合肥樓市：捉摸不透、風雲變幻、冷暖交織、一半是海水，一半是火焰……
1、12月13日，合肥土拍，再次遇冷！皖投6016元/㎡進新站、旭輝7559元/㎡進肥西，地價全部下降，肥西、包河、長豐地塊全遭流拍。
2、12月10日至12日，中央會議宣佈2020年房住不炒，全面落實因城施策。
2020年，合肥房價怎麼走，樓市又是如何，買房還是不買房？這都是值得我們深究的。
壹
定了！2020年合肥房價震盪性上漲！
濱湖或漲！新站、北城或降！
翹首以盼，2020年終於要來了。合肥房價也迎來一次新的生命：
濱湖、高新房價或漲
新站、包河、北城房價或降
為什麼會有此斷言呢？我們一起來細究下當下合肥樓市：
1、濱湖省府四子各揮其長、各展所長，一度將區域房價頂上“天花板“，3萬+。
蘭園洋房均價2.87萬/㎡，高層2.34萬/㎡；
濱湖印高層2.33萬/㎡，小高層2.9萬/㎡；
鉑悅天匯高層2.5萬/㎡；
錦繡首璽高層2.15萬/㎡，小高層2.37萬/㎡
大部分標準層3萬+，還有保利和光塵樾放風家2萬+，可怕的是濱湖購買力非同一般強勢，①、最高一套賣到1100萬的融創濱湖印，首開全部售罄；②、鉑悅天匯還有客戶全款買190㎡大平層。
金融純新盤，純新盤中海九樾確定，2.25萬精裝開戰，而華潤崑崙御很大概率2萬+。
2020年濱湖主戰場為：省府3萬+，金融2萬+。
相比2019年濱湖省府2萬+主戰場 ，金融1.9萬+是主戰場。
2020年濱湖房價或漲。
2、新站、包河、北城有同樣的一個大問題，多盤林立，競品相爭，去化壓力宛如”泰山壓頂“，所以早就打起價格戰，單憑著價格優惠續命。
2020年這些區域房價會在這種”魔鬼般“的壓力和限價政策的相互作用下，迴歸理性，直白說就是比之前要低，或降價。
可以預測包河，由之前的精裝2.1萬+，下至1.9萬-2萬/㎡；新站精裝1.4萬+調整為折後普遍1.3萬+。
不過，合肥房價總體趨勢還是平穩，畢竟中央會議：
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
貳
2020年合肥高價盤占主導地位
既然總體以穩定為主，那2020年這個被熱捧的穩定價格到底是多少呢？
據金剛石數據顯示，2019年至今，合肥市區房子供應均價為17209元/㎡。
從上述的金剛石數據可知，
2019年1月合肥市區供應均價15720元/㎡，12月則是17742元/㎡，一年中最高是11月18996元/㎡，一年上漲了2022元/㎡。
細分到合肥各區則是：
政務區、濱湖區、包河區、廬陽區、蜀山區供應均價突破了1.8萬/㎡，其中濱湖、政務供應均價達2萬+/㎡。
顯然，這可以預測到2020年房價會朝著供應均價2萬/㎡去衝刺，保險來講也是1.8萬+/㎡。
縱觀合肥新房中3萬+數量已經有11個了。
叄
合肥2020年樓市兩極分化，越發嚴重！
大概率下2020年房價“微漲”，但這並不代表合肥市場就會變好。因為這一問題，依舊是史詩級困境：2020年樓市兩極分化，並不會好轉。
據同策數據統計的近2周開盤信息，可以發現賣得火的區域、樓盤去化率表現很好，反之去化率嚴重不足的，總是那幾個區域和樓盤。
濱湖區火過其他區域，且其中品牌房企還是加分項，價格低樓盤佔市場絕大優勢。
另外，還不可忽視的是當下市場上還有巨大優惠樓盤、啟動全民分銷、推出特價房等等，這一現象從未停過，也未減少過。
可以肯定的是這一點，過完2019年到2020年，它並不會變好，還是會存在，也許會換種方式蔓延，因為一方面土地還在持續供應中，新房庫存壓力持續加大，一起來向下看。
肆
2020年，土地供應不斷，地價呈假性下降
麵粉決定麵包的價格，地價決定房價。
從合肥近幾場的土拍來看，地價貌似降了，
11月28日土拍：合肥地價降了！置地1.3萬/㎡進包河！樂富強6千/㎡進高新、4千/㎡進新站！最新的樓面價均低於周邊。
12月13日土拍：肥西、包河、長豐全流拍！旭輝7千/㎡進肥西、皖投6千/㎡進新站！最新的樓面價均低於周邊，其中新站地塊遭數次流拍，但政府依然沒有賤賣。
看似地價降了，實際沒有。細究下，這些地中，還是存在地段不是很好，配套不夠完善的情況，所以實際上地價沒有降，與此同時本月底還有8塊地要賣。
供地不斷的背後，就是市場上又要出一批新房，新房庫存又要多很多。
伍
2020年，新房庫存大於求，市場或下行
新房庫存量不看不知道，一看嚇一跳，打開金剛石首頁就見到下圖，合肥市新房庫量套數53405套，去化週期要26.63個月。
而半年以來，合肥新房存量套數逐月增多，去化週期逐月增長。
2019年6月，存量套數54125套，去化週期近11月，還能看到希望。
2019年12月，存量套數64767套，去化週期近16月，壓力徒增，漸入壓力山大行列。
但這從統計的數據來看，接下來並不會好轉，還會加重，上文也說了供地還在持續中。
不難預測，隨著大量純新盤的入市，合肥市場將一邊倒， 新房數量在漲，房價在漲，去化率卻在下降，供大於求，市場勢必會下行。
但CPI上漲創8年新高，豬肉都暴漲110%，在此大趨勢，房價有所上漲還是在合情合理中，至少在各種政策管控下，房價降不了！值得一提的是合肥市場已經出現因降價而大維權的事件了。
總 結
購房者一貫心裡都是買漲不買跌的。但小編認為最好的買房狀態是需要、量力而行。
房子已然是必需品，但是這並不代表，就一定要高杆杆去買房。在有需要、有能力的情況下買一套房，那才是人生幸福所在。
接下來的市場其實很大概率上是利好剛需的，房住不炒， 因城施策，很大方面給剛需預留了一個缺口。
當然買房也不是胡亂買的，就當下的市場來說，一套品牌、地鐵、潛力板塊的房子是最佳的選擇。
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