房產交易↑購買需知：哪些購房合同屬於無效合同？

在房屋買賣時，購房合同能夠有效解決開發商與業主之間的問題糾紛，購房合同也是解決雙方糾紛的根據。但購房合同也存在無效的時候，那什麼情況下的購房合同是無效的呢？

01.房產分離出賣

由於房子土地的附著物，性質上不可分離，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋對應範圍內的土地使用權也需同時轉讓。兩者不同時轉讓，買方可以提出這種買賣合同無效。

02.房產未登記過戶

房屋買賣合同的標示物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效益。

故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，並將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

03.產權主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為不受法律認可。

04.侵犯優先購買權

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

05.單位違規購房

機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。

有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。

06.存在價格欺詐行為

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。

但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

07.

根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：

(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(3)依法收回土地使用權的;

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(5)權屬有爭議的;

(6)未依法登記領取權屬證書的;

(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

以上就是總結的幾種情形，所以在房產交易過程中一定要謹慎、認真。