市北區，老青島的剛需重地。市北區是青島主城四區之一，位於青島市中部偏南，西部瀕臨膠州灣，東部與嶗山區為鄰，北部與李滄區接壤，南部與市南區毗連，東西最大距離11.5公里，南北最大距離9.9公里，海岸線長17.83公里，總面積65.4平方公里。在許多年以前，許多老青島看不上市北區，所以有了“寧要市南一張床，不要市北一套房”的說法。但是隨著城市的不斷擴張，市北區漸漸呈現出了城心模樣，現在部分片區漸漸成為了中高端剛需的首選。就樓市來看，目前可以劃分為以下幾個片區：
針對這七大板塊，我們由西向東一一來分析。
難言高端的海景房
在青島，海景房往往是高端住宅的代名詞。但是市北區的海景房都在後海，冬天海風刺骨不說，以前還是工業區。所以，不論是現在所謂的曉港灣濱海休閒帶，還是濱海新區，這海景房的價格比之市南、嶗山，都有很大的差距。
也正是因為此，當年有和記黃埔這塊金字招牌的曉港名城上市時，並不受老青島中高端購房群體的待見。特價房曾經到過1萬元/平方米。後來雖然在大勢的帶動下，房價也是增長迅速。但買房後真正去居住的中高端剛需不多，許多都往外出租當日租房。而且，這個片區的商業、教育配套都相對薄弱，在加上曉港名城糾紛不斷，這個片區就難言品質和增長潛力了。
濱海新區彙集了綠地、保利等知名開發商，如果單看房子似乎也不錯。但是這塊填起來的新區，問題還是不少。也許樓座地基沒有問題，但是你看看道路……但是這塊孤地配套時一大問題，特別時交通問題讓很多購房者撓頭，到這一片區還不如坐地鐵區李村更方便。所以在同年代的次新房中，這個片區的房價相對較低，屬於典型的滯漲區。所以，對於這個片區我不推薦。現在城投還有新房在賣，但是品質實在比較低，而且價格已經漲上來了，在市北區連價值窪地都不算了。
總體來說，市北區的濱海區域位於後海，各自硬傷明顯，所以難以躋身青島高端板塊之列。即使是在剛需片區中，也是房價增長吊車尾的區域。
地鐵為老商圈帶來新機遇
說實話，現在很多人一提起臺東就皺眉。為什麼？太堵了。臺東商圈確實是青島人氣最高的商圈之一，但是同時也帶來了堵車的問題。這一堵，宜居屬性就下來了。而且隨著傳統商業業態的落後，臺東商圈的人氣也被新興商業綜合體搶走不少。
但是，情況將因為地鐵網的完善而改變。
在今年年底地鐵開通後，臺東商圈將又是一番模樣。因為相比新都心片區、萬象城所在的香港中路片區、以及未來青鐵華潤城的片區，臺東片區除了現代化的城市綜合體和地鐵這兩大利好外，還有一項上述三片區所不具備的優勢，那就是讓普通市民感到舒服的“煙火”氣。
說句實在話，這城市綜合體的特色餐廳確實能提升我們的飲食體驗，但那些花樣孩子們喜歡，小年輕的情侶喜歡，中老年人偶爾試之也可以，但很少能作為親朋好友長久的定點餐廳。與三個高大上片區不同的是，這臺東除了有大悅城，還在不遠處有著名的酒彪子一條街。雖然這酒彪子一條街是重點治理對象，但是大大小小的飯店還是有包間的。來料加工的海鮮與散啤，顯然更對老青島的脾胃。
從吃喝玩樂上說，城市綜合體不會讓人失望。但是購物就不一定適合所有人了。一般城市綜合體都是引進高端超市，這超出了許多普通人的消費水平。但是，在臺東，除了大悅城還有利群和沃爾瑪，新舊商業體之間會形成有效補充。
週末，先把老婆孩子送到大悅城裡享受城市綜合體的時尚，然後你扭頭直奔營口路市場和早已約好的夥計們子開懷暢飲；或者一家人在大悅城裡玩一天後，到營口路市場或者利群買上新鮮的食材回家烹飪，是不是一種舒服的生活方式？
目前在售的只有大悅城一個公寓項目。這個項目目前定價太高，我覺得作為公寓產品沒有投資必要。但是周邊一些次新房，年輕剛需可以伺機出手，現在是撿漏的良機。
說完臺東，再說老四方。老四方片區是碧桂園兩盤對海信，碧桂園一個是雲鏡，一個是雲著，作為1號線的地鐵房，且周圍教育資源也不錯，而且盤的體量不大，目前這個價位比較不錯，剛需可以考慮一下。海信的品牌在這，但是湖島世家二期的價格略高，如果價格能降一點更好。
新都心的盛極必衰
最近兩年哪裡最火？我想很多人給出的答案都是新都心。地鐵3號線開通之後，新都心成為主城區最火的片區之一。凱德mall周邊的次新房房價更是如脫韁的野馬，不斷向上“狂奔”，曾經一度衝過了3.5萬元/平方米的大關。與此同時，片區內海爾·世紀公館、保利·天匯等新盤的價格在2.8萬元/平方米至3.1萬元/平方米之間。所以在過去兩年中，新都心的新盤往往都能取得不錯的去化率，許多樓盤甚至半夜開盤都能售罄。
不過隨著二手房人氣不斷走低，新都心的次新房也跌下了神壇。以距離凱德mall和地鐵站最近的萬科城、和達中心城為例，目前的二手房售價在3萬元/平方米左右，但是有許多特價房價格都已經跌破3萬元/平方米。2015年交付的和達中心城一套90平的套三房售價為265萬元，單價在2.91萬元/平方米，萬科多倫多社區的85平方米兩室兩廳二手房價格已經到了224萬元，單價到了2.6萬元/平方米。距離地鐵站稍遠福嶺小區、鼎城等二手房小區價格則下落至2.5萬元/平方米。
為什麼新都心會出現這種問題，我們不妨探究以下。前段時間，參加了一個房產諮詢機構的新聞發佈會。會上我特意問了一個問題，那就是這半年來甲級寫字樓外來企業新增佔比是多少。專業人士給我的數據是不到20%。
我為什麼要問這個問題，其實是想推測一下在限購政策之下，青島中高端剛需流入狀況。在過去幾年中，青島中高端年輕剛需基本都已經買上房了。因為與預算有限的工薪階層來說，他們可以支付更高的首付，可以承擔更高的貸款。所以即使沒有在保利天匯、青鐵華潤城買上房，那麼也一定在海爾世紀官邸、萬科未來城成功入手。
到了現在，市場上還在持幣觀望的存量剛需已經所剩無幾了。而我們這座城市IT行業並不發達，高收入企業比較少，中高端剛需的新增量比南方一些城市要少很多，這也是為什麼蘇州還在漲，而青島疲態盡顯的一個主要原因。
還有一部分，是換房族。手裡有一百萬左右的積蓄還有套老房子，如果老房出手可以買新房。但是現在的二手房市場……
需求端的大幅減少，是新都心新盤的第一個利空。
地鐵的修建。地鐵網越來越發達，新都心出行更方面，按理說房價應該越高才是。但是從另一個方面講，“地鐵房”這個標籤已經不像以前那麼金貴了。碧桂園在老四方的洋房產品，現在也可以打出1號線地鐵房的招牌，而電梯洋房的稀缺屬性，同樣會吸引喜歡這一類產品購房者的目光。此外，嶗山、李滄也都有不少新盤會加推，這些對於喜歡地鐵房的中高端剛需必然也是一個分流。
地鐵盤越來越多，是新都心新盤的第二大利空。
最後，我們要看一下二手房市場。以前大家一窩蜂的去買新房，是因為二手房的價格遠遠的高過新房，讓許多人有搶到新房就賺到的心態。但是現在，新都心的二手房跌得厲害，投資房產還能賺錢嗎？投資客心中疑惑越來越大的同時，剛需族也會盤算：次新房價格更低，離凱德mall更近，而且可以即買即住，那麼還要一定買新房嗎？
二手房市場疲軟，是新都心樓盤第三大利空。
此外，還有一個關鍵點，那就是土地供應呈現了一個井噴態勢。現在，有和達·君玥、保利大國璟、七色堇，馬上上市的有青特。對於喜歡一手房的購房者來說，未來的選擇更多。8月9日，市北上演了一場土拍盛宴。市北城建，市北城發，中鐵建和華新園分別竟得市北5宗地，成交總價38億，不少盤也已經公示規劃了。
這種情況下，新都心房價衝高回落似乎是必然。所以，我判斷，新都心片區的新房市場必有一跌，要麼在今年12月份青特上市之時，要麼在明年年初，精裝改毛坯的戲碼會最先上演，然後跟上的可能就是降價促銷。
因此，對於在市北區買房，我的建議是：
1、目前仍然沒有地鐵配套的區域，未來將陷入漫長的滯漲期，這對於年輕的購房者來說並不是一件好事兒，所以想在這些區域買房的人，要特別謹慎，未來二手房房價還有下跌跡象；
2、作為老居住區，臺東和老四方板塊最近兩年都會有地鐵利好落地，對於這樣的區域，可以在二手市場等待機會，也可以買目前上市的地鐵盤；
3、新都心配套確實日漸純熟，但是前期房價衝得太猛，在新盤扎堆情況下， 不論新房還是二手房，未來都有下行空間，所以不急著入手，
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
