“金九銀十”完美收官，這波銷售高峰期的戰果也被各家房企陸續公佈。儘管增速略有下降，但總體依舊呈現上漲趨勢。根據觀點指數研究院統計數據，1-10月，TOP100房企的合約銷售總規模達到93618.47億元，環比增長13.73%，同比增長16.18%。
因此，業內有聲音認為，“行業進入下行週期”的論斷並不可靠，房地產行業雖然受政策影響，增速有所放緩，但增量依舊十分明顯，未來短時間內不太會走下坡路。這也與年中業績會時，部分房企高管對於下半年乃至未來幾年內市場走向的看法不謀而合。
不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時卻認為，本月業績主要以高供貨量來實現，去化率實際並不如人意。並且，看似行業整體增速可觀，事實上卻是行業分化加劇、部分大型房企依據規模優勢“強撐”的結果。因此，行業進入下行週期在所難免。
同時，嚴躍進補充道，房地產行業的週期性發展是由其本身特性決定的，此前也早已經歷過幾輪，並不會對未來市場大趨勢或房價起到過多影響，因此也不必過於悲觀，最終能夠決定未來市場走向及房價的是供需關係和相關政策。
角逐激烈 房企去化忙
就銷售數據而言，前10個月，龍頭房企碧萬恆依然穩居前三，且合約銷售額均突破5000億元。
其中，碧桂園仍以6655.4億元的全口徑銷售金額穩居“宇宙第一房企”寶座。不過，從2018年7月開始，碧桂園便打破行業慣例，成為行業第一個只公佈權益銷售數據的房企。據碧桂園披露的10月銷售業績，碧桂園及其附屬公司、連同合營公司和聯營公司於今年10月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約567.6億元，同比增加40.46%。2019年前10月，碧桂園的權益銷售額總計達4796.9億元，離5000億僅一步之遙，全年超越2018年5018.8億元的權益銷售額、再創新高已是大概率事件。
恆大則憑藉10月份單月930億元的合約銷售額一舉反超萬科，前10月總銷售額達5461.8億元，位居第二位。需要指出的是，恆大單月930億元的業績不僅刷新了其單月銷售金額歷史紀錄，也再次打破中國房企史上最高單月銷售紀錄。
緊隨萬科其後的是融創，《國際金融報》記者發現，雖然融創的全口徑銷售額為4337億元，距離萬科的5199億元尚有不小差距，但更能反映企業營銷和操盤能力的操盤項目銷售金額中，同樣位居第4位的融創卻高達4120億元，而在融創之上的萬科操盤金額，卻只有4159億元，兩者相去不遠。這也意味著，一直強調“不在意排名、第四第五無所謂”的融創隨時有可能反超萬科，躋身三強。
一名機構資深分析師對《國際金融報》記者表示，恆大“金九銀十”期間銷售金額猛增，與其“花式促銷”賣房有直接關聯，而規模被其反超的萬科，近日來卻少有聽聞大額折讓賣房的情況發生。事實上，折讓與否，不過是企業對於加快去化和保障利潤之間的選擇，談不上孰優孰劣。而且受市場及融資等因素影響，房企增加營銷手段、加大營銷力度以加速去化、增加回款的絕不止恆大一家。
據瞭解，從8月開始，恆大就趕在“銷售季”來臨之前，率先打響了促銷第一槍，而後包括碧桂園、融創、融信、禹洲、招商蛇口等在內的數十家房企均緊隨恆大的打折腳步。
除了全員營銷、首付分期付款、特價房、先售後租等常見促銷手段之外，恆大此次還推出“全國532樓盤，閃購7.8折”活動，可謂“惠”及全國。
此外，適逢電商“雙十一”活動，房企還借勢與電商合作促進銷售。例如，恆大已與蘇寧達成全面合作協議，“雙十一”期間數以萬計的恆大產品將登錄蘇寧進行銷售；另有200家以上房企與京東聯合，將於“雙十一”期間在70個城市推出6000套以上特惠房源。
在經歷了“銷售旺季”之後，多數房企的銷售目標完成情況也十分樂觀。前10個月內，就有龍光、陽光城、世茂房地產、中海地產、恆大等多家房企銷售目標完成率均在90%以上，其中，龍光地產的目標完成率更是高達102.4%；而其他諸如新城控股、華潤置地、招商蛇口等大多數房企也完成了全年銷售目標的80%以上。
不過，其中也不乏融創、保利等少數房企目標完成率尚不足80%，這意味著，接下來的兩個月內，兩家房企每月需要分別完成10%以上的全年銷售量。
2019年1-10月部分房企全年銷售目標完成情況（數據來源：中指研究院）
分化再加劇 不進則退
隨著“銀十”的結束，房企分化加劇問題再一次凸顯。
克而瑞統計數據顯示，TOP10房企權益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。而相比之下，TOP20和TOP30 房企權益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別僅有3.4%和5.7%。
並且，隨著市場形勢變化，不少房企在去化中似乎有些“後繼無力”。10月份單月，在行業總體銷量增加的情況下，TOP50房企中依舊有近6成企業的單月業績呈現下降趨勢，且其中多數房企較9月的業績環比降幅高達20%-30%之間。
上述分析人士指出，房地產行業自2017年之後，強者恆強、行業分化的特性就越來越明顯。特別是今年下半年以來，融資受限加上去化困難，使得大房企的競爭優勢十分明顯，中小房企愈加難以望其項背。
嚴躍進也向記者分析稱，對大房企來說，一方面提升增速的慾望並不強烈，可以騰出手來降負債、提升增長質量，另一方面這又使其進一步降低財務風險、提升實力，可以獲得更低的融資成本、更好的拿地機會、更強的操盤能力；而中小房企則恰恰相反，往往拼命追趕效果卻並不理想。
不過，世事無絕對。自去年以來，在各大房企紛紛降速提質的同時，中小房企中也不乏繼續向“千億”之路邁進，並大有可為者。
如美的置業，克而瑞數據顯示，當2016年碧萬恆紛紛以3000億規模奠定三足鼎立格局之時，美的置業僅以212億元銷售額位列百強房企第78位，原計劃2020年達到千億規模。2017-2018年，在調控不斷加強，行業分化加劇的背景下，美的置業規模擴張速度卻表現得異常驚人，銷售額迅速達到790億元，位列39名。截至今年前10月，美的置業銷售額已達816億元，位列33名，有望提前一年完成千億目標。
不過，逆勢而上的企業畢竟是少數。中原地產資深分析師盧文曦指出，隨著龍頭房企的市場集中度會越來越高，中小房企的份額很有可能會慢慢被蠶食。但從發展的角度來看，慢慢淘汰市場上一些比較弱小的房企，無論是規模還是品質，都會對淨化市場起到正向的作用。
記者 張志峰
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