武漢樓市比你想象中堅挺。
但再旺的需求，也架不住開發商“作”。
現在，武漢樓市壓力最大的存在，無疑就是“神盤”
本來已完成任務，歡天喜地準備迎接新年
誰知道突然就毫無防備的，被加了新任務啊
不是繼續大批量加推，就是新增回款要求伺候
在武漢樓市，只要你是TOP20的上榜盤
隨時都要做好，充當樓市衝鋒隊的角色
......
所以為啥最近開發商看起來都很狼狽？
各種明降暗降，各種上分銷、找渠道？
是不是樓市正在徹底反轉？
不是武漢樓市撐不住，是現在誰神盤誰倒黴。
我們總看到神盤不神，但卻忽略神盤揹負的壓力
你是武漢，你是神盤，你有流量，很好，不盯著你薅羊毛盯誰？
01
把武漢樓市2019年最後兩個月的情形捋一捋，你會看到一個平行存在的世界。
分銷、放血、打折促銷、精裝改毛坯，和高溢價拿地、連夜排隊交資料，共存一個時空。
單獨放大任何一個點，都無法全面展示市場現狀。
比如已經形成共識的“二手房有價無市”。
掛牌量突破11萬套，的確是相當驚人的數據。
2018年4月，這個數字還不過停留在2萬1千套。18個月，這座城市，突然有接近9萬套二手房，猛虎出籠，除了深圳上海北京，恐怕沒幾個城市能迅速吞進。
有人在試圖套利，有人在試圖割肉離場，有人在為前2年的衝動還債……
你不管賣家有多慘，但接盤的需求，從未斷檔。
今年1~9月，武漢二手房成交73482套，同比增長25%，全年可能首次破10萬套。
這樣的成交量，是在新房1~10月賣出166768套、全年再破20萬套無懸念的基礎上創造。
我們再對比一組數據——
2017年4月，武漢新房市場庫存大概300萬方（供應量），而截至今年10月底，庫存（待供應量）超過1500萬方。
這是什麼意思？
哪怕需求沒有衰弱，但供應陡然增加4~5倍之後，供求關係已經事實發生逆轉。
武漢需求再旺，也架不住開發商/房東，這麼巨大的“打新股”。
哥最近諮詢過武漢15家開發商營銷總，有13位承認，今年可能無法完成任務。
不是市場疲軟，而是任務太重。
開發商有什麼目的？
大家看看孫宏斌最近的演講，4000多字，信息量巨大。
而樓市流量的重任，毫無懸念落在神盤身上……
02
這也很好理解，賣不動的，流量乾枯的滯銷盤，給再大的壓力也沒用。
此時此刻，神盤不站出來，誰還有資格跑量？
在武漢，每個神盤內心都有一句MMP。現在還歇斯底里賣樓，割肉引進分銷，不一定不好賣，而是壓力太大......
現在問題來了，“神盤”能否扛起薅羊毛的重任？
神盤的誕生，永遠無法脫離“神區域”而存在。
這兩年，隨著武漢樓市行情啟動的，還有各種各樣的“風口”。
武湖，光谷東，葛店，中法新城，陽邏……
但1、2年之後，你會發現一些風口，突然就掉在地上變成豬頭，不過曇花一現的“概念”。
每次市場調整，都是遠城區率先行情下行。
武漢一些“風口”早在今年年初，就徹底褪去光環。
你現在回頭總結，會發現這些風口的誕生，本就莫名其妙——
可能是因為領導的大筆一揮，也可能是因為某個極度超前的規劃理念，有的，甚至只是因為開發商一衝動，地價沒收住，以為靠一個數字，就能帶著整個片區飛……
但依然有些風口，無比堅挺，至今毫無衰減跡象。
比如光谷東，比如陽邏之心。
圖源網絡：陽邏之心規劃示意圖
你看到一個板塊一夜之間野雞變鳳凰，永遠都是錯覺。
你如果已經忘卻光谷東曾經的艱難，可以去問問2013年的朗詩。
陽邏之心，也至少沉澱10年。
他用10年，徹底顛覆城市界面，徹底改變交通格局，更重要的是，他用10年沉澱出陽邏港及配套產業，沉澱出京東，產業先於房地產啟動，永遠是板塊騰飛的關鍵。
最終地鐵也好，江北快速路也好，萬達廣場也好，只是完成臨門一腳。
03
陽邏沉澱到今天，已成誕生神盤的母體。
金茂逸墅，這區域催生的神盤之一。
今年以來，月月持續高強度推盤，全年成交預計達1500套，妥妥TOP10種子選手。
項目實景圖
在陽邏之心，金茂逸墅落位核心公共服務軸柴泊大道主幹道，屬於板塊絕對地理中心位置。
陽邏之心在售住宅中，金茂逸墅距離新港線柴泊大道站和萬達廣場距離最近。
項目區位圖
但在整個板塊之中，金茂逸墅又是相對特立獨行的存在。
整個板塊的樓盤，都把價值發力點，放在大區域+城市配套上，產品力更多凸顯在營銷環節上的“震撼”+毛坯高性價比。
說實話，操盤“萬元區”非限購項目，這兩點做足，就能通殺投資客+首置。
而金茂逸墅的產品力，更多隱藏於細節中，不追求第一眼顯赫，甚至都很難在營銷環節，充分呈現，一旦植入真實生活，才能感受細節的用心。
金茂逸墅三大主力戶型96平和111平三房兩廳兩衛；138平四房兩廳兩衛。
96平做到三房兩衛，戶型方正，且三開間朝南，甚至主臥還帶衣帽間；
138平南北雙陽臺設計，全屋贈送面積接近30平方米；
作為典型“墅系”產品，金茂對精裝細節的把控，相當細膩。
首先戶型入口處玄關，金茂逸墅把空間，永遠留在朝向客餐廳的一處。
何解？
玄關，不止收納功能，同時也能遮擋客廳，最大程度保護業主隱私。
在入口，對向玄關的牆壁上，金茂逸墅留下一個面板。
它的意義，在於冬季為業主預留鞋靴烘乾機的使用留口。
精裝房最大的擔心，是設計師對生活缺乏洞察，預留生活高頻使用的留口。
後期業主想調整，要麼廢掉精裝，要麼只能走明顯破壞美觀。
金茂逸墅對生活本身的考量，充分考慮到所有可能的細節。
比如一個簡單的浴櫃，離地間隙尺度。
因為金茂專門調研市面上常見的盆具、塑料池，發現18公分是高度極限，所以多預留出相應的間隙，尺度剛剛好，用於儲物收納，甚至防止衛生間潮氣。
再看金茂逸墅的窗戶，仔細看會看到明顯不同。
外窗上沿，都有一條“滴水線”。
窗沿則有明顯坡度。
因為這裡是滲透水高發區，通過滴水線+坡面引流，徹底規避雨水堆積。
好，其實這樣的細節非常多。
包括贈送廚房垃圾處理器，廚房一體化檯面，櫥櫃全部採用阻尼門，廚房門設計門上滑道……
每一個細節，都不是“展示環節”特別顯眼的“驚喜”，但金茂逸墅把產品力，全部隱藏在用戶生活的所有細節之中。
04
實用和視覺美學，一定衝突嗎？
在中國，做綠建的開發商，並非只有金茂一家，但趟出一條新路的，只有金茂。
我們印象中的綠建，因為要節能減排，外形差不多都是呆板的四方盒子。
唯獨金茂，把節能和豪宅建築體，完美融合。
金茂，一家中國房地產圈耳熟能詳的房企。
最早的故事，應該從1998年上海金茂大廈落成開始說起。
上海金茂大廈實景圖
而後，從京城首席頂尖綠色科技大宅廣渠金茂府開始，
便在中國高端綠色科技豪宅領域，金茂再也沒有停下腳步。
將宜居的環境，通過科技的方式融入生活，
同時，也完美融合建築體本身。
在金茂逸墅，你同樣能看到這種融合。
比如精裝對地面元素的打磨。
樣板間實景圖
在金茂系精裝中，永遠都不會把地磚一鋪了之。
同色系卻不同光度的地磚，混合使用，他一定會更豐滿地面裝飾元素的細節。
通過不同顏色形成的視覺差，強化不同的空間感。
樣板間實景圖
尤其是房間過度部分的處理，踢腳線+地磚+門框，包括金屬線條的環繞收邊，儘可能規避美學層面的單調和乏味。
樣板間實景圖
最終硬裝層面打底，再配合軟裝+燈光氛圍的烘托，金茂逸墅的產品視覺效果，至少在“萬元區”樓盤，相當鶴立雞群。
樣板間實景圖
樣板間實景圖
樣板間實景圖
近郊區樓盤拼精裝，其實很難出現人無我有的“大件”。
金茂逸墅用科勒的衛浴，配備食物殘渣處理器/淨水系統，再加上整個硬裝環節的細膩精緻，產品的競爭力就脫穎而出。
05
陽邏，作為武漢樓市最大的糧倉，和白沙洲、光谷等並稱新房“六大戰區”。
今年上半年，陽邏共推盤29次，整體去化率達84%，遠城區奪魁。
2019武漢樓市年中銷量TOP10榜單，陽邏獨佔3席，金茂逸墅就是其中之一。
項目實景圖
在兵家必爭的陽邏之心，金茂逸墅是典型“神盤本尊”。
去年底首開，620套，迅速售罄；今年上半年，延續熱度，六開六罄，穩居武漢樓市TOP10。
好，很好，這樣的神盤，就是當下武漢樓市不可錯失的“薅羊毛擔當”。
但實際上，陽邏之心的市場形勢複雜，在這裡雖然流量充沛，但板塊內，毛坯/精裝混雜，各種神盤都憋著勁，年內都試圖搶收一波。
神盤的擔當，並不輕鬆。
金茂逸墅的神器，則是拿出整個園區，最好的兩棟樓，充值年底陽邏樓市。
項目規劃示意圖
整個金茂逸墅所在區域，是陽邏之心的核心啟動區。
這次推出的兩棟樓，距萬達廣場僅一街之隔，距離已開通的21號線施崗站約1公里。
新港線被列入武漢軌道交通第四期建設規劃，現已獲批，2019年開工建設，柴泊大道站近在家門口，實現雙軌換乘。
配套規劃示意圖
而在這兩棟樓的東側，就是陽邏之心重點打造的生態保留地——60萬方的藍玉項鍊生態景觀帶，體量達到了驚人的1400多畝地，相當於4倍的中山公園大小。
利用南北20米的高差，連通倒水河、陶家大湖、七架山水庫三大水系，融合城市雨洪、生態保育、休閒共享、文化展示、體育康健多功能於一體的中央生態公園、中央綠色廊道。
生態景觀帶效果圖
在狼煙四起的年底武漢樓市江湖，神盤被推上最前線，試圖維繫住流量擔當的重任？為開發商衝刺？
至少在金茂逸墅，你能看到所謂神盤最大的誠意。
最後，哥總結一下。
陽邏之心依然是開發商眼中的A級投資標的。
最近幾家開發商，在陽邏之心的佈局，已經開始向外圍邊緣地帶擴散，但土地單價反而更高。
現在對於你而言，所謂陽邏之心的地段差異，只有距離主城區30公里和32公里之區分，但只有當這個板塊所有紅利全部落地兌現，價值階梯才會愈發凸顯。
因為開發商史無前例“搶收”，市場認可度更高的神盤，當下突然放量銷售。
市場需求變了嗎？行情徹底反轉了嗎？還是歷經時間檢驗的區域褪色了嗎？
都沒有。改變的，只有開發商策略而已。
如果你看好這個區域，認可產品的價值觀，現在的放量正是入局的時機。
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