（視覺中國/圖）
據中原地產首席分析師張大偉測算，以北京目前標準（2014年制定），全市有超過80%的房子都是“豪宅”。
2019年11月11日，有媒體報道稱，根據深圳稅務局消息，從即日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。隨後深圳住建委及稅務局公開回應，此消息屬實。
此次調整官方暫時沒有發佈文件。此前，按照深圳2015年出臺的政策，是否繳納“豪宅”稅除了設定面積、容積率之外，還要依據政府設定的價格判斷，例如羅湖超過390萬、福田超過470萬、南山超過490萬等。
“豪宅稅”一般指非普通住宅與普通住宅之間的稅收優惠差異。二者之間的主要差異，是一項以“出售價”與“買入價”差額5.6%計算的增值附加稅。
如果以一套買入價為300萬，售價為500萬的滿兩年非普通住宅計算，僅增值附加稅一項就高達11.2萬元。調整後，只要面積和容積率滿足上述條件，交易者就可以省下這筆費用。
此外，普通住宅的界定，還關係到首付比例，各地的規定五花八門。
以北京為例，在同為首套的前提下，普通住宅首付三成，非普通住宅首付四成；二套的差別就更大，非普通住宅需要一次交八成首付，而普通住宅則只需要六成。
深圳的政策調整，打破了以各區域房價為基準作為“豪宅”衡量標準的慣例，也引發了人們對普通住宅認定政策的關注。
由於政策制定時間早，房價上漲速度快，據中原地產首席分析師張大偉測算，以北京目前標準（2014年制定），全市有超過80%的房子都是“豪宅”。
豪宅稅從何而來？
來北京多年、在互聯網公司上班的張莉，從未聽說過“豪宅稅”的說法，她接觸過的中介或銷售也不會主動介紹自己的項目到底是不是普通住宅。
直到最近，看到新聞，張莉才知道自己買的居然是“豪宅”。“我買的是限競房，89平米，快到六環了，居然也算豪宅，也要四成首付”。
全國普通住宅的認定雖然由來已久，各地的叫法不同，認定標準和代價，也不盡相同。
2005年5月，為了將基本居住與高端供應之間的稅費區分開，住建部首次發文提出對“普通住宅”和“非普通住宅”分別徵稅，規定，建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的，可以享受優惠政策。
根據規定，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年的，再次出售是按取得收入的全額徵收營業稅。超過2年（含2年）的，普通住宅免徵營業稅，非普通住房則按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
這份名為《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》的文件，此後成為各地住建委、稅務局的參考標準。但這份文件從一開始就沒有提及，要以價格區分“豪宅”，只表示各地可根據實際情況調節設限，但向上浮動比例不得超過20%。
隨著房價快速上漲，各地開始在普通住宅認定中加入價格因素。一線城市中最先調整的是北京——2008年，北京要求除滿足1.0容積率，140平米以下之外，還規定按環線和房屋總價將全市劃為四檔。凡超出任意一項，均視為非普通住宅。
此後全國各地陸續參照北京模板以價格設限。北京和深圳都經歷過三輪標準上調，但與深圳2015年的規定相比，北京、上海劃定的房價標準更低。目前北京仍執行2014年標準，同時對單價和總價作出限制，五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元。
深圳的標準也陸續調整過三次。根據國家統計局數據，深圳平均房價自2015年至今已整體上漲50%，這導致越來越多的房子“被豪宅”。
房價上行，“豪宅稅”又如芒在背，陰陽合同便開始在二手房交易領域流行起來。
深圳一位中介公司高管告訴南方週末記者，在2018年3月執行“三價合一”之前，許多客戶都會主動詢問能否幫助出兩份合同，以此來做低成交價。有的甚至要求做三份合同，一份正常交易，一份用來評貸款，另一份則用於網籤備案，以此避稅。市場需求之大，甚至在中介之間還誕生了小中介，專門幫辦陰陽合同。
此外，“豪宅稅”也一定程度上影響了市場供應。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文指出，三價合一之後，2018年深圳總價在500萬元以上的二手房，僅成交27%。他認為大量的二手供應因為“被豪宅”而無法快速成交，大量購房者轉向了更偏更遠的“老破小”。
“被豪宅”現象
在深圳取消價格認定之前，“被豪宅”的現象其實早已全面進入中國一線城市的住宅市場。在北京，甚至近年來北京推出的限制售價的限競房項目，也有不少被劃入豪宅範疇。
“按照普通住宅的標準，五環外兩三萬，新房就得去周口店那邊了吧。”在張莉的看房記憶裡，從2018年到現在入市的限競房幾乎全都在五環外，且定價基本都在4萬-5萬元，她的房子是去年底買的，位置在順義區五六環之間，政府限價54000元。
簡單對比均價就能發現政策與現實脫節的幅度之大。以鏈家統計的區域二手房價格，北京五六環之間接近均價31000元/平方米門檻的，僅有房山一個區。房山區地處北京西南，面積2019平方公里。該區最遠的地方，距離北京市中心超過100公里。
而在五環內，幾乎所有的房子都算“豪宅”。均價最便宜的區也在5萬元以上，其中西城區的平均價格早已突破10萬元每平方米。
深圳的情況與此類似，以安居客統計的11月深圳二手房均價54500元計算，想在深圳買一套90平的房子，需要490萬以上，這意味著，就連市場平均價也超過了政府劃定的普通住宅最高標準價。
在李宇嘉看來，政府的評估機構其實一直在按季度測算新的豪宅線，希望剛需、改善能避免“被豪宅”。之所以從2015年之後沒再動，是因為“豪宅線”調還是不調，常被解讀為調控政策的風向。
當前，房住不炒，遏制房價過快上漲仍是政府調控樓市的主要思路。此前，深圳住建局也曾就此問題公開回應，調整普通住宅認定，是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。需要特別強調說明的是，此次調整普通住房標準，並不影響深圳房地產調控政策。
深圳先行一步，但更多城市仍然保持原狀。北京一家房企營銷負責人對南方週末記者說，現在北京限競房供應多，競爭大，產品大部分都是90平以下，相比擔心稅費，更多的人還是難在首付上，多一成可能就少一成客戶。這也是這種政策性住房反而不能快速消化的原因之一。
南方週末記者 劉詩洋
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