猝不及防，深圳樓市今日發糖，傳出重新定義二手房交易中的“非普”標準，大手筆廢除普通住宅的“豪宅稅”，即建築面積144㎡以下且小區容積率在1.0以上的房子，全部被認定為普通住宅，從11月11日起，拿證滿兩年的普宅二手房，再上市交易，免徵增值稅。
消息一出，全國沸騰。不過，咱們不妨先壓抑住自己激動的心情，從三個方面捋一捋此次深圳重新定義非普標準，到底代表了什麼。
一、深圳重新定義二手房“非普”標準，是真的嗎？
調控三年，想必購房者已經對時不時蹦出來又重新被壓下去的“樓市利好”有免疫，本著懷疑一切的精神，該消息一出，大部分人的第一反應不是興奮，而是弱弱的問一句：真的嗎？畢竟，迄今為止還沒看到任何官方文件不是。
不過，幫主覺得這個基本可以拍板認定是真的了。
一個原因在於網上已經有網友爆料，今天上午去交易中心登記科辦事，已經在按照新政策開始辦理納稅。
第二個原因在於幫主剛剛致電了深圳稅務服務熱線0175-12366，致電人很多，估計很多都是在諮詢今天這個大利好。費了一番功夫終於得到答案，非普調整標準是真的，但是此前增值稅的政策不變，這一點深圳稅務發的微博也可以佐證。
有朋友可能會疑惑，增值稅政策不變，是不是意味著即便非普標準調整，對現有市場交易也沒有多少影響？當然有影響，而且從目前已經明確的條件來看，影響還不小，這個幫主下面會細聊。
二、深圳此次調整“非普”標準，影響大不大？
答案是肯定的。此次的影響不僅單宗交易“優惠”力度夠大，波及範圍也夠廣。
此前，深圳普宅標準需同時滿足三個條件：
1、單套住房套內建築面積120（含）平米以下或者單套建築面積144（含）平米以下；
2、住宅小區建築容積率1.0（含）以上；
3、實際成交價低於通告公佈的所在區域普通住宅價格標準。具體的是羅湖390（含）以下、福田470（含）以下、南山490（含）以下、鹽田330（含）以下、寶安360（含）以下、龍華320（含）以下、龍崗280（含）以下、光明250（含）以下、坪山200（含）以下、大鵬230（含）以下。
前兩個條件其實很好滿足，尤其是在限墅令公佈以後，容積率1.0及以下的房子基本就算絕種了，但是第三個條件卻pass掉了深圳很大一部分二手房。以深圳房價最貴的南山區為例，這個區域相當於北京的東西城，區域內二手房單價基本都在10萬左右，想要滿足單套總價490萬及以下這個條件，呃。。。那你只能買一個40多平及以下的一居。
這次深圳直接將原來死死扼住二手房交易的第三條價格標準去掉了，只需要滿足容積率1.0以上及建築面積144㎡以下兩個條件就可以。也就是說，深圳此次普宅調整基本上覆蓋了所有的剛需及剛改型購房者。
另外，除了涉及範圍廣，深圳此次調整也切切實實惠及了很多購房者此前，深圳二手房交易中的增值稅是這樣的：
1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；
2、個人將購買2年以上（含2年）的非普住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；
3、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
拿一套原來市場登記價是200萬，現在市場值是600萬，且符合面積144㎡以下，小區容積率1.0以上的房子舉例（不用懷疑，經過近幾年的房價飛漲，深圳這種前後價差較大的房子比比皆是）：
第一種及第三種情況不用說，規則調整後也沒啥變化。事實上，影響最大的是第二種情況，原來需要繳納增值稅20萬，現在調整後則不需要繳納增值稅，妥妥的省了20萬。
三、其他城市是否會跟進？
目前真正意義上的一線城市：北京、上海和深圳。截止目前，上海和深圳都已經出現了不同程度的鬆動，而近期北京市場中關於“調整普宅/非普”的呼聲也很高。北京目前的普宅認定標準是按照環線以及價格劃定的，具體如下：
在環線確定的情況下，單價以及總價滿足任意一個都可以成為普宅，但問題在於無論是單價還是總價相較於目前房價高企的北京而言，都太低了。目前北京五環沿線均價都達到了5萬左右，想在五環到六環之間找一個單價3.1萬的房子，除了老破小就不用做他想了。
那麼現在北京還有普宅嗎？有的，不過都在六環外。六環內也有，但都是個別現象，而且面積基本都在70平米以下。
這就導致目前北京新房市場出現了兩種極其不合理的情況：
一種是，對於位置還不錯的房子，如果有普宅這種產品，往往一房難求。這種房子最後並不會被真正的剛需購房者買走，而是被投資型購房者（總價購買）或者關係戶買到。另一種是，對於去化有困難的項目，很多開發商已經將“普宅”當成了降價跑量的手段，以及吸引購房者的噱頭。
這種本該普遍性惠及剛需購房者的“普宅”，最後惠及的只有少部分的投資型購房者或者開發商。
放鬆標準，眼看著好像是“萬事俱備只欠東風”，然而，是否能成功，確實把握也不大，畢竟是北京，一舉一動的影響都太大。你覺得呢？
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