2018年，曾有人將“長租公寓”列為樓市年度關鍵詞之一。風起雲湧的一年後，長租行業除了沒完沒了的“爆雷”之外，還迎來了頭部企業的上市熱潮。
曾經在自如與蛋殼中長時間懸而未決的“長租第一股“，如今花落青客。當地時間11月5日，青客公寓成功登陸納斯達克，股票代碼為“QK“，開盤價17.35美元，較發行價上漲約2％。
截至上市首日美股收盤，青客公寓股價報17.64美元，漲幅3.76%，市值超8億美元，最高股價一度觸達19.00美元。
青客副總裁在朋友圈發文稱：“我們沒有資源、沒有背景，有的只是求生的本能。”結尾時，他還激動地寫下“青客新起點，租賃大未來！”。青客公寓的成功上市，對於長時間如履薄冰、艱難前行的長租行業來說，無疑是注入了一針強心劑。
然而，資本寒冬下，成功IPO絕不意味著高枕無憂。就在上市前四天，青客公寓剛剛更新了招股書，將發行規模腰斬過半，只為換取順利IPO。
成功上市之後，如何調整運營與盈利模式，如何利用資本“輸血”扭轉連年虧損，又如何解決久被詬病的押金退款和租金貸問題，成為青客公寓在新賽道上亟待思考的難題。
上市在即，臨時下調發行規模
國慶假期結束後的第一天，青客公寓便向大洋彼岸的美國證券交易委員會（SEC）提交了公開募股文件。
該招股書披露，青客公寓預計融資1億美元以上，將以“QK”為股票交易代碼在納斯達克上市，摩根士丹利和中國國際金融有限公司將共同擔任此次青客公寓IPO的承銷商。不過，這份招股文件並未披露價格條款。
企查查數據顯示，青客公寓2012年成立於上海，註冊資本為人民幣5000萬元，法定代表人、最終收益人為創始人金光傑。截至2019年9月30日，青客公寓旗下已有97297間可供出租的房源，業務範圍涵蓋上海、杭州、南京、武漢、北京等城市。
根據2018年的租金收入以及房源數據對比，青客目前是國內第三大長租公寓運營商，僅次於自如和蛋殼。
10月25日，青客公寓更新招股書，宣佈將發行520萬股ADS（美國存托股票），發行區間為每股17-19美元，最高將募資近1億美元。
行業老三的IPO搶跑之路，似乎已經萬事俱備。
出人意料的是，11月2日，在距離上市僅剩4天時，青客公寓再一次更新F-1招股文件，並將發行規模從此前的520萬股ADS臨時下調近一半至270萬股ADS。
這次臨時調整，將直接導致青客公寓上市募得資金減半，其最高募得資金將從近1億美元的估值腰斬至約5000萬美元。IPO後，包括創始人金光傑在內的高管和董事合計將持有34.8%股份，並擁有80.5%的投票權。C輪投資方凱欣資本的持股比例將降至28.9%並擁有8.6%的投票權。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，IPO資金下調或因市場對其缺乏足夠的興趣，而對於青客公寓來說，順利完成IPO才是首要任務，因此才導致其臨時下調IPO。
財經評論員嚴躍進則向奇點君表示，企業IPO初期規模大預期好，但目前房地產和長租市場正在降溫，外部環境、租客租金等多重因素都會對青客公寓IPO產生不利影響，因此資本市場也會感受到壓力，降低預期。
顯而易見的是，依靠此次臨時下調發行規模的策略，青客公寓順利上市。並且借募資“縮水”，躲過了行業預期的破發現象。
“二房東”的難題：連年虧損，資不抵債
寧願放棄一半IPO資金，也要堅持促成上市的背後，或是青客公寓連年虧損、急需資本“輸血”的資金困境。
招股書中的財務數據顯示，2017財年、2018財年以及截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓淨收入分別為5.22億元、8.9億元和8.98億元，但淨利潤卻分別為-2.45億元、-4.99億元和-3.73億元，近三年連續虧損合計超11億元人民幣。
“青客主打的分散式公寓比集中式公寓的效益更低，”黃立衝認為，分散式公寓的投入成本更高，並且會隨著規模擴張不斷增加，他向奇點君表示：“結合目前的財務數據來看，青客公寓的存量項目在未來一段時間也很難盈利。”
公開資料顯示，成立至今的七年中，青客公寓已進行過四輪融資，由紐信創投、達晨創投、凱欣資本等投資共計數億元人民幣。
但據招股書顯示，青客公寓總資產為20.3億元人民幣，總債務卻高達27億元。多輪融資並沒能扭轉青客公寓如今“資不抵債”的局面。黃立衝表示，充足的資金反而意味著更長時間的虧損，很多公司都希望借上市解決與PE的對賭問題。
事實上，長租行業中，並非青客一家面臨資金與盈利難題。優淘網總裁、地產資深人士薛建雄表示：“目前長租公寓品牌和資金壓力都非常大，正想盡一切辦法讓利和變通業務模式，以獲得資本市場的稍微支持。”
今年以來，長租行業接連爆出資金鍊問題，近20家長租公寓相繼倒閉，而頭部企業則紛紛赴美遞交招股書，爭奪行業第一股。“爆雷”與IPO戲碼同時上演，行業兩級分化逐漸加劇。究其原因，只怕都是“燒錢”惹的禍。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，長租公寓“活下去”的前提是形成可循環的盈利模式，而這個思考題並不能依靠簡單的“燒錢”來解決。
租金貸、退押金等小題未解，“謀全局”願景如何實現？
除了財務數據上的難題，青客公寓還存在一些運營問題，尚未體現在招股書中。
比如，首份招股書遞交十天後，青客公寓就被曝出了涉嫌隱瞞貸款的事實。
招股書披露，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，其62.5%的租戶均使用了租金貸服務。但據部分租客反應，他們是在租房管家帶領下，完成看房、交定金、用身份證拍照、錄視頻等一系列流程後，才通過電子合同中的“銀行”“代扣”等字眼，得知自己“被貸款”。
在租客不知情的情況下，誘導其簽訂租金貸款合同，“租金貸”變為“套路貸”，讓不少租客對青客公寓產生質疑。
不僅如此，青客公寓在退押金這件小事上，也久遭用戶詬病。
奇點君查詢發現，在聚投訴公開平臺上，青客公寓投訴量達到263起，而其中絕大部分租客投訴的問題均與退款、退押金相關。
在聚投訴平臺發帖的多數租客均表示，自己在青客公寓退房後無法順利退回押金。青客管家與客服人員向租客聲稱，退款將在N+1個工作日後退回到租客的青客寶（青客內部退付款結算工具）中，但一大部分的租戶未能在預期日期收到退款。
11月5日青客公寓上市當天，聚投訴平臺仍收到4份相關投訴信，目前處於待處理狀態。
簡單一筆押金遲遲不退，究竟是流程上的漏洞，還是資金運轉出現了問題？奇點君就此問題多次致電青客公寓，但截至發稿前尚未有人接聽。
青客公寓創始人、擁有多年法律顧問經驗的金光傑，曾在在接受採訪時表示，任何一個企業的發展都要著眼於大局，“不謀全局者不足謀天下”。
然而，細節決定成敗。
對於一個已經成功登陸納斯達克的上市公司來說，若連最基礎的退款業務都無法得到妥善處理，又如何能完成上市前“謀全局”的願景呢？
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