這麼看,房價真的低了很多……每次發佈XX均價,吐槽:又被平均了


這麼看,房價真的低了很多……每次發佈XX均價,吐槽:又被平均了



1.

每次發佈XX均價,難免都會引起大家吐槽:又被平均了。

“我跟馬雲,平均財富幾百億”,

“姚明和潘長江,平均身高一米九”,

“我家房子和湯臣一品,平均單價19萬”,

……

你能說這個數算的不對嗎?不能。

但,確實沒什麼用……

—— 均價,即價格的平均數,是目前很多領域最常用的數據,也是遭受詬病最多的數據,

因為它太容易受極端數據的影響。

房價上也是一樣,每個城市都有豪宅和貧民窟:

同樣是在北京,有20萬一平的別墅,有15萬一平的豪宅大平層,也有一萬多一平的偏遠郊區商品房…

這些極高和極低的數據,會嚴重汙染真實房價,

從而使最終統計出的價格偏離市場,降低數據的參考價值。

相對而言,採用用房價中位數,更加科學合理。

2.

房價中位數,就是把所有的房源的價格從小到大排列起來以後,最中間的那個數,

比如,北京房價(2019年6月)的中位數是56982元/平,則意味著有50%的住房價格低於這一數值。

我們截取價格最高的7個城市6月份的房價中位數和平均數,對比來看:

這麼看,房價真的低了很多……每次發佈XX均價,吐槽:又被平均了

(數據來源:中國社科院財經戰略研究院、雲估價研究院)


如果棄用平均數、使用中位數的話,是不是發現,房價瞬間低了一大截?

通常而言,房價中位數總是會比平均數低。

這是因為,市場上有一小撮房子賣到了天價,極大地拉高了平均數;

又因為這部分房子數量極少(只有大富豪們住得起),因而無法影響中位數,所以中位數還能維持較低的水平。

可以認為,房價平均數與房價中位數偏離越遠,均價越失真,

同時,也從側面反映出城市裡的富豪越多。

當然北京是例外,畢竟皇城根下,有錢人需要低調...

廈門作為一個二線城市,均價與中位數的偏離程度卻接近廣州和深圳,

這其中的原因,福建有錢人多是一方面;

另一方面,這也說明廈門的影響超出了省內,在全國甚至海外吸引有錢人來此置業,從而推高了頂尖豪宅的價格。

杭州和南京,都是非常強的省會城市,但在全國範圍的影響力上,跟北上廣深廈的差距仍然比較明顯。

3.

另一個發現:廣州的房價是真的便宜。

均價低於北上深一檔,與杭州差不多;房價中位數更甚,在全國城市中排第七,次於廈門、杭州和南京。

真·一線城市,二線房價。

有人說,廣州面積大,大量郊區房產拉低了均價,這才顯得房價低。

這個理由明顯有些牽強。

要說面積,北京比廣州更大,是廣州面積的兩倍還多,

怎麼沒見把北京的房價拉下來?

實際上,廣州面積7434平方公里,在所有城市中屬於普通大小,甚至還要偏小一點。

北京:16411 平方公里深圳:1997 平方公里上海:6340 平方公里廈門:1699 平方公里杭州:16596 平方公里南京:6597 平方公里廣州:7434 平方公里


如果非要把房價跟城市面積扯上關係,有對比性的,也應該是面積顯著低出一大截的深圳和廈門:

城市面積太小,低價遠郊房源太少,統計出的房價自然就會偏高。

4.

還有一個數據跟中位數原理類似,只不過選取的是從低到高、75%位置的一個數值,稱為75分位數。

比如,北京的房價75分位數為74796元/m²,意味著有75%的住房價格低於這一數值。

75分位數反映的是當地“中上水平”住房的價格,也可以近似於主城區的房價水平。

以下是住房大數據發佈的核心城市房價75分位數:


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在這個排名中,廣州以36567元/m²位居第六,低於廈門和杭州。

—— 再次感嘆,廣州是真·高性價比·宜居。

同樣比較友好的還有長沙、瀋陽、重慶,只要1萬-1.5萬左右的單價,就能在當地買到相對比較好的房子。

蘇州,比同為長三角次中心城市的杭州與南京低許多,

近期蘇州房價快速上漲,一定程度上也是在填平窪地。

而北京,拉開第二名深圳遠遠一大截,單價高出一萬多,

這說明相較於其他城市,北京的高端購買力在數量上有著顯著優勢,從而推高了房價75分位數。

想要在北京達到中上等的住房水平,還是非常難的...

5.

整體來看,不管是房價平均數、中位數還是75分位數,價格較高的城市基本都集中在東南沿海,

比如,國家中心城市成都、西安、重慶,房價基本都沒高過東部的普通地級市南通、溫州。

這跟地區間的發展不平衡有關:

二線城市的房價,絕大部分都是由本地(省內或附近地區)購買力支撐起來的。經濟更加發達的東南沿海,自然能撐起更高的房價。

但隨著強二線城市的崛起,和不斷在全國範圍內吸引人口,

中西部和東南沿海地區大城市之間的房價差距,必然會慢慢縮小。

現在去重慶、成都、長沙這種城市安家立業,還是比較容易過上舒服的日子滴~

ps,

附上2019年6月房價中位數完整排名,是住房大數據聯合實驗室發佈的,供大家參考:


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