1.
金茂府的深圳滑鐵盧（665套，推200套，賣了50套），放在3年前，不可思議。因為那時的樓市風口正旺，在全國品質豪宅領域有一席之地的金茂府，在深圳的項目也必然會順風順水。站在當下，金茂府不受深圳人民喜歡，除了地段撐不起豪宅這個名頭外，配套也嚴重不給力。更重要的是，看不到這個項目的升值點在哪，這是深圳人民果斷用腳投票的主要原因。
這就是當下樓市的尷尬。深圳這樣的城市，貌似購買力很任性，"錢不是問題，關鍵看有沒有好產品"。但現實絕非如此，當下，即便是好產品，如果定價略超出預期，甚至與預期一致，可能也賣不出量、叫不上座。只有價格出現倒掛（新房價格低於二手房價格），有想象空間和"創富效應"的項目，才會獲得熱賣，比如像不久前的深業中城，以及之前的招商雙璽和華潤城。
千里之外的杭州，上週某樓盤蓄客2000組以上，開盤成交只有20套，發生了什麼？營銷為了蓄客，故意隱瞞開盤價，惹得心癢癢的2000人預約登記。但開盤價高於預期，沒有了想象空間，於是99%的人作鳥獸散。但是，這不妨礙，過去兩個月杭州連續迎來4個"萬人搖"的樓盤。凡是"萬人搖"的樓盤，前期業主必維權，因為你得到的想象空間，就是我失去的。
2.
說明什麼？
房價不再大漲了，買一套房子，若未來沒有明顯的收益預期，考慮到時間成本、按揭成本、機會成本（買房的錢可以拿去理財）等，太不划算了。總之，現在人買房，都在考慮升值潛力有多大。但同時，有沒有想過，相比前幾年，現在購房者有什麼變化沒有？變化可大了。一方面，該買的人都買了，不該買的，在周圍城市買了，或回老家買了，剩下的，大多是買不起的。
另一方面，現在對豪宅的支付能力，確實大不如從前。2015-2017年，金融業繁榮、互聯網興盛，資本市場隨便就能融到錢。現在，經歷了去槓桿、互聯網高潮過去，資本市場迴歸理性，小老闆們苦於環保高壓、出口差、高成本這"三座大山"，還能從容地去買豪宅的人，真不多了。
3.
大城市的寫字樓，既是生產"GDP"的車間，更是生產"購房者"的車間。經濟活力強不強，樓市購買力好不好，要看寫字樓租金高不高。根據中指院統計，今年三季度，全國半數以上城市寫字樓租金下跌。一線城市36個主要商圈，20個商圈寫字樓租金上漲，16個商圈租金下跌；二線城市44個主要商圈，54%商圈寫字樓租金下跌，約5%的商圈寫字樓租金持平，只有4成上漲。
意想不到的是，租金下跌的，大多是"兩好一貴"（位置好、品質好、租金貴）的成熟商務區；租金上漲的，大多是"兩差一低"（位置差、品質差、租金低）的新興商務區。生意不好做，大家都務實了，開始搬到差一點的寫字樓，過"苦日子"。企業都這樣了，還能給高管和員工加工資嗎？
4.
再看看，誰在租寫字樓？以深圳為例，金融業、TMT（科技、媒體和通信）、房地產和專業服務（諮詢、法律等）等四大行業是寫字樓的消費主力，它們佔了5大中心區60%-80%的寫字樓消費量。現在，經歷了去槓桿、控房價、去泡沫以後，這幾大傳統的"創富"行業高光不再。
所以，當近期各地開始"一城一策"（變相鬆綁政策）時，比如廣州、青島、程度適當鬆綁了限購，比如之前南京、天津部分區域退出限購，有人問我，這房價是不是又要大漲了呀？我不加猶豫，絕不可能！歲歲年年花相似，年年歲歲人不同，樓市還是那個樓市，人卻不同了。
前幾年，受益於地產繁榮、金融市場繁榮，互聯網大發展，去產能後"補庫存"，各行各業都迎來了一波上升期，也誕生了一大批富豪，樓市自然最受益。但今非昔比，這幾大行業不僅不再創富了，反而開始去泡沫了，而新的創富行業還未誕生，前一波富豪都已變成有產者了，誰來為豪宅接盤？
5.
這就是為什麼？深圳把豪宅稅給廢了。估計，樓市要降成本了，只有降低交易成本，存量房才有流轉起來的希望，才能為新房"自我加槓桿"。因為，穩字當頭，未來房價繼續高高在上，但指望銀行會給你加槓桿，不太現實了。剛剛發佈的《中國金融穩定報告（2019）》顯示，2018年我國住戶部門槓桿率為60.4%，相比2017年末上升3.4%，相比2008年翻了3倍多。
中國居民槓桿率雖然仍低於發達國家，但已經高出國際平均水平（59.7%），且遠遠高過其他新興經濟體。所以，國家死守資金閘口，銀行新增貸款中，房貸不得超過40%，存量貸款中，房貸佔比不得超過30%。樓市最火的2016年，流向地產的資金佔到新增資金的60%以上。
深圳的投資性購房者，都是靠多渠道加槓桿買房的，都在算能撬動多大槓桿。因此，只要資金卡住了，再加上購買力沒那麼任性了，即便調控政策有所鬆綁，房價也不會漲到哪裡去。目前看，深圳退出豪宅稅、廣州微幅鬆綁限購，2個一線城市如此舉動，絕對是標誌性的事件，也就是調控政策基本見頂了，今年年底及明年一季度，各地相繼政策鬆綁將是大概率事件。
6.
大家可能要問了，上有"房住不炒"壓頂，730會議"不以地產刺激經濟"的最高指示懸在頭頂，怎麼調控政策就鬆綁了呢？要注意，調控講究智慧，調過頭了，就違背了穩字當頭（穩房價、穩地價、穩預期）。"房住不炒"、"不以地產刺激經濟"，與穩字當頭是一個硬幣的兩面。
說白了，經濟轉型與經濟穩定，哪個重要？都重要，在操作層面，要看這個時期哪個更佔主導了。現在，毫無疑問，穩字當頭更佔主導，於是偏緊的樓市政策就要鬆一鬆了。哪些城市可以松？關鍵看市場下行趨勢是不是已形成。如果是，那就要提前採取措施託一下，這就是樓市的策略。
貝殼數據顯示，近一年來25個重點城市有20個城市二手房掛牌均價下跌。青島二手房掛牌均價跌幅最大，從26713元跌至22203元，跌幅接近17%；廣州位從37397元跌至31910元，跌幅接近15%居次席。所以，就不奇怪，為何廣州和青島都鬆綁了政策，緩解一下下跌的預期。
至於深圳取消豪宅稅，那是因為深圳要建設先行示範區，花錢的地方很多，需要加大供地。為了讓換房需求活躍起來，給開發商一個好的前景預期，就把這個稅取消了。深圳是個例外，她承擔的責任巨大，要把外圍小兄弟們帶動起來。她好了，外圍才會好，她越好，外圍就會越好。所以，既然深圳有這麼大的能力，樓市自然要做一些貢獻了。
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