劃等等，都是跟著人口走的，有了人就有了一切。

問題是，一直以來大多數流動人口（特別是人才）都在向珠三角、長三角、武漢、成渝、西安、鄭州等核心區域和城市流入。比如，2018年新增常住人口TOP20 的城市，基本上都在這些區域，這就形成了對其他地區人口的"淨虹吸"。因此，對於後發區域、新規劃的功能區、新的都市圈，就要主動作為。比如，北京天津的濱海新區，它要與河北"環北京"、雄安新區爭奪北京疏解出的人口和產業資源；南京距離上海及環上海較遠，要打造由外圍郊縣（高淳、六合等）和南京主城區構築的"南京都市圈"；夾在武漢與珠三角之間的長沙，在中部都市圈打造中獲得一席之地，也需要人口；海南打造全島自貿區、自貿島，更要突破人口劣勢。

對於這些地區來講，相比發達地區或周邊有競爭力的地區，其區位、產業、教育、科研、公共服務等，或多或少都有不足。怎麼吸引到人呢？唯一能祭出的優勢就是，相比一線城市或杭州、西安等熱點城市，它們的購房政策相對寬鬆。因此，這些城市或地區的人口政策，本質上是"以房引人"。當然，也不排除部分城市給樓市託底，甚至有刺激樓市的"小心思"。但筆者認為，當下樓市形勢也非昨日，樓市量價對人才政策、人口政策的彈性越來越小了。

比如，根據克而瑞統計，8月份鬆綁外地人購房的上海臨港，樓市熱潮只維持了1個月（8月新房銷售環比大漲148.94%）。9月份，臨港板塊成交（5.57萬平米）環比下跌了43.3%。更早前，4月份宣佈"零門檻"落戶的石家莊，房價並無反彈，近期還在下跌；6月份南京鬆綁外圍高淳的限購政策，屬於城南板塊的高淳，三季度樓市走勢平穩；去年以來，多次發佈人才政策的海口和三亞，房價也在下跌。本質上來講，"房住不炒"漸進落地，"房價只漲不跌"的預期正在打破，2016-2018年連續三年商品房銷量創新高後，供需和預期正在改變。

根據筆者對珠三角區域的調研，各大城市中心區二手房掛牌量都在增長，外圍區域新房集中放量供應。現在，任何一個片區，都有數個新盤在銷售、後續批售還在排隊，相互之間爭奪客戶的競爭非常激烈，折扣力度都比過去"金九銀十"要大，去化率普遍在20%-40%。房價上漲預期減弱，可挑選的樓盤增加，潛在買房客戶更看重的是規劃的配套能否落地。因此，落戶政策、人才政策開始與樓市中短期走勢脫鉤，藉助人才、落戶政策刺激樓市已不可行。

在"房主不炒"落地的關鍵期，加上國家也明確表態"不以房地產作為刺激經濟的短期手段"，這對各地政策調整形成高壓態勢。因此，長沙、三亞、燕郊已經闢謠了借人才政策鬆綁限購的傳言。另一方面，這些省市也對樓市的新形勢有了充分的認識，不管是託底樓市，還是以樓市刺激經濟，這個權宜之計的效果越來越不明顯。反而，因為再次依賴樓市的短視之舉，錯失了修復經濟發展的產業、人口、公共服務等基礎的大好時機，並在區域競爭中落於下風。

因此，落戶零門檻，絕非買房零門檻。海南落戶限制取消後，買房限制依舊，落戶之後，仍需要滿足至少一名家庭成員，在海南繳稅或繳納社保24個月以上；屬於人才的要繳足1年以上社保；非戶籍人才在長沙買房，需提供工作證明、24個月工資流水、24個月居住證明、社保在繳證明等；天津濱海新區兩個科技園鬆綁限購，但京籍購房後要3年限售。徹底退出限購、限售，只能導致短期炒作，產業、配套無法落地，最終將是多輸的局面；以導入人口為本的政策調整，擋住了炒作，吸引來人口、人才，這才是好的調控政策。