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作者|李 封
隨著境內融資渠道日益收緊，融資壓力不斷增加，選擇赴港上市的房地產企業越來越多。港龍中國地產集團（下稱 " 港龍地產 "）就是其中一員。
據企查查信息顯示，江蘇港龍地產集團有限公司是港龍地產集團的間接全資附屬公司。法人代表和董事長均為呂永懷，公司於2007年8月13日在常州成立，主要業務範圍在江浙滬地區，包括江蘇省常熟、鹽城及南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興等城市。註冊資本4285.7萬美元，由港龍發展集團有限公司100%持股。
高負債恐成最大問題，總額超100億
業績和規模的快速擴張所帶來的是港龍地產負債規模的持續擴大。
根據港龍地產日前披露的IPO招股書，2016年～2018年，港龍地產經營活動所用現金淨額分別為3.53億元、7588.4萬元、6.26億元。至2019年6月30日為止6個月，港龍地產經營活動所用現金淨額為人民幣24.89億元。公司方面表示，這主要包括運營使用的23.65億元人民幣及繳納1.24億元人民幣所得稅。
在此基礎上，港龍地產負債總額也從2016年末的20.28億元增長至2018年末的87.4億元，截至2019年6月31日，負債總額增加至116.62億元。2016～2018年，港龍地產資產負債率分別為17%、98.8%、122.1%，而截至今年6月底，港龍地產資產負債率已經攀升至153.9%。
伴隨高負債而來的是，在這三年多的時間裡港龍地產借款加權平均利率大漲至 8.9%，其中銀行借款利率 7.7%，其他借款利率 11%。具體債務結構上，其借款均為 5 年以下中短期債，截至 2019 年 8 月底，短期債佔比 17.4%，2 年以下借款佔比達 72.8%，短期償債壓力大增。
不容忽視的是，港龍地產的融資成本淨額也由 2017 年的 431.7 萬元增長至 2018 年的 3463 萬元，同比增長 702%。
除了負債規模的持續擴大，近年來港龍地產融資成本也在迅速上升。2016～2018年，港龍地產的融資成本分別為438.5萬元、580.4萬元、3717.4萬元。2018年的融資成本是2016年的8.48倍。2019年上半年，港龍地產融資成本為1986.6萬元，而去年同期僅為725萬元。
“我們已經且預期將繼續產生與銀行借款有關的鉅額利息開支。因此，利率變動已經並將繼續影響我們的融資成本。中國人民銀行基準利率未來的上調可能會導致更高的貸款利率，可能令我們的融資成本增加，從而對我們的業務、財務狀況、經營業績及前景造成重大不利影響。”港龍地產方面表示。
而對於日益堆高的資產負債率，港龍地產方面亦在招股書中坦言：“我們無法保證未來一直能取得所需的銀行融資或於我們的銀行借款到期時，我們能做好再融資安排。倘我們未能取得或重續銀行融資，可能會對我們的經營業績及財務狀況造成重大不利影響。我們揹負債務，未來亦可能產生額外負債，我們可能無法產生足夠的現金償還現有及未來的債務”。
土儲高度集中營銷開支去年同比增加234%
招股書顯示，公司擬將所得資金用於為土地收購成本及潛在開發項目提供資金；用於支付江南桃源、山水拾間、紫御府、秋實宸悅等現有項目及紹興一個新項目開發的建築成本。
招股書顯示，此前，港龍地產的收益來自四個城市的9個開發物業及銷售。2016年、2017年、2018年及2019年上半年，港龍地產的物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元及5.9億元；來自客戶合約的收益分別為4.72億元、4.34億元、16.60億元及5.91億元；經營利潤分別為7162.3萬元、9375萬元、4.35億元及1.74億元，其中，住宅物業的銷售收益佔比分別為77.5%、71.8%、92.0%及97.1%。
據有關數據顯示，作為上市主體的港龍中國地產集團有限公司是今年1月23日註冊成立的新公司，註冊資本10億元，為港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。而江蘇港龍地產集團有限公司，則分別由港龍地產持股51%，港龍發展集團持股49%
截至今年8月底，港龍地產在20個城市擁有56個開發項目，總土儲面積為417.5萬平方米。值得一提的是，其中有54個項目位於長三角地區，土儲高度集中。
對此，業內人士在接受媒體採訪時說道，“港龍地產雖然有56個開發項目，但是今年上半年及之前的銷售收入僅來自四個城市的9個項目的開發及銷售，這意味著，其實公司大部分項目還未達到預售條件，可能還沒有預售證，這屬於開發節奏的問題，另一方面，未來如果項目銷售數據還是過少，肯定是會對公司業績產生一定影響。”
股東放高利貸資助
數據顯示，2016年到2019年上半年，公司融資成本淨額分別為408.4萬元、431.7萬元、3462.20萬元和1550.9萬元，同期利息覆蓋率從16.6倍降至1.7倍。
根據招股書，港龍地產的外部融資主要來自銀行借款、信託融資及其他融資，截至2019年8月31日，其信託融資及其他融資安排佔總借款的35.1%，有6.8億元未償還。利率方面，截至2019年8月31日，銀行借款利率為7.7%，其他借款為11%。
由於銀行信貸的收緊，信託融資手續相對簡便、且放款快，但融資成本幾乎是銀行的兩倍。今年9月與無錫蠡悅股權投資合夥企業的融資安排，年利率高達14%。此外，同在9月份，港龍地產還向上海愛信信託投資有限公司融資1.07億元，年利率也高達13%。
更糟糕的情況是，最近一年港龍地產外部渠道似乎已經借不到錢，不得不向股東進行借款，而股東借款甚至比信託公司還狠。
這裡面就要提到公司的經營性負債，財務報表裡直接反應的是應付款項。2016、2017年這個數據還是0，到了2018年出現了12.2億元的應付非控股權益款項，而僅僅過了半年，2019上半年該科目增長至21.9億元。
招股書中對該科目的定義是指非控股股東為支持項目開發，而向有關附屬公司支付的墊款。但就20%的上限利率來看，這可是妥妥的高利貸啊。
香港實行註冊制，只要公司現金流、收入、淨利潤等指標符合規定就能過關。這造成很多上市公司魚龍混雜。
赴港上市本身並無可厚非，無論企業規模大小都可藉助上市也推動自身更好發展，是否能夠通過上市來迅速實現擴張這一點以目前的環節來說還要打個問號，畢竟這個市場並不是太活躍。規模化不是唯一的出路，作為小房企更多的是考慮如何生存下去、以及後續戰略轉型的問題。
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