NO.1｜壹

對於在一二線城市有房的人來說，考慮的是在什麼地段在入手另一套房；但對於不得不離開家鄉故土而到大城市拼搏的人來說，人生的真諦永遠是：

——哪裡買得起房，哪裡就是你的一線城市。

所以，每當各個平臺的雜誌推出一波：“新一線城市評選”的時候，往往就會有許多地圖炮友們炒房的時機：看看哪座城市的房價高，趕緊賣；看看哪座城市的房價低，趕緊買。那裡便是尋找價值窪地。

我們隨便看，隨便瞄的同時，就會發現有一座城市的與眾不同——長沙。

長沙的房價在15個“新一線城市”中的墊底，並且在全國城市的房價中排名中排名第61位（2018年）。

然而這麼低的房價，對應的GDP卻是全國第13的排名。基本面好，價格低，是不是說明長沙的樓市是價值的窪地？隨著新一線的城市排名出爐，長沙的房價會不會迎來一波上漲呢？

很可惜，兩個答案都是：否。

NO.2｜貳

長沙的房價為什麼低？

在新出爐的財新“新一線城市”中，長沙的平均房價毫無懸念的墊底。下面這張房價地圖中，圈圈的大小代表該城市的二手房價，我們看到長沙（1.09萬元/平方米）不僅和東部城市相比，即便是在中西部城市中，房價仍然很低，僅高於貴陽（9897元/平方米）。

長沙不僅是房價低，而且各大城區的房價都比較平均，這一點與其它幾乎所有城市都不相同。

其它城市，無論均價高低，都有一個或幾個城區的房價明顯高於其它城區，且房價最高的城區可能是房價最低城區的幾倍。

如果說其他主要一二線城市的房價分佈像一座山峰

，那麼長沙的房價分佈就是一座高原。

這種各大城區房價分佈均勻的局面，在此前在成都和蘇州存在。但隨著成都的錦江區以及蘇州的工業園區房價的暴漲，房價高原自此被衝破了。

但長沙，則保持著各大城區比較平均的格局，長沙房價最高的芙蓉區，比房價最低的長沙縣僅高出了5000多元，超出不到1倍。

NO.3｜叄

不賣地的底氣

長沙的房價為什麼低？以及長沙的房價為什麼分佈均勻？答案在人口與土地的關係上。

長沙位於湘江中游，地處

撈刀河與瀏陽河匯入湘江的交匯處，地勢寬闊平坦，南部是山區，東部和西北部有大量的平原，沿湘江北上即可到達洞庭湖。

這樣的得天獨厚的地理位置使得長沙的人地矛盾歷來不激烈。

此外，湖南是一個多山的省份，一方面的地形隔離使得各大城市之間的聯繫並不密切，但在另一方面湖南人自古重視文教，熱衷於出省闖蕩天地，因此長沙雖然是省城，但對人口的吸引和聚集的效應不強。

地理條件與歷史的文化秉承，導致長沙自古以來並未形成一種“人多地少”的狀態，從而形成了人與人之間激烈競爭的社會局面。

長沙長期以來人地關係緩和，對今天的低房價局面影響深遠。因為有的是地，地廣人豐，所有賣地也賣不出好價錢。

此外，長沙的土地便宜，還有一個隱形的因素，那就是長沙的旅遊資源不多。

您可能會說橘子洲頭，但橘子洲頭是在水中央的，兩岸沒有偏向，因此對土地溢價的加持效應，與江景沒啥分別。相比而言，江南許多城市，例如杭州，一個西湖就夠讓那裡的土地賣得比別的地方貴好多了。

長沙的旅遊資源與歷史名勝，雖然是天賜，但在城市的發展過程中，很容易使政府形成路徑的依賴，這一點非常值得深思。

雖然土地充足，但政府沒有落入賣地的路徑依賴。在經濟的發展中，長沙走出了一條獨特的道路，進而形成不賣地的“底氣”。

NO.4｜肆

鐵腕手段打擊炒房

同為中西部城市，GDP不相伯仲，但武漢、成都、甚至西安和鄭州的房價，都比長沙高出好多，這是不是意味著長沙的房價是價值窪地，將來會走一波呢？

這樣想的人，可不少。

2016年8月，長沙街頭巷尾忽然冒出一群合肥人。這群合肥人來長沙的目的，不為別的，只為一個——

炒房。

曾有網絡曝出新聞，一群合肥來的炒房客在長沙某樓盤一口氣買了35套房，而在另一家樓盤，有40多個合肥人幾秒內掃了700多套房，幾乎全部現金付款。

在合肥炒房客眼中：“合肥上半年房價上漲50%，但長沙房價還很低，有升值的潛力。”

連開發商也滿心歡喜，期待炒房客來點燃長沙的樓市，甚至還喊出“每週保持漲兩三百元的節奏。”

但炒房客“入侵”，開發商造勢的情況下，長沙多年穩定的房價也出現上漲勢頭。2016年8月，長沙中心城區量價齊升，純商品住宅成交均價同比上漲9.71%。

到了9月漲勢更猛，當月第二週（9月5—11日），住宅網籤均價環比上漲了3.38%。

上漲的勢頭似乎已經出現了，對於炒房客來講，這便是穩穩的收益，滿滿的幸福。

然而，炒房行為很快被長沙政府發現；這個時候，情節發生了逆轉。

一夜之間，長沙市各大銀行收緊了對合肥戶籍買房者的貸款審批，有些銀行甚至接到“窗口指導”，不給合肥人提供貸款。

到了2018年6月，長沙政府在官氣痛會上表示，“當前長沙地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。”

隨著政府的調控，長沙樓市政策升級了。

在2018年6月出臺的調控新政中，買房條件、二套房首付比例、出售前持有年限等條款，都比此前的“9.23調控”更加嚴厲。這份調控政策，史稱“6.25新政”。

惡性調控政策收緊了，炒房客本想炒一波就走，結果遭到悶殺，錢套在裡面出不來。如果強行出貨，每套房子至少要損失兩到三成。

如果僅僅是現金買房，那麼套了就套了，大不了等幾年。

然而這批合肥的炒房客，有不少根本不是用的自己的錢，他們的錢是通過P2P借來的！而對這種加槓桿炒房的惡行為，長沙市政府緊急與迅速的反應，足見先見之明。

在2018年11月2日，安徽警方披露的一起案情中，合肥炒房赴長沙炒房的行為得到了證實，並且這個“炒房客”是一家P2P理財公司。

長沙政府的這一波操作，讓炒房客損失慘重，有來無回。但是對於呵護長沙市民生，以及維護長沙市的長遠競爭力，則是非常明智之舉。

2018年長沙的GDP為1.15億萬元，躋身“萬億GDP俱樂部”的17個城市之一，排名全國13位。在西部城市中低於武漢（1.53萬億）和成都（1.5萬億），高於鄭州（1.04萬億）。長沙以全國第13的GDP表現，負擔著全國第61的房價。

截止2018年，長沙已經連續11年被評為最幸福的城市。

2018年，全國各地搶人大戰愈演愈烈。對於長沙來講，雖然沒有阿里、騰訊這樣的互聯網巨頭，也沒有一眾金融機構和基金公司的加持，但身材這樣激烈的城市群競爭中，2018年的人口淨流入仍高達23.66萬，位居全國第9位。

落戶長沙的年輕人來講，有不少人就是衝著房子便宜去的。

長沙的房價得以長期保持在低位，居民沒有形成“房價長期上漲”的預期，這使得長沙在全國其他城市都在一片“恐慌性搶房”的氛圍中，顯得格外獨特與恬淡，難道一方淨土。

NO.5｜伍

中國經濟對房地產的依賴以及到達極限。自十九大提出“房住不炒”的總原則以來，全國各地“因城制策”，並逐漸形成以政府為責任主體的“長效機制”。

任何資產的價格持續上漲，在本質上都是價格上漲的長期預期催動的，而這樣的預期，並不容易扭轉。

也許只有一邊讓土地供應維持充足，另一邊對炒房行為採取毫不手軟的鐵腕打擊，才能最終扭轉“房子永遠漲”的荒謬預期。

長沙，這個房價墊底的新一線城市，將會在“房住不炒”的未來，憑藉其樓市調控的模式與經驗，迎來她的高光時刻。

長沙是一個非常適合宜居的城市！

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