時代週報記者 謝中秀 王宏 發自北京
調控高壓下，房企融資渠道不斷收窄，信託渠道也不例外。
11月26日，中國信託業協會官網公佈數據，截至2019年三季度末，信託行業投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元，較第二季度環比減少5.05%。時代週報記者梳理發現，這是自2015年四季度以來，信託投向房地產的資金餘額首次出現環比負增長。
“這一切都源於今年5月發佈的‘23號文’。”北京一位信託經理林先生（化名）告訴時代週報記者，“今年5月，銀保監會發布《關於開展‘鞏固治亂象成果促進合規建設’工作的通知》，整頓信託行業的房地產業務。7月，銀保監會約談部分信託公司，要求控制房地產信託業務規模。此後房地產信託資金規模被壓制。”
業務規模控制事實上對信託行業的影響並不大。“量少了，我們可以把價格提上來，所以對信託公司影響不大。”林先生表示。
但對於房企增壓明顯—信託資金供不應求成為常態，信託機構也開始篩選企業、利率水漲船高。“之前房地產信託的利率在10%左右，現在在12%─13%。”另一位全國信託經理陳先生（化名）向時代週報記者透露，“另外，我們還會篩選項目，優質的房企和優質的項目才會投放信託資金。”
房地產信貸融資利率攀升
“銀保監會的規模控制要求，信託公司必須嚴格控制自己的房地產業務資金規模，比如我只有40億元資金額度，但是有400億元的項目，就只能在項目中進行選擇。”林先生說道，“現在信託公司掌握了話語權。”
信託公司掌握話語權的直接結果已經顯現，房地產企業信託融資利率開始攀升。但利率上升對於房企來說已經算是比較好的結果了，畢竟， “百強外的中小房企根本拿不到信託資金。”北京另一位信託經理蔡先生（化名）向時代週報記者直言。
這一切還要追溯到今年三四月那一輪地市“小陽春”。
今年年初，受政策調整預期，以及房企資金面寬鬆等因素影響，地市熱度攀升。資料顯示，僅4月26日一天，浙江和安徽兩省的三個城市土地總成交金額就達200多億元；江蘇蘇州在前四個月的四次集中推地中，有三次單次成交即達百億元。
隨著地市熱漲，監管“大刀”也迅速落下。2019年5月，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》（“23號文”），強調不得向“四證”不全、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。隨後7月消息傳出，銀保監會約談部分信託公司，要求控制房地產信託業務規模。
“各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求‘自覺控制地產信託業務規模’，有的要求‘三季末地產信託業務規模不得超過二季末’，甚至有個別公司要求‘全面暫停地產信託業務’。”有媒體報道詳細指出。
受政策影響，各信貸公司著手控制房地產信託規模，房企融資利率及難度攀升。“額度緊張的情況下，我們就會選企業，優中選優。選擇那些資質較好的企業，和資質較好的項目進行資金投放。”陳先生表示。
“我們現在的房地產信託融資的利率大概是14%。”蔡先生直言，“另外我們對企業也有一些要求，比如要求企業運作健康、資產優良、預期較好。一般百強以外的房企都不接了。”
信託縮量或影響房企拿地力度
“23號文”要求：不得向“四證”不全、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。這是新一輪房地產信託業務監管的重點。
“信託資金一般會用來做開發貸款。”一位房企人士告訴時代週報記者。
實際上，以往這種操作較為常見。“監管要求的自有資金額度很難達到。”林先生表示，“以PPP項目為例，PPP項目開發要求20%的自有資金，如果一個項目總投資為20億元，即要求地方政府有4億元的自有資金，但其實地方很少有這麼多錢，所以就會選擇信託融資，信託再以1∶4的比例向其提供資金，這樣地方政府就只需要幾千萬元的項目自有資金。房地產項目也是一樣。”
但在降低房地產行業槓桿的背景下，該做法已經受到嚴格監管。
“目前銀保監會處罰的信託公司多為向房地產企業提供前融業務的公司。”林先生指出。資料顯示，11月26日，北京銀保監局發佈行政處罰信息：中誠信託有限責任公司因信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款等原因，被責令改正，並罰款70萬元。
“也有一些投機操作。” 深圳另一位基金經理楊先生（化名）告訴時代週報記者，“房企可以在拿地之前成立一家公司，獲得基金或者信託投放，然後再通過資金的騰挪將其用於實際拿地。但現在監管從嚴，操作難度也比較大了。”
“未來房地產信託也不是不可以做，只是規模受到控制。要有額度，比如前期投放資金到期釋放額度之後才可以做。但這個額度能釋放多少，目前我們還不知道。”林先生表示。
某證券房地產行業分析師賀先生（化名）則認為，房地產信託資金餘額規模將繼續下降。
“受制於監管從嚴，以及近期信託資金成本升高、房企拿地趨於謹慎影響，未來房地產信託資金規模向上的可能性基本沒有。而根據近兩年數據分析來看，預計房地產信託資金規模將降至2.2萬億─2.5萬億元之間。”賀先生表示。
另外的擔憂也存在。東方證券今年7月份的一份研報指出，房地產信託融資主要發生在前期融資階段，其被收緊會直接抑制房企的拿地投資。
“目前房地產信託規模縮量還沒有超出我們的預期。我們仍舊保持‘受信託融資收緊影響，明年房地產開發投資增速將被拉低1─3個百分點，降至個位數’的判斷。”賀先生認為。
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