作者：劉西 智綱智庫深圳中心項目經理

“輕資產運營”不是一個新概念，從地產到文旅，從餐飲到零售，幾乎各行各業都在打造自己的專屬輕資產模式。

相比之下，產業地產行業聚集了一批輕資產運營的資深玩家。

張江高科、華夏幸福、億達中國、招商蛇口……國內知名的產業地產商都在輕資產運營的道路上一步一個腳印地探索和積累。

那麼，輕資產到底有多“輕”呢？

其實，這裡的“輕”是相對論，是相對於傳統地產的“重資產”（大投入、大建設、大風險）而言的，更加強調通過發揮企業的軟實力（特別是品牌價值）及在某一方面的核心競爭力（比較優勢），獲取相應的投資回報。

簡言之，花小錢，辦大事。

不過，“輕資產”絕不意味著不用投入（資金、技術、人力等）或是佔便宜，一家優秀的輕資產運營企業可以做到“重於泰山”。對產業地產而言，輕資產運營具體包括產業研究、規劃、產業運營、資本運作、資源整合、產業服務等方面內容。（微信公眾號

為什麼越來越多的產業地產商向“輕”看齊？

輕資產運營模式面前，幾乎所有的產業地產商蜂擁而上。

為什麼，是趨勢的必然還是機遇的偶然？

首先，基於產業地產本身的開發週期長、資金投入大的特點，以及近兩年地產行業利潤率的持續下降，“大興土木”的重資產開發受限。加之土地政策日趨嚴格（例如限制工業用地捆綁住宅土地出售），“拿地難”倒逼產業地產商尋找新的業務方向，輕資產運營確實是一個不錯的選擇。

其次，隨著上一輪“造城運動”的結束，國內園區進入存量時代。根據相關統計顯示，截至2018年，全國有兩千多家省級以上開發區，其中過半的園區因缺少專業運營而成為“空城”、“空園”。2018年，天津市政府

因此，盤活存量園區有望成為產業地產商新一輪的市場爭奪點，輕資產運營恰逢其時。

再次，國內產業地產企業經過二十餘年的發展，已經進入到“二次創業”階段。如果說產業地產上半場拼的是規模、速度、土地，圍繞“地產”轉圈圈。那麼，隨著越來越多的企業（特別是傳統房企、金融企業、互聯網企業等）加入產業地產大軍，下半場的遊戲規則悄然發生改變。誰能把產業的文章做到極致，誰才能真正在行業洗牌中脫穎而出。換言之，輕資產運營已成為衡量企業能力的重要指標。

產業地產的輕資產運營有幾種玩法？

目前有代表性的產業地產的輕資產運營模式有三種：

2.1 張江高科：科技投行，利益捆綁

張江高科是公認的產業地產殿堂級元老，也是業內最早提出向科技投行轉型的企業。

這家企業的科技投行定位並沒有停留在理論上，其2016年的投資收益就已超過地產營業利潤。近五年財報顯示，張江高科企業投資孵化收益共計31.75億，投資金額累計18.5億，回報率達1.72倍。其主營業務（房地產銷售、房地產租賃、服務業）毛利潤共為40.17億，5年來，其投資收益已經基本同營業利潤持平。

作為一家“科技投行”，張江高科正在踐行“新三商”戰略——全創新鏈產業投資商+全生命週期創新服務商+全產品線科技地產商。

產業投資是張江高科的核心優勢，包括直接投資與委託投資，投資領域主要集中在信息技術、生物醫藥和文化創意等方面。其中，所投企業超過半數註冊在張江園區內部，也就意味著張江高科與園區企業是同進退、共患難的。

對張江高科而言，難點在於對潛力企業的篩選，通過所選企業的成長獲取利潤，從而形成一種可持續的增長模式。而張江高科在創新服務與科技地產領域的探索實際上是為產業投資做支撐，三者共同服務於“科技投行”角色。

2.2 中電光谷：運營輸出，搭建平臺

中電光谷聯合控股有限公司，總部位於武漢東湖高新區，是香港聯交所第一家主板上市的產業園區運營集團。

作為中國產業地產十強企業，中電光谷在全國26座城市運營管理38座產業園，運營總建築面積逾2200萬㎡。

從企業營收結構上看，2018年中電光谷的產業園運營服務收入為11.55億元，佔其總收入的比重達到了38.5%；2019年上半年，產業園運營服務收入為6.29億元，與2018年同期相比上漲42.5% ，意味著是業內為數不多的在輕資產上真正意義上實現突破的企業。

中電光谷的運營服務主要包括規劃建設（區域總體規劃諮詢服務、規劃方案設計、工程設計、項目及施工管理）、招商運營、企業服務（資源對接及價值鏈服務、文體活動及廣告宣傳等）、產業投資等，為政府及關聯企業提供一攬子服務。在運營服務的基礎上，結合物聯網、大數據技術，搭建產業資源共享平臺。

中電光谷產業資源共享平臺

因此，中電光谷的角色傾向於平臺運營/服務商，在該平臺上打通國有平臺（例如土地）、地方政府、地產企業、行業協會、社會資本等方面的關係，推動要素之間的流動與合作。

目前，中電光谷已經逐漸擺脫對園區開發-建設-銷售的過度依賴，聚焦自身的運營服務能力上，例如打造旗下聯合辦公品牌——OVU創客星。

2.3 北科建：資產證券化，適度減“重”

資產證券化是一種將未來收益提前變現的方式，中國產業地產行業的資產證券化尚處於探索期。

早在2016年，北科建集團以嘉興、無錫、青島、長春四家科技地產園區持有物業發行的信託受益權為基礎資產，以四家園區持有物業未來租金收入提供現金流支持，成功募集資金22億元，期限15年，並設立了每3年一個還款敞口期，中誠信評級給予了AA+的信用評級。

北科建作為國內領先的新城新區運營商、中關村發展的幕後英雄，其在產業地產資產證券化上的“先行一步”不僅是一種園區類項目的融資手段創新——將園區租金收入作為資產證券化標的，解決了園區長期運營所需要的資金保障；更是一種對持有物業的存量盤活方式——擺脫“重資產”的枷鎖束縛，強化企業的園區運營服務效率與能力的提升，將其轉變為企業的優質資產。

如何評判產業地產商具備輕資產運營能力？

以上是目前產業地產行業幾種相對比較成熟的輕資產模式，我們（微信公眾號：智綱智庫）不難發現，這些先行先試者往往是行業的“領頭羊”，深耕產業地產十幾二十餘年，形成了品牌與影響力的沉澱。

那麼，是不是意味著只有領軍企業才可以去試水輕資產？

當然不是。

這是一個“八仙過海，各顯神通”的行業，我們可以從以下三個方面去衡量這家企業是否具備輕資產運營的能力。

一是輕資產業務是否有單獨獲利的能力，或者說，此項業務是否可以獨立分拆。

目前很難從定量的角度去推演輕資產在企業總資產的佔比多少是合理的，但從張江高科、中電光谷的案例中可知，輕資產收入在企業總收入的佔比至少在30%以上，才能說這家產業地產商真正具備了輕資產運營的能力。

從這一點上看，絕大多數產業地產商尚是“青銅”，離“王者”還有很長時間的修行。

二是在輕資產運營方面是否具有1項或多項的優勢專業，且這種優勢有權威性、唯一性、排他性。

例如，有強大的產業資源庫，帶著資源做產業，不愁招商；再如，具備極其專業的產業規劃/諮詢能力，從前端切入，提供智力支持；又如，以高質量的產業服務取勝，為企業提供定製化服務……未必面面俱到，但有自己的特色與亮點。

三是企業是否在業內形成了高品牌價值，其實是一種商業信用的表現。

輕資產運營本身有較高的信用風險，用小投入撬動大資本，難免有“空手套白狼”之嫌。如何能獲取合作方企業、政府的信任？企業品牌優勢的重要性顯而易見了。當然，這是一個“加分項”，會給企業“錦上添花”。

綜上，當追求輕資產的方向已在業內達成共識，“輕”與“重”並非“水火不容”的對立面，而是一種可以兼容的狀態。

區別在於其所佔的比例大小，是以輕帶重、以重帶輕還是輕重並舉。

對產業地產商而言，向輕資產運營轉變，也不意味著對於重資產的絕對放棄。因此，產業地產的輕資產運營並不是一個偽命題，我們應當理性看待孰“輕”孰“重”。相信隨著產業地產的理性迴歸，褪去概念的華麗外衣之後，會湧現出更多成熟的輕資產運營企業與模式。

[1] 天津淘汰工業園區新動向，這37個園區確定保留，天津房價信息網

[2] 以張江高科為例，看園區企業如何投資孵化，新浪財經

[3] 從半年報核心數據解讀中電光谷轉型的歷程與表現 ，產城觀察網

[4] 讓產業動能更強勁：黃立平董事長在產業資源共享平臺2.0發佈會上的講話，中電光谷

[5] 北科建集團22億元資產證券化（ABS）成功發行，北建科集團官網

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