點擊上方藍字 可關注：威海新樓市
威海本地專業的地產裝修公號，分享對生活和創業的思考，在威海買房裝修的大傢伙都在關注！每天一篇原創文章，獻給每一位愛威海的朋友，歡迎關注公號：威海新樓市。
青島，一個二線城市，全球十大最具幸福感城市排行第9，目前有940萬左右常住人口。膠州位於青島西北方向，與青島市隔海相望（膠州灣），常住人口90萬左右。上合示範區則是在膠州境內的一個國務院批覆的經貿合作示範區。而我們這次考察的則是上合示範區內的房子。當然，這次是作為一個從業者對異地樓市的考察，更是作為一個“買房者”去看看膠州的房子怎麼樣。因為，我們得從購房者角度去分析一套房子，這樣才能更客觀的去看待一個房子對於買房人的價值。
我們是從威海出發，沿威青高速一路奔向膠州，途徑海陽、即墨、城陽，最後過膠州灣跨海大橋到達黃島與膠州交界，輾轉到上合示範區（跨海大橋膠州連接段開通後就不用再繞黃島）。一路上聽青島方面的專業人員介紹，即墨2017年撤市劃區，之後房價一路飆升，目前已經漲到了15000元左右，而距離青島市區最近的城陽房價也在20000元左右。也許是下雨有霧的緣故，沿途我並沒看到什麼像樣的城市模樣。而即墨、城陽房價高的原因主要還是地價太貴。也許這就是大城市輻射的效果吧，所有跟青島沾上關係的房子，身價都飛速上漲。
我們這次沒有去膠州市區，因為此行目的主要是考察上合示範區內的一些樓盤。
此時我們不妨先考慮一個問題，那就是我們買一套房子的因素是什麼？
行程
第一站我們不是看房子，而是去了跨海大橋膠州連接線的起點。看上合規劃介紹，看大橋即將通車，看海岸線。
感覺：整個上合示範區處於建設初期階段，隨處可見工地中的塔吊，再就是零星散落的一些即將完工的樓盤，而人氣不是一般的少，是一個新區初期該有的樣子。而來到海岸線，除了感嘆跨海大橋工程偉大之外，不再有什麼驚喜。這裡的海岸線，沒有沙灘，反而都是一些“黃泥湯”，沒有視覺上的享受，更沒有想象中的美好。
第二站觀瀾文苑項目考察，並在售樓處用餐（工作餐）。
項目不大，由高層和別墅組成，整體感覺還不錯，小區環境和檔次都還可以，9000左右的均價也很讓人心動。其實我更喜歡別墅，只可惜買不起啊。
優勢：距離規劃中的地鐵口近，距離跨海大橋近，也就是說以後往返膠州和青島通勤上班方便。
榮盛錦繡外灘
第三站榮盛錦繡外灘，絕對的大手筆，小區規模、規劃都是相當的不錯，畢竟是一線品牌的房企項目。緊挨地鐵12號線，且距跨海大橋連接線僅10分鐘車程，項目有高層、小高層及洋房。
優勢：小區環境、通勤、戶型
第四站：中海項目，在少海風景區的北岸，算是比較靠近膠州市區的位置了。最重要的是少海周邊的房子都是以別墅為主，起價500萬，算是膠州的一個富人聚居的地方。不過在我看來，周邊環境確實不錯，但是沒有人氣，也許是沒有交房的緣故吧，我比較擔心的是後期交房後是否依舊如此場景。
中海不愧是央企大牌開發商，拋開項目自身情況不說，單單售樓處給人的感覺就是非常的舒服。主要體現在由外到內，由上到下，航拍模擬看房等，看的透徹瞭解的清楚。其次就是售樓處的服務人員對於到訪者所給予的溫馨服務，也許會讓人聯想到後期的物業服務也是如此。
總結
對於一個異地購房者來說，就算提前做了很多功課，到了現場依舊是個蒙圈。這一點，作為從業者的我來說，感觸非常深。尤其這次膠州行之後，我更加體會到外地人來威海買房的這種“迷茫”。因為看每個樓盤都喜歡，看每個樓盤都有很多亮點。同時，也更加感觸到為什麼有這麼多人通過一些看房團買房後的“苦惱”。
房子
膠州對於我來說是頭一次來，而房子對於我來說卻不陌生。雖然是異域的樓盤，但銷售還是一樣的方式。所以，對於那些眼花繚亂的介紹、規劃以及房子自身的屬性，我還是能比較平淡、客觀的面對。即便如此我還是有些動心，有種想要買一套的衝動，畢竟青島的吸引力還是比較大的。
其實，就房子自身而言，還都是比較不錯的。目前開發商基本都是大品牌化，而大開發商所帶來的項目，越來越注重人居這個概念，從樓棟造型到戶型結構，從配套設施到小區園林綠化等，都非常注重層次與人性化。膠州上合經貿示範區內的房子既是這樣，除了我們看的這三個項目，在沿途看到的施工現場，幾乎清一色的國內一線房企：天一仁和、龍湖、融創、中洲、保利、新城等。說明一點，上合示範區對於這些嗅覺靈敏的開發商來說，還是一個不錯的投資場地。如此，我們如果買膠州的房子，可以不用太在乎樓盤品質，應該都不錯，考慮的位置和戶型因素更多一些吧。
理由
買房看需求和預算，然後考察房子所給予我們的符合程度。如果單指我自己的話，我很清楚我需不需要買，但是買房人的需求確是仁者見仁，智者見智。需求不同，預算高低不同，最終也是各有各的決定。接下來就我們從業經驗，通過幾個方面來分析一下吧。
養老度假：感覺不太適合，儘管離著青島主城區還算方便，這隻能說醫療和配套方面稍微好些。但是目前的海岸線與周邊環境不是特別好，灣區的沙灘和水質遠不及開闊的外海，直接對比黃島、海陽以及威海。
剛需：青島到膠州上合示範區，跨海大橋30分鐘內（小車單程過橋費用30元），地鐵也基本在30分鐘之內，這兩項一個是明年通車，一個是板上釘釘要修建的。效果就是住膠州去青島市上班，通勤一天的油費和過橋費基本在100元左右。而且半個小時左右車程還算接受之內。主要的是青島的房價基本都在25000以上，而膠州在9000—10000左右，最重要的是膠州上合經貿區內目前是周邊唯一不限購的青島區域。
但有一個問題需要考慮，就是剛需肯定要涉及到孩子教育這一點。我的建議是，目前孩子的教育已經不僅僅是書本上的文化知識，城市越大給孩子視野的拓寬程度也就越大。青島市區跟膠州，尤其是上合，還是有很大的差距的。
注：膠州本地人應該較少在這邊買房。
投資：投資的意義在於後期房價上漲所帶來的紅利，買的是未來發展的預期。而當下膠州上合所處的階段就是：有大的上合規劃做依託，房價低於周邊其他區域（黃島、紅島房價在15000-18000左右）。具備青島通勤因素，這一點可以借鑑黃島至青島海底隧道的開通後，黃島房價上漲的速度。
注：目前來看全國房價再次上漲的預期很小，膠州房價的走向還是要看青島房價是否能夠挺住。
最終，我的決定還是放棄了（儘管只是一個模擬買房），因為我個人的需求和預算與膠州的房子不符合，但如果有興趣的朋友，可以多關注一下上合示範區的動態，以及青島房價走向，包括黃島。可以參考一下《青島上合示範區總體方案》，應該是在10月底發佈的。
其他觀點：
對於膠州，我簡單說說我個人的一些看法， 也算做個小總結，畢竟去的時間太短，瞭解的還不夠深。
利好因素：
看這張圖 說明一切：
這張圖留給了買房人對買房升值充足的想象空間
這個時候配合著銷售的銷講就厲害了，你看啊 主城現在XXX元，黃島XXXX元，西海岸XXX元，你說未來我們這能不漲嗎？ 畫面感十足。
第二就是產業和經濟：
大家可以搜一搜青島上合示範區相關的新聞和規劃圖進行了解。
第三就是交通：
（青島新機場航站樓信息中心效果圖）
（膠州灣大橋）
（地鐵因素）
其他因素：
1.青島買房限售5年，而且大多數是期房，意味著政策不放鬆的情況下，持有周期很長，買房後在短期內基本無法出手。
當前國內樓市環境非常不樂觀，而青島又整體屬於不斷的降價回落的狀態，在17年的樓市暴漲期，各區域的房價都快速拉昇，而當樓市進入冷靜期的時候，回落最大，降溫最明顯的就是炒作和預期過高的區域。這一點全國大部分城市基本類似，還有部分城市和地區壓根沒漲起來（想炒都沒點）。去的桂林，哈爾濱，膠州皆是如此。其他區域可以趨向同理，所以這種狀況之下，最穩妥的肯定是買市區，也就是一個城市的核心區，因為有支撐力，而新區因為人少，所以支撐力往往最薄弱。以自住（剛需改善）需求為主導下，不管在哪個城市還是建議優先考慮市區（核心區）的房產。
那麼回到膠州，在和本地做地產的朋友聊過之後，當前膠州的存量確實太大了，需要時間去消化存量，這一點導致了現在市場的情況：房子太多，買房人不夠看房團來湊。同時需要時間去發展產業，膠州是有空間的，但一切都需要時間。短時間內，買房可能看不到升值的空間，可能有的還會降，都不好說，長遠來看空間還是可期的。這就看個人對升值的空間時間預期以及對自己需求的判斷了。
越對比越發自內心的感覺威海地產的優劣勢，優勢：環境，真乃走遍四海還是威海，威海是一個四季分明，有山有海，藍天白雲空氣好，民風淳樸的宜居之城。我相信因為威海的定位和稀缺的環境，無論市場冷熱，都會有追求更好的生活環境的人關注和購房，所以長期看是有支撐力的，但我真的不建議在威海選擇買房純投資，尤其去完桂林和膠州。拿臨桂新區和威海的各個新區對比，配套完成度不在一個檔次，再對比房價，一個五六千，一個八千到一萬，徹底把買房人分了層，現在很多朋友手頭有10萬或者二三十萬進行投資，而正好就卡住了。膠州畢竟承載著青島購房需求的外溢，以及產業對人口的帶動，各種利好加持下，你能看到升值的希望，才會有那麼多人決定在膠州買房，買的是對未來的預期。
4.對於買房人來說，就是多看多對比，看的多了，自己想要什麼樣的心裡就清楚了，要是還不知道自己想買啥樣的，那不是房子的問題，是你自己還沒想好要不要買，在哪裡買，為什麼買。
歡迎大家關注我們，多多交流
閱讀更多 威海新樓市 的文章
