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房地產開發企業的融資從渠道看通常有兩大類，一是債權融資，一類是權益融資。今天我們主要來聊聊債權融資費用在土地增值稅和企業所得稅前扣除的問題。
債權融資是指企業通過舉債的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業需要支付利息，並在借款到期後向債權人償還本金。融資對象主要包括兩類：一類是銀行金融機構，如商業銀行；一類是非銀行金融機構。
房地產開發企業
從金融機構獲取的貸款
所發生的利息支出
如何在土地增值稅和企業所得稅前扣除？
1.土地增值稅處理
政策解讀：財法字〔1995〕第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）條，和國稅函〔2010〕220號《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》第三條規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
財稅字〔1995〕48號《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》第八條規定：（一）利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
從金融機構獲取貸款支付利息，在土地增值稅扣除上需要注意以下方面：
1.利息不能高於商業銀行的同類同期貸款利率，否則不予抵扣。
2.超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許扣除。
3.利息需要按轉讓房地產項目計算分攤，如果不能計算分攤，則在土地增值稅清算時，該貸款利息不能據實扣除，只能計算扣除。
2.企業所得稅處理
政策解讀：國家稅務總局公告2011年第34號《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》第一條規定：非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，准予稅前扣除。鑑於目前我國對金融企業利率要求的具體情況，企業在按照合同要求首次支付利息並進行稅前扣除時，應提供“金融企業的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公佈的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。
融機構貸款的利息支出，通常可以在企業所得稅前予以抵扣，但需要提供合法有效憑證。
房地產開發企業
從非金融機構獲取的貸款
所發生的利息支出
如何在土地增值稅和企業所得稅前扣除
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1.土地增值稅處理
政策解讀：國稅函〔2010〕220號《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》第三條第（二）項規定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
2.企業所得稅處理
（1）關聯企業之間的借款利息支出
政策解讀：財稅〔2008〕121號《財政部 國家稅務總局關於企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》第一條規定：在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，准予扣除，超過的部分不得在發生當期和以後年度扣除。企業實際支付給關聯方的利息支出，除符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：（一）金融企業，為5：1；（二）其他企業，為2：1。
第二條規定：企業如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，並證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業的實際稅負不高於境內關聯方的，其實際支付給境內關聯方的利息支出，在計算應納稅所得額時准予扣除。
房地產開發企業從關聯方企業借款時，關聯方企業的借款金額不高於權益性投資金額2倍的利息支出，可以企業所得稅前扣除；債務性投資高於權益性投資2倍以上金額的利息支出不得在企業所得稅前扣除。
（2）非關聯企業之間的借款利息支出
政策解讀：參照前述國家稅務總局公告2011年第34號《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》第一條的規定處理。
非關聯企業的借款利息支出，在簽訂該借款合同時，不高於金融企業提供同期同類貸款利率，可以在企業所得稅前抵扣。
從非金融機構貸款特別要注意利息票據是否合法有效，實務操作中，基本上沒有合規票據，經常因無法取得合法有效利息憑證而不予抵扣。
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