中國基金報記者 方麗
“房住不炒”的大的政策背景下，地產行業近兩年表現平平。而在當前平穩的基本面與極低的估值水平正在構成了地產股投資的性價比，也獲得了不少投資人士的
關注，或有一個短期佈局機遇。對此，中國基金報記者專訪了創金合信金融地產精選股票基金經理李龑、海富通基金研究部總監王金祥、德邦基金研究員張嘉晟，來共同談談地產問題。這些投研人士認為，短期地產行業確實“性價比”在不斷凸顯，不過從長期角度仍持有偏中性態度，更看好龍頭品種。
具有一定的性價比優勢
中國基金報記者：受壓制的地產行業較為低迷，不過近期不少投資人士看好其性價比，您認為目前是短期佈局的好時機麼？
李龑：地產行業確實進入了短期佈局的良好時機。過去一年，棚改貨幣化政策變動之後，市場對三四線城市地產基本面陷入極度悲觀；經濟內生增長動能趨緩，地產的政策面也並未出現明顯好轉；貿易戰等因素也極大地影響了市場對於匯率以及房地產這一資產的價值評估。以上種種因素，都極大地壓制了地產行業的估值水平，申萬地產行業年初至今漲幅僅為15.97%，處於相對落後的水平。但是經過一年的數據觀察，市場逐步發現，即使政策面未有明顯放鬆的情況下，地產基本面依然較為平穩，1-10月全國商品房銷售面積同比增長0.1%，金額同比增長7.3%。
當前平穩的基本面與極低的估值水平構成了地產股投資的性價比，而中美第一階段經貿協議文本達成一致、政策等因素則可能催化股價變化。
王金祥：我們對地產股持中性態度，目前的優勢是估值較低，但後續貢獻超額收益的可能性不大。地產股屬於逆週期品種，自今年二季度以來，企業盈利已呈現企穩，如果經濟和企業盈利的預期變好，地產股的受益或不明顯，我們更傾向於選擇景氣度高的行業。
張嘉晟：中央經濟工作會議關於房地產的表述中維持了“房住不炒”的政策調控基調，並加入“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理機制，表明未來一段時間地產行業的政策調控目標還是以穩為主，不太可能推出明顯的放鬆或刺激政策。但以穩為主既表示要防止過熱產生泡沫，也要避免大幅下滑形成風險，當前地產銷售整體走弱，不同地區分化明顯，預計未來地方調控政策將更偏正向，尤其是部分下行壓力較大的地區。因此短期內地產調控政策將進入一段緩和期，地產行業估值目前也處於歷史較低水平，佈局地產行業具有一定的性價比優勢。
長期超額回報機會不大
中國基金報記者：如何看待地產行業長期的投資機遇？利好和利空因素各有哪些？
李龑：地產行業依然是國民經濟中重要的行業。從居民需求看，依然有大量的改善型剛需未被滿足，且地產投資仍然是居民理財的重要手段。對於銀行業來說，按揭貸款依然是其最安全的資產，也依然是多數銀行的必爭之地。預計地產行業在未來較長的時間內，依然存在平穩發展的基礎，在平穩而低估的行業中，必將產生較好的長期投資機會。
利好因素方面，貿易戰的緩和、人民幣幣值的穩定、持續維持的基本面數據以及可能的政策面變動都將構成利好。
利空因素方面，在當前已經有較明顯反應，主要是政策面的持續較緊的論調、市場對於地產長期前景的持續擔憂等。
張嘉晟：長期視角來看，從1998年開啟住宅商品化時代以來，伴隨著我國經濟發展的騰飛和人口的城市化，房地產行業經歷了20年發展黃金期。展望未來十年，地產行業仍將是中國經濟發展的重要支柱，但城市化率的提高空間相比20年前已經大幅減少，經濟發展也由高速轉向中高速，地產行業的增速也將不可避免的降低。不過這並不意味著地產行業中沒有好的投資機會，目前一線城市和部分二線城市已經進入存量市場，未來在我國這個全世界最大的房地產市場中，一定會誕生全世界規模最大的物業管理公司和中介公司。
王金祥：長期來看，在政策的調控和人口結構等因素作用下，地產行業進入下行週期。可能會有配置性機會，但我們不認為有長期的超額回報機會。
看準地產龍頭公司
中國基金報記者：在地產領域，更看好龍頭公司嗎？
李龑：我更看好龍頭公司。在此前行業持續大幅增長的背景下，很多地產公司能夠憑藉激進的拿地實現跨越式發展，多數中小地產公司也能夠享受行業紅利。而當前地產市場已經進入了平穩時期，市場供需不再嚴重不平衡，買方市場逐步形成，在此狀況下，有更好的土地佈局、產品開發能力、資金管理能力的龍頭公司，將表現出較明顯的優勢。當然，地產因為多地域佈局，人力規模效應較弱的特點，單個公司也較難形成極高的集中度，但是在當前龍頭集中度依然較低的情況下，仍存在較大的提升空間。
王金祥：我們相對看好龍頭和一些二線的，業績增速快的品種。
張嘉晟：未來更看好龍頭公司，從2016年調控政策全面收緊以來，頭部房企憑藉強大的資金實力和融資優勢，銷售、拿地、融資的集中度持續提高，規模優勢凸顯。在房地產融資收緊的背景下，龍頭公司更有機會把握土地市場的優質資源和收併購機會。
注意地產週期性
中國基金報記者：對於普通投資者佈局地產主題基金，您覺得應該如何篩選？其中哪些風險應該注意？
李龑：主要還應觀察地產主題基金的歷史持倉，發現其投資思路。我認為，從基本面角度選股，充分考慮地產公司經營情況，優選個股的地產主題基金或是投資者更好的選擇。
風險可能在於，地產行業受政策影響波動大，除了地產行業政策外，利率、匯率等宏觀政策影響也極大，當這些因素出現較大的變動，帶動股價出現大變動時，該基金如何持股、如何應變，將是投資者持有該主題基金需要重點考量的風險。
張嘉晟：房地產行業週期性明顯，對投資標的和時機的選擇難度較高，投資者應儘量避免在行業高度景氣和股價大幅上漲過後進行投資。同時儘量選擇配置較多頭部公司的基金，在行業監管仍較嚴的環境下龍頭公司競爭優勢明顯。
三維度選地產主題基金
若願意“左側”佈局明年一季度的地產行業，普通投資者可以借道相關主題基金來參與。
中國基金報記者發現，作為一個地產行業主題基金數量眾多，主要從三大維度分類來佈局，第一類是純粹佈局地產行業的指數型基金，這類最為“純粹”，適合專業投資者可以進行波段操作；第二類是佈局“地產+某些行業”的指數型基金，這些領域一般都是偏週期類行業，因此也適合看準這一方向的投資者佈局；第三類則是主動佈局地產行業的權益基金，這種考驗基金經理選股能力，對於一些績優品種可以偏長期佈局。
首先看第一維度的基金，目前多家基金都有發佈跟蹤地產行業指數基金，其中包括招商滬深300地產等權重指數分級基金、鵬華中證800地產指數分級基金、國泰國證房地產行業指數分級基金、南方中證全指房地產ETF及其聯接基金、華夏中證全指房地產ETF及其聯接基金，以及泰康中證港股通地產指數基金。這些指數的風格都不一樣，投資者在佈局前一定要注意這些基金的風格偏藍籌還是成長，十大重倉股情況以及個股的權重等，從今年表現來看，滬深
300地產等權重指數表現更好，今年收益達到40.56%。投資者願意佈局地產行業可以選擇這種較為“純粹”的指數基金，相比個股漲幅存在較大差異，指數型基金更可以獲得市場平均表現，更適合看準時機波段操作。第二類則是“地產金融指數基金”，這類指數產品也不少，其中有主要佈局地產+金融領域，比如長盛中證金融地產指數分級基金、國投瑞銀滬深300金融地產ETF及其聯接基金、廣發中證全指金融地產ETF及其聯接基金、華夏上證金融地產ETF及其聯接基金、嘉實中證金融地產ETF及其聯接基金、匯添富中證金融地產ETF等。這些基金主要是佈局金融+地產領域，偏週期風格，這也意味著佈局這類基金要同時考察金融和地產兩個行業前景，更適合偏專業投資者。
第三類則是一些佈局“泛”地產+金融領域的主動權益類基金，有中銀金融地產混合、工銀瑞信精選金融地產行業、工銀瑞信金融地產行業混合、富國金融地產行業混合、創金合信金融地產精選股票等基金，華泰柏瑞新金融地產靈活配置、富蘭克林國海金融地產靈活配置，今年以來平均收益率在29.68%左右，表現也不錯。不過，需要指出的是，主動管理的基金對基金管理人的行情把握能力考驗很大，投資者在篩選時需要注意兩點，一是基金經理的實力，最好是選擇對金融行業和地產產品等有相關研究功底出身的基金經理，尤其是最好是對宏觀經濟有深入認識的基金經理，從業年限經歷多輪牛熊更迭的基金經理更佳。二是在每次季報披露時，投資者應該重點研究下所
關注基金的持倉情況，最好不要選風格漂移嚴重的基金。三是選擇長期業績較為領先的基金經理管理品種，尤其是選股能力強的基金經理。
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