今天（11月11日）上午，深圳樓市突然傳來大消息：在二手房交易中，普通住宅的“豪宅稅”被廢除了！
為了核對信息的準確性，我讓助理致電深圳稅務熱線12366，獲得了肯定的答覆。
這裡的所謂“豪宅稅”，只指二手房交易時的增值稅，稅率為是5%。
營改增之後，四大一線城市二手房交易的增值稅是這樣規定的：
1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；
2、個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；
3、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
深圳“普通住宅”被徵收“豪宅稅”，就跟上述第2條規定有關。
在上一輪調控中，深圳收緊了“普通住宅”的認定標準。規定必須同時滿足3個條件，才能認定為普通住宅：
1、住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；
2、單套住房套內建築面積120（含）平方米以下或單套建築面積144（含）平方米以下；
3、實際成交價低於通告公佈的所在區域普通住房價格標準。
也就是說，增加了上述的第三點要求。深圳各區都給出了“豪宅線”，具體如下：
以南山區為例，如果一套住宅總價超過490萬元，就會被認定為豪宅。即便你持有超過2年，出售的時候也會被徵收“差價”5%的增值稅，也就是民間所說的“豪宅稅”。這個標準自2015年頒佈以來，沒有調整過，而市場房價漲了很多。
南山區是深圳房價最貴的區，每平米單價動輒超過10萬元，後海片區二手房則在16萬到22萬之間。490萬元，在南山區較好地段連50平米的房子都買不到，50平米的房子能稱為豪宅嗎？
這就是所謂的“深圳大部分普通住宅，被豪宅了”的現象。
假設一套面積低於144平米、小區容積率高於1.0的住宅，之前買入價是500萬元，現在賣出（持有時間超過2年）價格是1200萬元，則差價是700萬元。
在2019年11月11日之前，由於存在“豪宅稅”，至少需要納稅（增值稅）35萬元。
而2019年11月11日之後，這種持有超過2年的住宅，其增值稅是被全免的，至少節省35萬元。（如果考慮“增值稅附加”，節省的還要多一些）
上圖：今天上午，有購房者曬出了二手房稅費表，龍崗面積124平的房子，原豪宅稅那項已經變為“0”了。圖片來源：南方樓市。
這對於樓市意味著什麼？當然是大幅減稅，是重大利好！
事實上，由於深圳“豪宅線”（單套總價標準）偏低，而且多年沒有調整過，所以深圳二手房交易稅費非常高，其結果有兩個：
1、二手房被冰封，活躍度大幅下降；很多剛需推遲了買房，剛改推遲了換房。
2、大家更愛買新房，而新房供應量又比較少，造成了過分火爆的局面。
數據顯示：2016年，深圳成交二手房突破10萬套，達到10.76萬套。但從2017年開始，二手房成交量逐步下滑——2017年成交7.38萬套，2018年成交6.4萬套，2019年上半年成交3.1萬套。
至於新房，由於供應量比較少，成交就更不活躍。而深圳實際生活了2000多萬人口，目前新房、二手房成交量顯然是偏低。當然，
深圳自有住宅率也是全球大城市裡最低的，只有不到30%，遠遠低於北京、上海、香港、廣州等城市。也就是說，深圳真實的購房需求，是被嚴重壓抑的。
對於二手房交易成本過高，民間一直有很多意見。去年以來，也多次有傳聞說，深圳可能會上調豪宅線，赦免一部分總價較低的房子。這次一舉取消了“豪宅線”的總價標準，可以說是力度超過預期。
取消“豪宅線”的總價標準之後，會帶來哪些影響？我的看法是：
1、深圳二手房活躍度會大幅提升，因為交易成本一下子減少了數萬乃至數十萬元。深圳二手房的冬天，終於過去了。
2、二手房活躍之後，新房供不應求的局面會有所緩解。但另一方面，也會催生更多的換房需求。所以，搶購新房的壓力仍然較大。
3、二手房價格會有所上漲，減稅的紅利會被賣方、買方共同分享。
4、由於活躍度增加，政府的總稅收反而可能會上升，不會因為減稅而下降。
5、由於深圳住房自有率極低，再加上有嚴格限購。所以，這次樓市的大利好主要釋放給了剛需、改善型需求家庭，會帶來一系列增量內需。買房、換房之後，緊接著就是裝修、買傢俱、買家電等。所以，這對於深圳穩增長有正面作用。
6、深圳樓市的炒風會再度炙熱嗎？應該不會，因為深圳是四大一線城市裡唯一實施了住宅限售的，限售期是3年。另外，在深圳離婚買房也是受限的，這在一線城市裡也偏嚴格。
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