文|海悅家美國房產 （文章篇幅較長，可以直接下滑底部查看預測的簡單歸納。）

回顧和展望美國房產市場

2008年經濟危機後，美國的住房市場的房價逐漸回升，之後進入瘋狂增長階段，而在2018年增長逐漸放緩，到現在似乎穩定下來，由此我們終於有一個難得的平靜時刻來思考未來一年美國住房市場的狀況。

如果房屋市場繼續保持目前的趨勢，即價格慢速度的增長，那麼速度越慢意味著市場變得越健康，速度越慢也意味著人們更有機會負擔得起。

Zillow預計美國房產市場將比過去幾年都要增長緩慢。不過千萬不要誤以為這會讓美國房屋市場變成“買方市場”，因為消費者將繼續吸收不多的房屋庫存，並且一些市場仍將在美國大部分地區保持競爭力。

而且競爭可能會更加激烈，因為類似的負擔得起的住房市場和可觀的工作機會，擁有這些條件的城市並不多，這種城市可能是2020年的後起之秀。

以下是我們對未來將主導房地產市場的趨勢的大膽預測。

美國將不會在2020年陷入衰退

直到今年夏天，接受Zillow調查的經濟專家小組中還有一半表示，他們預計經濟衰退將在2020年發生；另有三分之一表示，預計經濟將在2021年萎縮。

持續的貿易動盪，某種地緣政治的可能性危機加劇和股市從歷史高位回落都被認為是下一次經濟下滑的最可能誘因。但是一年過去後，美國經濟的仍然表現良好：

在夏季末放緩之後，消費者支出在10月份再次上升，並保持穩定。

良好的消費者支出是健康的消費者信心的標誌，儘管最近有所下降，但仍保持在較高水平，並表明短期內將繼續增長。

僱主繼續以可觀的速度增加工作崗位，失業率接近創紀錄的低點，這有助於推動工資增長。

在大蕭條之後的大部分復甦中，經濟增長都保持了緩慢（最好）的增長。自2018年10月以來，每月的工資增長率一直保持在每年3％或以上。

投資者和商業領袖對他們做出有效的長期戰略決策能力也表現出來相應的信心。不過請務必保持清醒的態度：貿易波動對經濟構成的威脅是真實存在的，尤其是經濟的製造業訂單在2018年大部分時間的穩定之後，近來受到了沉重打擊。黑天鵝事件仍需警惕。現在，在全球任何地方發生小規模衝突的可能性，比任何時候都要大，這是我們不能也不應該忽略的。

綜合來看，當前的數據表明了經濟仍在持續增長而不是在走向衰退。增長本身可能比我們在整個復甦中有時看到的強勁步伐要慢，但至少到明年，增長仍然會發生。

新建單戶住宅面積將繼續萎縮

在經歷了長達七年的持續增長之後，到2015年，新建獨戶住宅的面積開始縮小。在經濟和人口趨勢共同的推動下，預計這種縮減趨勢將在2020年持續下去。

今天的新單戶住宅比30年前大了大約三分之一，從1988年的1,810到2018年的中位數為2,386平方英尺。

但是，2015年至2018年之間房屋面積確實逐漸減少了（儘管在'16至'17之間略有增加）。這些房屋的典型平方英尺從2,467跌至2,386，這是自1988年以來最大的跌幅。

Zillow猜測這種趨勢將繼續有幾種原因：

1. 如今，許多年輕的千禧一代購房者都傾向於更密集，更城市化的住宅。
2. 年輕的購房者對前幾十年建造的大型住房，負擔能力有限。
3. 較年長的房主表達了對更小，更少維護負擔以及更容易使用的房屋（比如較少的樓梯）的渴望。根據《 2019年Zillow集團消費住房趨勢報告》，2019年有56％的新建築購房者為40歲或以上。
4. 房屋建築商受到理想地區可建設土地短缺的限制。此外還有，木材和鋼材等在內的主要建築材料的價格日益增長，以及技術熟練的建築工人的工資也在增加。

所有這些都表明，新建房屋面積的縮減將繼續。較小的房屋是高效且環保的；較小的房屋需要較少的維護花費；較小的房屋也更利於建築商獲利。

對於大型郊區住宅，還是會人有這種需求。但從網絡上看，我們看到人們的態度正在轉變，他們越來越傾向於房屋空間較小的生活方式。

房屋價值和租金增長將更慢

自去年12月創下8.3％的超高增長率以來，美國房屋價值中位數的年增長率正在逐漸減慢。2019年10月的同比增長率為4.7％（可提供數據的最新月）。

租金方面表現不同。自今年6月以來，租金同比增長雖然基本穩定，但在每個月都有小幅攀升。

總體來說，Zillow預計到2020年，美國房屋租金和房屋價值的增長將進一步放緩，以與工資增長和通貨膨脹相一致的、可持續的速度穩定下來，從而達到買賣雙方，租戶和房東之間更平衡狀態。

Zillow對100多位經濟學家和專家進行了季度調查，2019年第四季度Zillow房價預期調查顯示，美國房屋中位數價格預計到2020年底同比增長2.8％。

自1996年以來，Zillow房屋價值指數的年均增長速度為3.8％，因此增速確實有所放緩。

在租金方面，自6月以來，年租金升值幅度一直在上升，目前約為2.3％。Zillow預計近期租金增長的這種趨勢將持續到2020年初，然後在春季開始後的某個時候逐漸消失。到明年年底，預計年租金增長速度將降至2％以下，比目前的水平低約半個百分點。

利率穩定，住房需求保持高位

抵押貸款利率將繼續保持低位，住房需求將保持高位。

2019年美國房屋抵押貸款利率顯著下降，預計2020年的大部分時間利率仍將保持在當前相對較低的水平。（房地美預測在2020年利率平均水平將保持在3.8%）

由於美中貿易衝突導致全球持續疲軟以及通脹低於目標將繼續控制匯率。除非這些指標有明顯改善，否則美聯儲將沒有理由恢復加息。

如果低抵押貸款率持續存在，這將使購房需求保持強勁，並繼續推動美國可負擔市場的房屋價格上漲。但是值得注意的是，低利率並不足以重新點燃美國價格較高市場的高增長率，特別是在西海岸和東北部。

在這些市場中，買家似乎已經達到了承受能力的上限，即使低利率也無法將許多房屋帶入典型的首次購房者預算範圍，因為低利率並不能幫助首次購房者克服高首付的障礙。

房屋銷售量會增加

房屋銷售預計在2020年將小幅緩慢增長。

在2010年1月房屋銷售觸底反彈之後，美國的年度房屋總銷售量直到2014年底才穩定突破500萬。到2016年底，越來越多的首次購房者推動了全國房屋銷售額反彈到約550萬。

但是到了2018年春季，情況又開始轉變：季節性的年銷售在2018年12月回落至500萬，抵押貸款利率上升以及購房者難以存夠首付是主要的原因。

隨著銷售的回落，可用房屋庫存開始增加，原本快速的房屋價格增長開始放緩。

但是2019年又發生變化。房屋價值增速繼續放緩，但抵押貸款利率回落，房屋銷售反彈，庫存迅速減少。

展望2020年，Zillow認為美國房屋銷售將繼續增長，但速度緩慢。

儘管新房只佔總銷量的一小部分，但2019年其銷量大幅增長，這幫助提高了建築商的信心，增加了新建住宅許可證的申請。（但是今天的建設步伐仍然落後於歷史標準，2019年住房開工總數增加了1.6％。多戶住房開工下降了四分之一以上，新的單戶住宅建設穩步增長。）

美國房屋庫存很緊張。但是，當我們這麼說時，我們實際上是在談論相對於買家需求而言，可以購買的房屋數量。因此，真正重要的是房屋流入市場的情況和房屋銷售的週轉率或速度，這些在一定程度上限制了房屋銷售數量，所以房屋銷售增長的速度並不會太快。

綜上，總結Zillow對2020年美國房產市場趨勢的預測有：

• 目前美國的經濟表現仍然良好，不過人們還是要對黑天鵝事件保持警惕；
• 2020年美國房價將繼續保持增長，但是增長速度放緩。租金增長速度將在明年年底降至2%，現在是2.3%；
• 房價緩慢增長和較低的抵押貸款利率將會使住房需求繼續保持強勁；
• 低利率對高價位市場價格的增長推力有限，尤其是西海岸和東北部。
• 美國新建住宅面積會繼續縮小。更多的人們也傾向於選擇較小的房屋。
• 房屋需求增加助推房屋銷售，但是由於房屋庫存有限，房屋銷售會以緩慢的速度增加。

注：以上內容來自Zillow，由海悅家翻譯編輯整理。

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