週末，剛剛參加了一場自媒體論壇活動，受益頗多，今天就核心話題之一《房價上升期如何置業》的問題分享些見解！
現在身邊很多人投資選擇買房，因為房產投資有很多優越性。
首先，它具備自住屬性，你可以享受它。
其次，它是金融產品，既有較好的保值增值能力而且抵抗市場風險能力較強，特別是在整個城市發展都屬於上升期的瀋陽。
第三，它可以對抗通貨膨脹，比如400元30年前能買房,但是存銀行30年後卻買不起一瓶好酒，房子的確是抵禦通貨膨脹的最好方式。
第四，它具有很好的流通性。瀋陽這兩年逐漸上漲的房價就讓很多人嚐到了升值的甜頭。
近日，不少粉絲私信提問，覺得三環外最近很火，是投資幾個三環外的房子好，還是擇優投資一套城市中心好？
其實答案很簡單，如果資金允許的條件下，一定是選擇城市中心的優質資產。
首先，舉個例子。
身邊一位同行，五年前花100多萬在萬科春河裡買了一套96平的房子，前幾天賣掉在新市府核心板塊置換了一套160平的房子。五年時間房價上漲了一倍不止，單價每平上漲了就將近2萬元。
而三環外，雖然最近漲幅也不錯，但是因為絕對值低，所以即便翻倍的增長，絕對值差了很多。
房產投資不是看手裡有幾套，而是看手裡有沒有核心資產。核心資產無論是居住的舒適度還是它的金融屬性來看都會更高。
其次，我們翻看瀋陽房價地圖，5年前，瀋陽在售樓盤數量應該在550個以上，且主要集中在三環內。
而現在我們統計瀋陽在售樓盤數量總計390個左右，而三環內看得上眼的項目不足50個。
而我們從瀋陽土地成交情況看產品，2019年1-10月，瀋陽土地市場通過拍賣、掛牌等方式成交居住商住用地75宗（含沈撫新區）。另據不完全統計，瀋陽土地市場通過收購、合作等方式成交10宗地塊。而真正屬於三環內住宅用地，30宗左右。
從瀋陽土地的供應和去化速度來看，城市中心的居住價值也越來越稀缺。而稀缺性是決定產品價值的重要因素。
市場限購限價彷彿關上了投資的大門，同時好房子供應量又大幅下降，這相當於官方給你關上門挑房子的時機，把握住的就是贏家。
因為不限購、不限價的東西存在必然是沒什麼價值的。
第三，我們選擇產品的時候還要看其流通性能。
昨天粉絲私信裡，也恰好提到了買大還是買小的問題。我給出的答案也是選擇大面積段的產品，因為它的流通性能更強。
房產投資五年後流向市場，你要考慮到接盤人的心理和情況。接小盤的人，一定是支付能力不是很強的人，如果他們有能力也一定會提高舒適度買大的。五年後，沒有支付能力的人去接你的盤，那想要多大的增值空間？
所以小戶型溢價能力弱，不容易變現，流通能力就差。
這裡給買房者兩點建議，一不要按照自己的購買力去做投資。二不要看當下需求，要看變現時購房者需求。
關注小姐姐賬號的人都知道，小姐姐一直唱響瀋陽，唱響樓市。瀋陽正努力成為第11個國家中心城市，從今年大佬們來瀋陽投資的速度和頻率也能看出瀋陽這個潛力。
在城市發展的上升時期裡，房價也一定是高度重合的。
所以行業保守判斷，2-3年的時間，瀋陽一環內房價均價破3萬，一環至三環間瀋陽房價均價破2萬，而三環內瀋陽房價也將全面破萬。
其實這個也很好理解，目前瀋陽土地成交過萬地塊彼彼皆是，這類地塊入市的價格必然2萬起。
在房價上升期，購房者置業更要一步到位。
因為市場上行期，定價權是交給市場，有能力的人決定房價上漲空間和幅度。
就像深圳，2007年以前房價1萬以內隨便選，但是現在10萬+房子比比皆是，深圳樓市依然火爆。市場永遠不缺有支付能力的人，更何況瀋陽這樣一個奢侈品消費在全國都上數的城市。
當然，動輒幾百萬的房子，買房子也不是市中心的房子就隨便出手。
同樣的市場環境下品牌代表著產品的溢價能力，而地段、配套決定了產品的基礎價格，樓盤本身的產品力才決定了產品最終的價值。
近日，位於百年市府板塊的美的君瀾營銷中心開放，參觀後我就將其列為了極力推薦的高端置業或投資的項目。
首先地段上看，項目緊鄰卓展購物中心，位於瀋陽金融商貿、行政辦公、文化展覽綜合一體功能區，所謂中心的中心。
其次配套上看，高端超市卓展，頂級酒店康萊德，一公里內Ole'精品超市、家樂福金融中心店以及羅森超市，高端生活配套盡享。
再從產品上來看，美的君瀾對標國際頂級城市中心居住區“哈德遜廣場”，打造洲際生活家。以富有設計感的超大玻璃幕牆成為視覺焦點，園區裡還做了7000平方米的沉浸式漂浮園林、被60米超長拉絲水幕環繞的室外恆溫會客廳、雙五星級酒店式入戶大堂以及室內裝修標準。在寸土寸金的城市中心，美的君瀾通過圍合式設計，將景觀、居住尺度做到了最大化。
項目以面積約125、180、280平方米的天際套房大平層及南向18.4米寬的落地窗，同步全球俯瞰繁華，美的君瀾讓商業、生活、身份、辦公四者無縫相容，創瀋陽之未有。
越是城市上升期，中心的優勢也越明顯，5年前瀋陽，其實三環內環線價值並不明顯，因為房價沒有巨大的價格差。當瀋陽進入發展快速路時，瀋陽才有了環線價格差的概念。城市越是發展，兩極分化才越明顯。
對標青年大街沿線目前在售已經奔3萬的項目來看，美的君瀾從價格、產品力都透著極大優勢，這也是我用“極力”推薦的原因。
最後，總結，無論是自住還是投資，都要考慮上面房產的四個屬性，即居住、金融、抗通、流通性。把握這一點，買房你就是行家。
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