樓市，一直都是一個神奇的市場。沒有幾人能看懂市場的變化，就拿目前的樓市來說，有的人說房價跌了，有的人說比去年更高了。眾說紛紜，但有一個事實想必大家應該有所共識，那就是二手房成交量相比歷史都處於低位，遠不及新房市場。這種情況難道在過去就沒出現過嗎？答案是肯定的，在一些人看來，樓市是否會繼續重複昨天的故事呢，調整一會後再繼續上行？
實際上，這次真有很大的不同。比如今年的樓市曾出現了“小陽春”，一些熱點城市新房“量價齊升”。但最終結果是市場並沒有像往常一樣又開啟一輪上漲。原因很簡單，一是這些熱點城市樓市均受到國家相關部門監控，比如像蘇州、佛山等受到了預警約談，隨即相關地方相繼加碼調控政策，市場也就迅速降溫；二是關係到買房人錢袋子問題，在這波樓市調控中，跟得最緊的就是房貸利率，這是樓市調控中“金融手段”的“殺手鐧”，比如有的城市首套房貸利率都過6了，任何人買房都得掂量一下，二三十年按揭貸款會增加多少利息成本！這種情況促使無論是剛需，還是投資客，都已逐步進入觀望狀態。
當然，上面提到的這兩個原因，在不少人看來，僅僅是短期的政策，因為樓市本來就是一個“政策市”，當市場不行了，政策還是可以放鬆，那時不是又開啟“新一輪上漲”了嗎？不過，當下的樓市環境已經發生了根本性變化，樓市“2大反轉”襲來。
第一個是房地產在經濟發展中的地位迎重新定調。根據相關數據顯示，在房地產快速發展的二十來年裡，其行業在GDP的比重大都維持在5%以上，屬於支柱產業。這個比重在近幾年還繼續提高。但根據中國社科院的報告顯示，2018年房地產對經濟的拉動作用由正轉負，迎來拐點。什麼意思呢？
也就是說，任由房地產繼續壯大，就會影響到經濟發展，這裡面應包含經濟增速和質量兩層意思。這可不是小事。這份報告出來後不久，我們看到在隨後的中央“730”會議上，首次從最高層提出“不將房地產作為短期刺激經濟手段”。聽話聽音，聽鑼聽生，釋放的信號需要引起我們從業人員和購房者關注。由此可見，相比房地產單個行業，經濟長遠發展更為重要。
第二個是房地產行業本身迎來各類“組合拳”，由“大把賺錢”到“艱難求生”。一個現象是，根據機構數據統計顯示，今年1-9月份，全國土地流拍數量，已經超過去年全年，這裡面大部分是宅地，要知道，很多城市流拍和底價成交的土地大都比前幾年開發商拿的“高價地”低出很多。但現在為什麼就不拿了呢？
原因很簡單，從國家金融口子一列政策來看，比如收緊銀行、信託資金流向房地產，房企融資異常困難，而且半年來，相關部門對樓市熱點城市進行了深入核查，以堵塞非房地產資金流向房地產領域。從央行今年曆次降準也可以看到，幾乎每次都要求資金不能流入房地產，可以說，多頭堵住資金“輸血”房地產。在這樣一個資金密集行業，沒有了資金來源，開發商只能“賣房求生”，也就有了恆大、碧桂園等為首的房企“大促銷”，一切都是這麼自然而然，此時的開發商還敢揮金如土拿地嗎？當然，也不敢漲價了。
從以上2大反轉看，樓市看似到了一個“點”，說到底，就是房價是維持，還是回到什麼水平的問題。潘石屹曾從開發商的角度“攤牌”說過，房企能承受下降的最大幅度就是20%，因為超過這個數，大多數房企也不復存在了。實際上，根據觀察者網此前的報道，著名慈善家、實業家曹德旺早在2017年接受央視財經新媒體採訪時就表示，針對不少人認為買好幾套房子保值的做法，他建議及早賣掉多餘的房子，因為那時候房子賣不掉也租不出去，還要交管理費。
從曹德旺的“預言”來看，加之目前一些地方房子嚴重過剩問題，從這個方面看，他的預測或將成為現實。此外，從發達國家房地產發展規律來看，隨著住房基數變大，房產稅和空置稅也是一個發展選擇。到那時，隨著持有環節稅收增加，多餘房子留在手上顯然得不償失。買房“只賺不賠”的時代漸漸遠去，這3類人有麻煩了。
一類是炒房客，因為他們手中持有大量的房產，在二手房市場成交低迷的情況下，加之很多地方有限售年限的規定，此時的炒房客猶如被摁在“葫蘆”裡，進退兩難；二類是持有多套房的人，這類人或許好房子有，差房子也有，好房子可能還保值些，但差房子則會遭到購房人嫌棄，難找到接盤者；三類是持有低端公寓的人，公寓有一個顯著特徵就是沒有小區“居住感”，而且交易稅費比住宅高出許多，在住宅都過剩的情況下，誰還會買這個“燙手山芋”呢？
總而言之，如果你是出於“自己住，孩子要上好學校”而購房，買時經濟能力能承受，未來漲跌對你來說都不太重要，但如果還抱著“短期大賺一筆”的想法購房，那麼，很有可能成為上面提到的那三類人。
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