房地產行業發展轟轟烈烈二三十年，一線城市的開發早已日臻成熟，尤其一些核心老城區，環境、價格適宜的樓盤在近幾年難得一遇。
越秀區，真正意義上的廣州中心老城區，寸土寸金，學位實力雄厚，核心商圈一手樓盤幾近絕跡。其中，翰林尚品、東山一品、文德一品的均價都在7-9萬元/㎡。而位於越秀區環市東商圈憑湖而建的麓湖軒，以其6萬/㎡的均價“一枝獨秀”。帶著好奇，房導君實地探訪了這個越秀區核心商圈為數不多的一手樓盤。
01
交通+麓湖+學位
極其優越的區位條件
麓湖軒位於廣州市越秀區麓湖路9號，在廣東電視臺旁。乘坐5號線到小北站從C出口出來，人聲鼎沸，熙熙攘攘，一派熱鬧景象。地鐵口幾百米外就佇立著麓湖軒的住宅樓，步行幾分鐘左右即可到達，沿途商鋪林立，便利程度相當高。
地鐵小北站C出口
麓湖軒所在的環市東商圈是廣州最早國際化的CBD中心，被冠於“廣州頂級都會商圈”之名，以總部大廈、花園酒店、白雲賓館、麗柏廣場，以及世界貿易中心的產業集群見證廣州商業的崛起。尤其是“淘金—小北”帶，經歷二十多年的發展成就了“繁華一公里”的美譽，是廣州“第三世界首都”集中體現的區域。這就不難解釋為何甫一出小北站，就迎面而來繁榮景象和異域面孔。
麓湖軒主體建築的正南方向是廣東電視臺，兩者中間橫亙著東濠湧高架和環市東路。售樓部設在一樓，門口正對著高架橋，整體給人感覺相對壓抑。建築北面是有著“綠色之肺”的麓湖，在高樓林立的區域，自然資源的珍貴性不言而喻，這是麓湖軒極具優勢的地方。
麓湖區位圖（圖源：麓湖軒）
除了東濠湧、環市東路，麓湖軒還被麓湖路、恆福路等多條主幹線環繞，交通極其便利。但同時也帶來了一個很大的問題：噪音。在面對高架路方向的27樓陽臺上，能感受到較大的轟鳴聲，怕鬧喜靜的業主大概要慎重考慮一下在這裡的置業選擇。
在配套上，麓湖軒另一個雄厚的資本是——教育資源。“學在越秀”，麓湖軒位於越秀區教育名區地段，教育配套強勢，對口環市路小學，周邊還有華僑小學、執信中學、廣大附中、廣州二中等。環市路小學對應的學校之一是廣東省老牌名校——執信中學。這個學位足以支撐得起家長的野心。
02
一層九戶格局緊湊
視野開闊 北向戶型望麓湖
下午三點的麓湖軒售樓部比較冷清，只有一位值班的銷售人員趴著耍手機，總算是沒有白跑一趟。根據資料，麓湖軒總體高度為30層，是集商業、住宅於一體的單體裙樓，沒有園林配套，地上建築總面積為24736.1㎡。1-3層是商業店鋪，4-7層為辦公用途，8層為架空層，9-30層才是住宅區。
麓湖軒
據現場的銷售人員介紹，麓湖軒在2015年開盤，帶裝修發售，樓層分佈格局為“一層九戶三梯”，物業費2.8元/㎡，主要戶型是88㎡-163㎡。目前，麓湖軒只剩部分高層大戶型在售，均價在6萬/㎡左右。
先談樣板房的整體印象。從電梯出來，樓層走廊很狹長，畢竟是寸金寸土的老城區，格局緊湊也可以理解。07號板房開門進去就是餐廳連著客廳，相比戶型面積，公共活動空間給人的空間感比較窄；部分臥室門口橫樑下沉，天花板低矮造成壓迫感。
好印象就是麓湖軒體室外視野開闊，景觀較佳。南朝向戶型室外是高低起伏的城市建築群，排除樓下的噪音干擾，其實是不錯的城市景觀體驗；北朝向的戶型陽臺能看到綠色的麓湖，享受到城市中極難得的風光。
戶型圖：
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27樓的樣板房實景圖：
客廳
臥室
室內走廊
衛生間
廚房
正南方向外景
正北方向外景
麓湖軒有部分一口價單位，剩餘109㎡的1908房、92㎡的 2307房。總價分別是588萬和564萬，單價約為53888元/㎡、60888元/㎡。
麓湖軒使用商業貸款，對口廣發銀行，一套房利率5.38%，二套房利率5.88%，放款時間約一個月左右。
小結
麓湖軒的優缺點相當顯眼。優勢自然不消說，區位優勢明顯：老城區核心商圈、配套齊全、交通便利、自然景觀資源優越、學位實力雄厚。
同樣地，麓湖軒值得消費者留神的“點”也不少。
買房首選名牌房企，麓湖軒的開發商是小房企。廣州市麓湖軒房地產開發有限公司，一個相對陌生的房企名稱。陌生並不是說房子造不好，但在後續的配套服務確實無法給人提供強烈的信賴感。
根據資料，麓湖軒的注資公司之一是廣州榮升實業，業務涉及房地產開發、倉儲業、貿易、裝飾乃至諮詢服務等。除了麓湖軒，榮升實業在廣州白雲同和地鐵站旁還有另一個項目：榮升瓏樾。瓏樾是5層高的電梯小洋房，目前尚未開盤，距離實際拿地時間已經過去二十年。
還有一點，爛尾樓復活項目背後的隱患值得消費者多留一個心眼。一般而言，爛尾樓復活項目最讓人擔憂的是，背後可能還隱藏著產權不清、債務複雜、運營不善等隱患。另外一個值得消費者關注的問題是，是土地使用年限大打折扣。
具體到麓湖軒這個項目。根據網上公開的資料和新華網消息，麓湖軒是廣州榮升實業與廣東省農墾工商發展公司在
1997年確定合作開發的一個商住樓項目，之後兩家成立麓湖軒項目公司，並與承建方簽訂四方合同。後期以農墾公司為主導的實際開發主體無法從銀行獲得貸款，導致拖欠承建方工程款，雙方最終鬧上法庭。今年二月，廣州市中級人民法院判決廣東省農墾工商發展公司向承建方支付工程款。三是單體樓裙，綠化率低，戶外公共活動空間受限。
第四，也是相對重要的一點，爛尾復活盤雖然便宜，但是升值空間未必大。同樣是麓湖附近的樓盤，2004年建成的淘金小區在今年十月份的二手房均價約為7.1萬元/平米，走勢平穩，處於一個整體上升的趨勢，遠高於越秀區約5萬元/平米的均價。而麓湖軒近期掛出的二手房均價在5—6萬元/平米左右，價格走勢圖波動起伏比較大，最低是2018年11月的4.1萬/平米，最高能到達6.1萬/平米，價格相當不穩定。
最後從居住體驗來講，小北是廣州作為“第三世界首都”的一個縮影，有相當多的異域面孔在這裡聚集生活。這可以理解成國際化、多元化，也可以理解為社區族群結構複雜，這是主觀上蜜糖與砒霜的判斷，就看大家的主觀偏好了。
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