2月19日，國家發展改革委出臺了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。
意見一出就引起了房叔的興趣，要知道，都市圈是屬於城鎮化的範疇。
這是要大規模城市化的節奏呀，對房地產最直接的影響就是：
除了買不起的北上廣，還有一些城市要大大增值了。
老生常談的買房邏輯
其實城鎮化的腳步在2014年就有規劃了。
2014年3月，中共中央國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，首次提到了城市群。
這也是這麼多年來大家的一個買房大邏輯。
常言道：物以類聚，城以群分。
買房要考慮城市群，隨便選一個城市亂買的房子只是個房子，選對了城市群的房子才叫資產。
那到底啥叫”城市群“？
叔理解和微信群差不對，都有一個群主、多個管理員。
舉個京津冀城市群的例子，群主是北京，管理員是天津、石家莊，群成員是靠近這三個城市的其他城市。
城市群的邏輯其實就是房價的根本邏輯——城市發展的基本面。只有經濟在發展，人口在流入……基本面良好的城市群，房價在長期才是看漲的。
繼續上面的例子，如果北京的房子我買不起，那麼城市群的邏輯下，我還能買哪裡的房子呢？
第一，距離群主（北京）近的，越近越好第二，選管理員（天津、石家莊）
因為一線城市50公里生活圈才是年輕人首先應該考慮的地方。
看看糾結的燕郊房價就秒懂了，如果平谷線開通，小縣城的房子彪到3W+都有可能！
還有其他兩個城市群是跟京津冀同級的：珠三角（深圳、廣州）、長三角（上海、南京、杭州）。
二級梯隊的城市群位於“長江經濟帶”上，也是最有潛力、增值空間最大的：成渝城市群（群主成都、重慶），以及長江中游城市群（群主武漢）。
新政策下的新變化
意見之後，城鎮化又出現了哪些新變化呢？
首先，在都市圈化時代，對周邊城市的利好更加明確了。
以北京都市圈為例，目前北京東部的通州將強化與北三縣的四統一：“統一規劃、統一標準、統一政策、統一管控”。而北京南部的大興將與廊永固五統一：“統一領導、統一規劃、統一標準、統一政策、統一監督考核”，以助推環京的北三縣與廊永固的北京化。
其次，對交通動真格的了。
其實早在2018年6月，交通運輸部召開例行新聞發佈會，對“十三五”後3年交通運輸工作進行了全面部署。其中提到要形成北京、天津、石家莊中心城區與新城、衛星城之間“1小時通勤圈”以及北京、天津、保定、唐山之間“1小時交通圈”。
大家注意，這裡並存兩個概念，“1小時通勤圈”、“1小時交通圈”。
1小時交通圈，是說從一個城市到另一個城市的交通時長。
坐高鐵，北京到天津最快31分鐘，到石家莊67分鐘。實現“1小時交通圈”的就是這個區域內的城市。
1小時通勤圈，是指從家中往返工作地點的過程。
這個就難辦了。如果住天津，算上從家到火車站的時間，再加上城際45分鐘可控時間，從火車站到單位的時間，單程在2小時內就不錯了。
唯一能破解這個難題的就是市郊鐵路了。
於是文件中列出了“市域（郊）鐵路”第一批試點項目表：
實現了1小時通勤，都市圈這個概念才能用起來！
北京都市圈到底指哪些地方？
1、下圖，是2017年發佈的《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中的北京市區的空間格局。
圖中有三個圈，一個是半徑15公里，一個是半徑30公里，一個是半徑50公里。
目前對於北京，半徑15公里內，絕大多數人都能將通勤控制在1小時內。
半徑30公里內，多數人能實現1小時通勤（少數人會超出），主要通過地鐵（或輕軌）來解決通勤。
而超出30公里，至50公里之間，靠地鐵，就很難實現1小時通勤，因為地鐵站點多、時速慢。這就需要市域（郊）鐵路。
住在新機場附近，比如著名的固安，無法通過地鐵去北京市區1小時通勤。如果你不怕累，比如每天願意單程1.5至2小時，那另當別論。
2、下圖是《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》中的京津冀的空間格局。
圖中有三個圈，一個是半徑50公里，一個是半徑150公里，一個是半徑300公里。
其實，150公里，已與北京都市圈無關，更別談300公里了。100公里之外，只能是城市群的概念，而與都市圈無關！
總結就是：
中央政務區，主要以東西城為主+北京城，中心在通州+距離北京天安門70公里內的環京區域，主要指的是北三縣的三河（包括燕郊）、大廠、香河及廊坊市區、永清、固安、霸州北、涿州等=北京都市圈
北京都市圈+距離北京天安門70公里以外的津冀區域，主要領導者是天津與雄安，主要還包括唐山、石家莊、秦皇島、張家口、承德、滄州等=京津冀城市群
這樣總結你就知道周邊地區樓市的價值了吧。
但是不可避免的是，都市圈裡的城市，享受城市協同發展的紅利，吸收都市圈溢出人口，被大城市帶動發展，群外的，只能被遠遠甩在後面。
PS：根據現有的規劃，2022年北京都市圈的架構初現，而到了2035年，北京都市圈基本完成，屆時，北三縣與廊永固不管在產業、教育醫療、交通等方面全面北京化。
嗯……怎麼說呢，這個利好略遙遠了，買房最好的時機是當下，在瞭解這個規劃的前提下，祝你早日買到心儀的房子。
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