五年前，有不明真相的全國性媒體報道了一個嚴重的問題：青島是全國房地產庫存最嚴重的城市，沒有之一。當時是十幾萬套，有種泰山壓頂的感覺。
其實瞭解真相的人就知道，遠沒這麼嚴重，而且青島庫存也不是第一。根本問題在於青島的統計口徑是覆蓋全域的，也就是連下邊幾個縣級市都算上了，這在2010年之前就已經實現，統計數據的詳細和全面都是全國遙遙領先的。而當時大多數二線城市是隻計算市區的房源，這樣一來，總數據便大大縮小，對比之後，自然是青島的數據最大。
出了這些報道之後，有關部門尤其是交易中心不是出來解釋和澄清，而是把能輕鬆查到數據的青島房地產網站的查詢方式變得更為複雜了，而且把總數隱去了，這樣一般人根本無法查清楚具體的數據了。於是，外人再也無法直接拿青島的房地產數據說事了。
這也算一種解決手段吧，只是副作用較大。百忍老師原本經常研究青島房地網的數據，現在只能從別的渠道尋找了，和這個網站基本告別了。
上次百忍老師寫了山東頭舊村改造的銀豐玖璽城今年秋天開盤認購了276套、相當於30億總額的文章之後，忽然有人來問，說有不是地產專業的公眾號寫了該項目成交網籤數據沒有幾套，質疑項目對自己的銷售業績進行了誇大吹牛。
到底誰的數據是真的？百忍老師的回答是等幾天吧，儘管豪宅網籤是比較麻煩和長週期的，但是也會有相關簽約數據出來證明。
此後不久，從11月9日開始，玖璽城開始網籤，當月網籤79套，總金額9億元，單價6.22萬，每套均總價1140萬，可謂豪宅。這個業績也毫無懸念的拿下了11月青島單盤網籤的冠軍，面對此業績，該公眾號再無聲息了。
12月上半月，玖璽城速度放慢了，依然簽約13套，總計1.6億，目前總簽約已經超過10億。據內部瞭解，12月的銷售也不錯，半月認購了十幾套。
當時寫這個數據是嚴格核實的。經過綜合考察和每個項目的對談了解，玖璽城在目前的嶗山前海三大豪宅項目確實是業績領先，其地段和產品優勢獲得了廣大富裕階層的認可，他們之中的大部分人經過多次考察和反覆比對，最終下單給了銀豐，落戶在了浮山腳下的這片最後的600畝土地。
豪宅的認購固然不易，畢竟能拿出這麼多資金的人物，都是精英群體，誰沒點關係？眾多客戶自然通過各個方面的關係找過來，讓售樓處難以應付。
而豪宅的簽約更是複雜，這裡邊涉及區域整體均價波動、限購和限貸的政策、子女財產繼承、公司現金流平衡等等一系列問題，各種關係和問題需要幫助客戶釐清和解決，所以時間漫長，跟剛需買房絕不可同日而語。
從認購到簽約，到付清或者放款。這個週期，豪宅比普通住宅要長，這是地產界的一個常識。
這本身就是中國財富階層組成複雜性的一個體現，更是在一個比較高的層面上反映了改革開放四十年後，經濟迅速崛起的中國社會的複雜性。
前面的文章說過，玖璽城認購的結果比較出人意料，均價以上的高價房反而認購更多，這也是一個很有意思的信號。這次簽約依然如此，高價房的客戶簽約最快，而且全款比例更高，這說明是真有錢。反而是總價比較低的房源客戶，需要賣掉以前的房子來湊足資金，大家也都知道現在的二手房尤其是總價高的房源不好賣，所以新房的交易和簽約過程必然比較漫長。
玖璽城的最大購房客群自然是青島本地人，他們在本地有著各種各樣的關係，也需要擺平各種各樣的銀行等關係，也能找到不急於簽約的各種關係。這就是關係型社會的一個基本特點，只有用更長的時間去消磨掉它。
山東省內的客戶也不少，這裡邊還有個解決限購和落戶的問題，週期也比較長。就城市而言，玖璽城的認購客戶主要是濰坊、臨沂、淄博、東營四市，這幾個地方也是省內民企最為發達的地方，這裡的企業家們長期佔據了山東富豪排行榜的前列，以至於青島的首富要排到省裡前五十名之外。
在山東一體化快速進行過程中，隨著高速軌道交通時代的到來，各種資源向大城市聚集。濟青高鐵、魯南高鐵的通車和濟青高速的擴容八車道，讓周邊地市的人們，尤其是生意人進出青島的頻率迅速增大。
最為關鍵的是，最近山東很多民營大企業遇到了發展瓶頸和債務問題，他們再把總部放在那個縣城裡甚至鄉鎮上，顯然已經不能適應時代的發展——觀念會落後，人才難留下，金融難融資，企業難做大。就山東而言，也就是青島是一個比較好的承載地，所以也要轉移到此。一個最知名的例子，如今的青島首富——中融新大集團的董事長王清濤，其實就是鄒平來的。
至於為了下一代的教育和成長環境，更是如此。哪怕最基本的躲一個霧霾，很多有錢人都認為值得在青島買房子。
隨著山東做大濟青兩大都市圈的政策推行，更多資源必然也向這兩大城市傾斜，會有更多的富人和他們的財富向青島轉移，這個趨勢現在看來是日益明顯。
再舉一個真實的案例：臨沂某頂級小區今年房價暴漲之後，不盲目跟風有自己判斷的居民們反而惴惴不安起來，他們擔心明年的價格難以支撐，所以很多把很多臨沂市區的房子高位套現，來青島中心區域買房，實現資產的保值增值。而且是一個客戶買了之後，帶著高端鄰居或者朋友圈子裡的人來買，樓上樓下，大家繼續做鄰居，保持好自己的圈子。
所以銀豐明年的重點就是輻射好省內四大城市，做好圈子和口碑營銷，將全省的富豪精英匯聚在石老人這片海灘之前。
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