“只要有新房源推出基本就能馬上賣完。”“價格很優惠了，折扣也有，但客戶還是不多。”這是記者近日在金山新城、惠博路樓盤現場走訪的見聞，各區域間市場差異化發展明顯。
宏觀市場則表現穩定。
據惠州市統計局統計的數據顯示，前9月全市銷售商品房面積1204.95萬平方米，同比增長0.7%，均價10914元/平方米，市場呈現出價穩量穩，穩中微增的行情。而疊加官方數據平臺惠民之家公示的10月交易數據，全市1—10月房源銷售面積1353.08萬平方米，月均達到135.3萬平方米的高位。
關注到各縣區組團市場則差異明顯，銷售房源規模同比漲跌不一，在仲愷上漲38.6%的同時惠陽則出現了25.6%的跌幅。再關注到階段性的投資規模、商品房開工、竣工和待售面積內容，各區域間還將面臨著截然不同的供需基礎面，加速供應和去庫存將在不同區域出現，這也帶來了市場發展的隱患。
如何更有效地發展？多位行業專家均呼喚市場調控精準化、合理化，因地制宜，差異化施策應對不同地區的實際情況，更有效地引導行業的提質發展。與此同時，專家還指出，調控的精準化還應不斷延伸和細化，結合不同地段、不同產品品質和服務統籌考慮，為行業發展注入新活力，推動行業高品質發展。
市場銷售月均135萬平方米
“客戶數量相較之前是少了些，但新房源一推出來還是較快賣完。”“價格已經比較優惠了，接下來可能多些折扣吸引客戶。”……在近期實地踩盤過程中，一南一北，位於金山新城、惠博路沿線片區的兩個樓盤項目售樓人員向記者介紹了各自的銷售狀況。
隨著惠州樓市調控的持續深化發展，對比過去兩年的“火熱”行情，當前的市場趨於理性。儘管從去年第四季度以來，推售優惠折扣花樣變得普及，但多個樓盤項目均表示購房客戶減少，房子不再好賣。在市場銷售數據統計中，從2019年4月份開始甚至一度出現了4連跌，從4月份的12765套，一直跌至8月份的10621套。
然而，剛剛過去的9月、10月，在全市超60個項目齊齊推售新房源的推動下，全市四區三縣兩個月新建商品住宅網籤規模分別達到：14220套/149.97萬平方米、13984套/148.13萬平方米，月均接近150萬平方米的高位交易值與去年的峰值週期基本持平。
再關注到階段性的市場表現，據惠州市政府公示的《2019年前三季度惠州經濟運行情況》，在前三季度，全市商品房銷售面積1204.95萬平方米，同比增長0.7%，增幅比上半年上升4.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積1156萬平方米，同比增長2%，增幅比上半年提高6.1個百分點。疊加10月數據可知，全市1—10月銷售商品房源面積達到1353.08萬平方米，月均銷售規模達到135.3萬平方米。
在銷售金額表現上則達到了1315.11億元，同比去年同期的1293.27億元增長1.7%。結合銷售面積規模，前三季度惠州房屋銷售均價為10914元/平方米，對比上半年11200元/平方米的實時均價水平出現小幅下滑。同比去年同期10807元/平方米的均價則保持著107元/平方米的增幅。
“儘管部分項目或區域的供需環境發生了改變，但從整個城市市場看來，仍然延續著2016年以來的市場高位交易表現。”惠州樓市專家、世聯行粵東區域公司董事總經理周玉仁介紹，隨著市場調控的持續和深化，惠州房地產市場的基礎面是在不斷地走向良好的，在量價表現上平穩向好，都保持著穩中有升的局面，這也為後續市場良性發展提供了基礎。
周玉仁同時指出，關注到城市的發展潛力，無論是大灣區發展的提速，還是軌道交通、金山新城等城市片區的發展利好，都將有效助力惠州城市功能完善。而這對於房地產市場而言則意味著長足的吸引力和更大的發展潛力。
各縣區差異化發展趨勢加大
隨著房地產市場調控的持續發力，惠州樓市發展平穩。然而，聚焦到各片區，城市發展基礎面的不同也帶來了差異化發展，尤其是在當前市場不斷迴歸理性的背景下，不平衡的勢頭仍在加劇。
據惠州市統計局統計的數據顯示，儘管前三季度商品房銷售面積1204.95萬平方米，同比增長幅度僅為0.7%，但在各個縣區市場則呈現出了不同的局面。
在商品房銷售規模統計層面，惠州四個市區組團中，大亞灣和仲愷兩個經濟開發區（高新區）分別銷售房源308.8萬平方米、137.4萬平方米，同比漲幅7.5%和38.6%；而惠城、惠陽不增反降，交易數分別為241萬平方米、161.6萬平方米，同比分別下跌11.9%、25.6%。縣域市場同樣如此，儘管惠東和博羅都以14%左右的增幅分別獲得141.8萬平方米和177.1萬平方米的交易數，但龍門的交易數僅為37.4萬平方米，下跌7.5%。
值得注意的是，該數據同時還涉及前9月全市的投資和開工建設情況。
在房地產投資表現上，全市投資總額達到842.7億元，同比去年的702億元增幅達到了20%，其中又以惠城、惠陽和大亞灣最為突出，投資金額均超過140億元（惠城最高達到183億元），而增幅最高的為仲愷，106億的投資額同比漲幅達到86.6%。
關注到商品房施工情況，8633萬平方米的施工面積和1687萬平方米的新開工面積均取得破兩成的增值，與此同時，同期迎來455.2萬平方米房源竣工同樣實現了19.5%的漲幅。
對比同期的銷售表現，行業投資的集聚，以及新開工和竣工房源面積的大幅增加直接帶來了市場存量的增多。據市住建局統計的前三季度待售房源規模也達到了403.4萬平方米，同比去年同期的365.3萬平方米，增加面積39.1萬平方米。
“結合目前的銷售節奏，待售房源面積還算比較輕鬆，三四個月的去化週期，但細看各縣區的表現則不盡然。”惠州中原地產資源策略中心總監葉曉燕介紹，在交易表現上，惠城、惠陽和大亞灣還是熱區，很明顯更能夠得到市場的關注，銷售壓力也相對較小，但博羅、龍門等縣域市場庫存壓力在增大，尤其是惠東和博羅，高推售儘管帶來了銷售數據的高漲，但帶來的庫存壓力同樣不容忽視。
葉曉燕同時指出，不單是在各個縣區之間，聚焦於惠城或某一縣區市場，金山湖、水口、小金口等不同片區之間，甚至不同的項目之間差異化的發展趨勢越發明顯。“關注到這一市場行情，如何更好地引導市場更健康有序發展，市場調控的不斷自我調節和精準化施策引導變得關鍵。”她說道。
精準調控為市場注入發展活力
一方面，市場呼喚行業調控精細化。另一方面，調控的不斷精準化和合理化也為市場注入了新活力。
“對比其他縣區，我們龍門市場的特點很鮮明的，縣城板塊住房保剛需，南崑山永漢片區則屬於開放式的養生度假需求，在調控引導就必須分類而治、一區一策，維護整個縣域市場的平穩同時保持不同片區的發展活力。”龍門縣房產管理局局長趙宇受訪時介紹，根據需求的不同、產品屬性的不同，以及客戶群體的不同等統籌考慮，分設標準，這也能夠使得調控的引導更加精準有效。
聚焦過往的調控進程，隨著精準施策的不斷延伸，類似的局面在惠城、仲愷、惠東、博羅等縣區的市場表現變得明顯。不同片區以差異化措施進行引導，進而有效推動整個區域市場的平穩健康發展。
當前，隨著惠州建設國內一流城市進程的提速，贛深高鐵、深惠城際不斷取得新進展，以及金山新城、高鐵北站新城等新區建設的加快，惠州正吸引著珠三角、乃至全國範圍內的眾多創新創業機構和人才入駐，同時也受到部分投資客的關注，均加劇了樓市供需的緊張局面。尤其是在部分城市核心區的優質樓盤項目，甚至長期以來逢新貨推售便出現排隊“哄搶”。
“從微觀項目來看就是樓盤熱銷，但關注到整個市場就會發現，熱銷的僅為少數幾個核心區的優質項目，而在城市其他組團片區的項目則仍面臨著高額折扣也仍難出售的情形。”惠州樓市獨立評論人、甲乙丙丁策劃機構創始人餘鶴皋指出，出現這樣的局面實際上就是項目區分度和價格精準度不夠的表現，因為城市核心區和周邊樓盤項目間的價差不明顯，核心區的價值沒有得到充分體現，使得購房者集聚在少數幾個樓盤置業，而周邊項目則“門可羅雀”。
餘鶴皋直言，這種局面將帶來市場的不穩定因素，是目前市場不斷出現房產中介叫賣“喝茶費”“選房費”的根源，也成為市場糾紛的多發區。他認為，政府的調控應該更精細化和精準化，不只是不同的大片區，對於不同地段的項目、不同品質的項目都應該細化思考，讓入市的房源價格有高有低，讓市民結合自身支付能力進行合理的選擇，而非扎堆湧入某個樓盤買房。
關注當前市場調控施策方向，記者注意到，隨著惠州市住建局不斷推動調控因地制宜和因時制宜發展，市場定價機制正在不斷變得靈活，也切實為新階段的惠州房地產市場帶來了發展活力。
今年年中以來，奧林匹克花園、星河丹堤、御水龍庭、金盛麗景花園等多個樓盤項目在推售新批次房源過程中，均出現了備案價格不同幅度的上揚。而富力惠林溫泉、富盈公館等項目則出現了一定幅度的下滑。新城金越江南、方圓東江月島更是重回了幾年前市場出現的“5字頭”“6字頭”。
與此同時，結合即時市場的銷售表現，企業定價更加精準化。據市住建局信息交易版預售房源信息顯示，位於上東平區域的金盛麗景花園，隨著隆生大橋的開通，時隔四年再度推售，價格突破13000元/平方米，備受各方關注，但經歷市場滯銷和打折推售後，近日領取預售證的新批次房源備案價格已出現明顯的下降，單價降幅在500元/平方米左右。
餘鶴皋對此表示，通過不同區域定價的精準化、合理化，讓優質產品獲得認可將有效引導企業提質發展。對於企業而言，在當前更加靈活和精細化的調控機制下，比項目備案價格更為實際的是，能否賣得出去。
【記者】張峰
【攝影】梁維春
【作者】 張峰；梁維春
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端 南方號~惠州市~惠州自營號~惠州樓市幫
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