霜降到來，即將立冬，今年樓市的金九銀十也落下大幕，最後半個月以冷清收場。
百忍老師一直說，今年秋天的城陽北樓市，一定是一場慘烈的大戰。這次的結果出現在十月下半月，15日之後，大部分樓盤的成交量如同強弩之末，實在支撐不住，掉頭向下，比氣溫降的更為兇猛。
然而各個樓盤的所處位置不同，採取的措施不同，最後得到的結果也是差別巨大。
有持續熱銷樓盤的營銷總囑託百忍老師，一定不要把他們家銷售好的數據說出去，因為所有的競爭對手都會來堵門截客，又不能出去跟他們打架，實在是難以應付。這也可見城陽北各盤之間競爭之慘烈。
下面簡單說說近期各盤的最新戰況和動作：
正陽府佔據有利位置和降價先機，一萬四五的毛坯房子是持續銷售，把旁邊的幾個項目逼得夠嗆。
天安比較聰明，任務也低，下手也早，號稱早就完成任務了，有點冬眠之感。
但是蔚藍就比較緊張了，好一番折騰，最後營銷系統骨幹來個大部離職，剩下老總光桿司令。員工放棄公司而去，自然工作也沒人做了，聲音呢也很小，估計還得忙活新招人，也可見這個管理水平。
萬科金域華府在銷售員大部分走了之後，終於最後一個調整價格，也得一萬六七，依然是區域最高價，而且最好得時機已經錯過，自然結果可想而知。
南線還不算緊張，最擠壓嚴重的還是北線。即墨和城陽邊界線上，兩區項目短兵相接，壓力更大。
舜山府和崑崙府據說是價格較為穩定，以修煉內功為主。
十月下半月，融創瀾山一號在兩次降價，先是16000降到14000多均價，第二次是14000多改賣12000多均價的毛坯，效果都不是很好之後，再次推出頂賬房或者特價房，其中120平左右的大戶型個別房源的價格甚至打到了10800元，可謂已經血拼到底了。因為這個價格肯定是沒有利潤的嘛。
佳兆業悅峰剛剛亮相，估計尚未制定出價格策略，就被這個西邊的強勢鄰居當頭一棒子，如果要在今年出貨， 無疑定價是個很艱難的工作。其實最好的辦法還不如推遲到明年，待到局勢穩定下來再說。
當然，它東邊的綠地國科小鎮更加艱難。因為全年60億的目標根本沒戲，把原來的裝修15000多降價到毛坯13000多之後，依然賣不動，據說連十分之一的目標完成也沒戲。
眼看三季度過去，因此上海的老闆張玉良實在忍耐不住，讓當初力主此項目並在六月多次來此督陣的山東區域金老大掛冠而去。隨著老總離職，領導班子只能從上到下再來次大換血。後續資金如何回籠和工程資金如何應付，都是巨大難題，這讓前期15000多買了房子的人也是忐忑不安。
而即墨那一邊，百萬大盤金茂智慧國際城一路高歌猛進，儘管用著紅領（現在叫酷特）的廠房展廳作為售樓處，卻是持續銷售良好。
該盤自九月初首次開盤以來，再經歷兩次加推，效果都不錯，短短不到兩月時間，出貨已經超過700套，可謂在金九銀十打了一個漂亮的大勝仗，可謂本區域金秋最大的贏家。
目前來看，從區域來看，城陽客戶接近三分之一，可謂給城陽不少壓力。而即墨客戶是大頭，卻在這個板塊沒有競爭樓盤，南大門只有金茂智慧國際城這一個盤，即墨購房者可選的目標也不多。所以這個優勢比較明顯。
而最核心的問題在於智慧城抓住了剛需客戶。尤其是佔了一多半的95後客戶。這是他們持續熱銷的最關鍵因素。這個從戶型上就可以看出來，88平的小套三戶型只要出來，基本就被搶光，絕對剩不下。105平的也問題不大，120的左右的難度就比較大。
當然，金茂是大盤，無非及時補貨小戶型，把大戶型用來平衡整個樓盤的比例，後期加大小戶型供給就是了。
而融創因為戶型定位出現偏差，戶型總體過大，導致沒有辦法，只能把120的大戶型使勁往下拉，寧可虧本也得甩貨，實在是改善客戶太少了。
百忍老師從夏天評價金茂智慧國際城的時候，就說，這個盤成敗就在剛需，如今看來，果然如此。
要知道，90後尤其是95後的群體，是一個普遍從消費上沒有窮人，從積蓄上全是窮人的時代。
他們大都攢不下錢，但該消費也不能耽誤；或許收入不高，但出行有十萬價格的車代步；他們或許對音樂瞭解也寥寥，但明星的演唱會那是必須捧場的；他們也能抓住機會，比如炒鞋和魔盒；他們更容易因喜好消費，而不計成本。最終導致了這是幾乎沒有積蓄的一代人。
但是現在，他們已經成長起來了，他們需要婚房，他們是剛需主力，他們也有丈母孃需求。而樓市的問題在於，價格已經讓他們很多人高不可攀。能買得起的家裡早就給準備好了。
所以，開發商得學會如何把房子賣給這些沒有積蓄的年輕人，要把價格落下來，要把單價落下來，要把總價落下來，要替他們考慮好錢包不是很足的問題。
比如在即墨，年輕人目前的收入而言，他們每個月的還款 4000多壓力就無法承擔，但3000多還普遍能承受；比如有的交完首付，連房屋維修金都得延期籌措；比如除了雙方家長，還得借別的錢；比如很多人買房就是為了改變自己大手大腳的消費習慣，給自己留個資產。
所以城陽北即便到了一萬二三，也得小戶型才能撬動一部分剛需。這邊大多數年輕人，只能接受百萬左右的總價，30萬左右的首付。就是這個區間，成為城陽和即墨的剛需主流價格。所以，金茂的小戶型定位真的在整個區域裡算是穩、準、狠都做到了，自然在這個金九銀十做到了橫掃剛需，贏得市場。
百忍老師再囉嗦一次：在疲軟的市場面前，低單價是王道。在資金不足的剛需那裡，低總價是首選。
人往高處走，水往低處流。智慧國際城在這個寒風蕭瑟的秋天，讓即墨南大門昂首而起，真的成了即墨和城陽兩區核心的鍋底，把剛需、剛改、投資者都吸引過來，讓市場雙方實現了比較準確的供需對接，實現了大賣。這確實值得其他家好好反思一下自己的定位戰略和推盤戰術，明年才好有點作為。
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