前幾天第三方銘騰機構發出了兩張對比圖。
左圖是2017年區域均價,右圖是2019年。
都是新房。
看完以後還是挺惆悵。
我們一起捋一捋其中的變化。
2017年時,
重慶均價在15000-20000元/㎡的區域,有渝中區、觀音橋、江北嘴;
到了2019年,
這個價格區間內,擴大到新牌坊、大楊石(九龍坡核心區)、彈子石、南坪、國博、照母山、大竹林。
不好意思,我說的還是建面單價。
這意味著,假如你預算150萬,想在主城區買套套內70多㎡的高層品質新房,2017年時可選的範圍,基本上是除了渝中區和觀音橋以外的所有地方。
而到了2019年,還是拿著150萬,還是同樣的面積需求,在城市核心區:渝中半島、觀音橋、江北嘴、南坪-彈子石、九龍坡核心區、新牌坊、照母山等地,已經很難買到
有點品質的、位置不錯的品牌樓盤三居室新房了。
一來,這些地方新房確實少了;
二來,價格總體上確實漲了不少。
我們掰著手指頭,在江北嘴-北濱路找,還有150萬的三居室新房嗎?融景城?西派城?全是大戶型;
渝中半島就更不說了,僅有的幾個新盤,最小的戶型,也要200多萬;
新牌坊,基本沒有品質新盤在售;
南濱路,有點品質的三居室,差不多160多萬。
照母山,個別帶裝修出售的三居室新房,最少170萬起。
留在城市核心區的門票,可能會越來越難買。
1
前幾天有個讀者說預算150萬左右,想買一個北區位置好點的住房,我跟他推薦了一些二手盤和幾個新盤。
他去看了以後,反饋是“沒有什麼滿意的”,看得上的,都貴了!
這一點,其實也出乎我的意料。
當前的重慶樓市,總結起來就是:核心地段,品質住房,中低總價,非常不好買。
預算100來萬,想在主城熱門的或核心的位置上,找一個品牌樓盤,突然發現,找不到了!
不過,這也是大城市擴張過程的必然一環。
幾個原因:
1)核心區域土地開發進入尾聲,城市版圖逐漸外移;
2)主城區在大力推進低容積率化,核心區的高總價改善物業扎堆;
3)隨著地價升高,改善房型溢價更高,更受開發商青睞。
OK,這樣一綜合下來,在預算有限的情況下,購房者有了幾類選擇:
- 已發展成熟的高價值核心區域(如“兩江四岸”,新牌坊等)。只能選品質較差的,或者配套一般的二手房;
- 次新狀態的熱門核心區域(如照母山、禮嘉)。買面積較小的、或品質一般的二手次新;
- 更大面積的新房,好的,請移步更遠一點的區域,蔡家龍興水土歡迎你。
是什麼原因造成這樣的狀況?
未來的趨勢,又會是什麼樣子呢?
2
我們看一組數據。
我以北區為例,我找來了從2010年起,北區部分區域的供地情況。
比如泛江北嘴區域。
從2016年開始,沒有土地供應。
比如北濱路-觀音橋。
基本上從2010年以後,就只有零星供應了。
照母山,2018年,開始進入尾聲。2019年,無地可供。
又比如禮嘉,更明顯。
從這些數據中,能推測什麼?
傳統城市中心的半徑已經成型,未來或許真的無地可開發,要留在核心區的剛需客,要麼選擇更遠的城市邊緣,要麼選擇質素參差不齊的二手房。
3
主城區土地出讓還有一個顯著的特點。
8年前的2011,重慶新土地容積率大部分在3.0-4.0之間;
2019的上半年,佔比六成的地塊容積率僅1-1.5,還常常伴隨限高限開發商的苛刻條件。
政府的意圖很明顯,降下容積率,控制開發強度,為城市留白。
重慶不缺剛需房。主城區低質素、高密度的存量住房非常多,有第三方機構統計,主城區住房總套數,超過了600萬套。
重慶缺的是優質住宅。因為地形地貌、房價導致的低成本開發、氣候,再加之早期物業維護力度薄弱,小區管理混亂等原因,房齡老化非常嚴重,市場超過15年房齡的住宅,大家可以自行去看看,基本上慘不忍睹。
4
低容積率下,開發商的開發邏輯。
如果一個品牌開發商,在核心地段拿到1.5容積率的土地,他首先會想,做大戶型,溢價高啊!巴不得全是套內120㎡以上的改善型,總價200萬+。
當然同等容積率,也可以修出來12層的小高層,套內控制在80㎡上下。
但是城市核心區的小戶型,稀缺中的稀缺,價格會低嗎?
當然不會。比如照母山,小戶型就要170萬左右一套。
於是,就出現了開頭的一幕,預算150萬以內,想買個好一點的三居室,兼顧自住、好租、好賣的屬性,投資居家均可;
理想很美好,可惜北區找不到。
政策在引導重慶居住品質改善、提升。
但好品質意味著高價格。
這是一對矛盾,但卻是趨勢。
5
在恰當的時間,拿出被市場渴望和需求的產品,我認為這是當前開發商應該思考的問題,
尤其是核心地段,配套齊全的區域,這樣的供需矛盾,也是下一階段的機會所在;
而對於預算有限的剛需客來說,留在城市核心區的門票,可能真的會越來越難買,
在恰當的時間下手恰當的產品,這可能是正在讀這篇文章的你的機會所在。
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