香港萬得通訊社報道，隨著房住不炒大政策繼續，地產調控未見鬆綁。在整體融資趨嚴下，行業中企業融資難易程度明顯分化，如國內發債、海外發債等，龍頭企業優勢更加明顯，值得關注。

房企國內發債融資情況

儘管一些上市房企可以有多種融資渠道，但今年房企債券融資規模仍較大。Wind數據顯示，以公司債、企業債、短融、中票等幾大類來看，今年以來，已有530只地產債券發行完成，合計發行金額5035.47億元。和去年總共發行471只，總髮行金額5031.41億元對比來看，今年平均單隻地產債券發行規模有所減小，這也明顯看出地產發債難度有所增加。

不過單隻債券看，各家差異巨大。龍頭企業依然是優勢明顯。其中恆大地產發行規模最大，2只債券“19恆大01”和“19恆大02”合計融資200億元，緊隨其後首開股份、招商蛇口等28家房企發債也都超過50億元，多數為行業中的知名房企。

房企海外發債情況

除了國內發債積極外，今年房企海外發債也規模不小，與資金壓力不無關係。Wind數據顯示，今年以來，內地房企在海外已經發行了211只債券，合計融資697億美元，換算成人民幣已經超過4800億元。而去年全年，內地房企則發行了140只海外債券，累計融資為538.02億美元，可見今年無論是數量上還是規模上均有不小的增長（不排除有個別短期債券，去年發行已經到期兌付完畢）。

從融資成本上看，不同類型房企發債成本相差較大。其中部分大房企發行週期長，但成本利率並不高。如11月份萬科在港交所發行的一筆5.5年期的美元債，發行規模為4.23億美元，票面利率僅有3.15%；此外最近12月份華潤置地在港交所發行了一筆10.5億美元的企業債利率也只有3.75%，成本都較便宜。

相對於大房企，一些中小房企發行利率並不低。如：1月份當代置業和明發集團發債的票面利率最高，分別達到15.5%和15%，7月份泰禾集團一筆4億美元債也達到利率15%。

今年房企國內發債和海外發債融資合計已接近萬億，但對於中小房企，特別是對於高負債率房企來說，預計未來融資難度仍將有所加大，而對於大型企業來說，影響相對有限。

龍頭房企銷售業績火爆

從房企發佈的11月份銷售業績來看，即使是知名房企分化也依然嚴重。Wind數據顯示，據不完全統計，11月份碧桂園銷售金額達601.5億元，位居首位。緊隨其後萬科為545.4億元，此外保利地產、綠地控股、恆大等幾大龍頭房企的銷售額也不小，均超過300億元。

而從前11個月來看，恆大地產、萬科和碧桂園三家遙遙領先，銷售額都突破了5000億，隨後差距稍小的保利地產也達到4197億元，而其餘都在3000億元以下，差距較大。當然也還有很多優質房企數據以季度公佈或其他原因使得未統計到，但能擠入4000億以上銷售額的應該屈指可數。

可見房地產行業分化明顯，大龍頭房企銷售額越來越大，市場份額也持續增加，各項融資也順利，成本便宜，而中小房企則必然較艱難，融資不暢，成本也高不可避免。

機構看好龍頭地產股

中信證券陳聰團隊分析認為，市場已進入政策目標區間，預計這種穩定狀態還將持續到2020年。逆週期調節，因城施策，整體求穩的政策，有望成為板塊估值提升的催化劑，積極推薦房地產板塊。

華泰證券陳慎團隊分析認為，龍頭房企銷售、拿地、融資集中度2019年全面提升，頭部優勢正在進一步凸顯，同時今年以來公募基金地產股持倉比重連續三個季度下滑，認為當前地產股的低估值、業績增長穩定性以及較高的股息率都能構築良好的配置機會。

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