《財經》新媒體劉洋/文 蔣詩舟/編輯
2019年，對於共享經濟而言，是大浪淘沙的一年。一邊共享單車OFO不得不搬至望京共享辦公場所，另一邊共享辦公企業——優客工場已加足馬力，衝刺紐交所。經過近半年的上市傳聞，優客工場12月12日（北京時間）正式披露招股書，股票代碼為“UK”。而就在12月5日，根據天眼查數據顯示，優客工場（北京）創業投資有限公司的45位股東出質全部股權，質權人為一家香港公司，這一舉動被市場視為其為上市做的準備動作。
此次上市如無意外，優客工場將是中國聯合辦公第一股。儘管如此，行業頭部企業——WeWork此前上市引發的連鎖事件，讓人們不禁疑惑：共享辦公前路是否可期？
疑惑並非空穴來風，共享辦公伴隨中國創新創業狂潮而起，然而經過多年發展，共享辦公依然未能擺脫“二房東身份”，單一的盈利模式仍是市場質疑的焦點之一。
WeWork上市滑鐵盧後，優客工場再闖IPO
2015年，毛大慶從萬科辭職。離開萬科後，毛大慶從WeWork的發展中看到了共享辦公模式的潛力，便與合夥人聯合創立了優客工場。
時隔4年，可謂共享辦公鼻祖的WeWork已進駐全球29個國家111座城市，擁有529個辦公空間、52.7萬會員。今年8月14日，成立9年的WeWork遞交招股書，一度估值高達470億美元。然而，經過十餘年的發展，WeWork尚未實現盈利，到今年9月低，WeWork的淨虧損已經達到12.5億美元。
在上市折戟後，其高達470億美元的高估值下滑至80億美元，創始人出局，企業四處尋求融資續命。12月13日，據國外媒體消息，WeWork為了減少虧損，正在對全球租賃交易進行評估，涉及約100幢大樓，其中部分交易可能會撤銷。
經歷了WeWork上市的困境，市場對共享辦公行業充滿了質疑，多年發展依然無法擺脫“二房東”角色，燒錢模式何時休？隨著全球經濟增速減緩，創新創業熱情退燒，聯合辦公是否還有市場？
據市場傳聞，就在WeWork身陷上市困境的同時，優客工場已經向美國證券交易所秘交了招股書。當時，優客工場高管曾對《財經》記者表示：“別人燒錢，不代表優客工場燒錢，聯合辦公的行業邏輯沒有問題，WeWork上市失敗不意味行業的失敗。”
此次，優客工場向市場交出了其4年發展的成績單。
據招股書顯示，截至2019年9月30日，優客工場在大中華區和新加坡的41個城市中擁有197個工作空間，優客工場運營著其中171個工作空間，為會員提供72700個工作點。同時，優客工場還有26個共享辦公室正在建設中，預計2019年第四季度及2020年投入使用。
關於優客工場的運營模式，招股書中談到，優客工場有兩種模式，包括自營模式和輕資產模式。自營模式，即U Space公司、U Studio、U Design。其中，U Space公司是指與房東簽訂租約，租用面積超過200平米，並使用自有設計和建造的空間；U Studio是指租用面積小於200平米且使用自有設計和建造的小型辦公室；U Design是指根據成員規範提供從選址到日常運營的一站式定製服務。
而輕資產模式，主要包括U brand及U Partner。其中，U brand主要是提供品牌諮詢及運營服務，並收取管理費；而UPartner則可與房東分享收入。
在招股書中，優客工場表示其2018年和2019年前三季度中，輕資產模式已經產生了運營利潤。優客工場認為，其輕資產模式將是主要的增長動力之一，未來將進一步發展相關業務。
從營業收入來看，優客工場主要的收入來源包括：空間會員費收入、營銷和品牌服務收入以及其他服務收入。而在2017年、2018年，優客工場的主要收入來源為辦公會員服務收入，此項收入佔比超85%。
儘管優客工場已經開拓輕資產模式，但其盈利能力依然主要取決於門店的成熟度。根據優客工場的定義，開放時間超過24個月的門店被定義為成熟門店，這些門店入駐率高，盈利能力強且穩定。而招股書顯示，優客工場成熟門店共有65個，在已運營門店中佔比38%，這也意味著尚有62%的門店不具備穩定的盈利能力，甚至依然在“燒錢”。
此外，優客工場最令外界擔心的問題在於其連年的虧損。
據優客工場招股書顯示，2017年與2018年該公司淨營收分別為1.674億元人民幣與4.485億元人民幣，淨虧損分別為3.729億元人民幣與4.452億元人民幣。而至2019年前三季度淨收入為8.75億元，淨虧損為5.728億元，同比擴大112%。
對於大幅的虧損，優客工場解釋稱，由於門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量資金。
儘管虧損，優客工場在過去幾年備受資本青睞。據統計，從2015年至2018年，優客工場進行了近20輪融資，其中包括多次股權融資和戰略融資。而對於虧損、轉型等問題，截止發稿，優客工場尚未回覆。
盈利模式較為單一、輕資產模式尚不成熟、持續虧損的不僅僅是優客工場，整個共享辦公行業均面臨著如此窘境。如何突圍，尚未可知。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《財經》新媒體記者表示，事實上，共享辦公和長租公寓等領域是類似的，資本在一開始很興奮，但後來發現項目的投入產出不對等。這種變化本質上是因為共享辦公企業對需求端沒有把握好，同時也受到這兩年經濟環境等因素影響。
“對於共享辦公來說，過去大量融資的情況現在肯定會減少，客觀來說，一方面源於各類資本近期額度不夠，另一方面資本方也在反思此類投資所產生的問題。”嚴躍進說。
共享辦公企業大對比：頭部企業成色幾何？
中國的共享辦公脫胎於美國“WeWork”，其打破了傳統辦公的間隔，讓辦公空間更為開放且靈活。基於共享辦公空間，服務商不僅能提供基礎辦公空間和設施，還能提供辦公服務解決方案，以及工商財稅法務、融資等增值服務。
相對於傳統辦公空間，共享辦公勝在靈活便利，且租金價格較低，對於初創型、小型公司、自由工作者等群體來說，共享辦公空間更為適合。
而與此同時，服務同質化、辦公環境嘈雜、運營壓力大、前期資金需求大等問題依然是共享辦公行業的短板。
經過多年發展，共享空間市場已經進入整合期，逐漸形成了優客工場、納什空間、氪空間等為頭部的市場格局。
在具體產品方面，氪空間主要提供獨立辦公室、移動辦公桌、會議室、散座四種。以北京金融街海峽國際社區為例，獨立辦公室售價2900元起/工位·月，移動辦公桌2800元/工位·月，會議室40元起/半小時，散座69元/天。
納什空間則主要提供超級工作室和聯合辦公室。官網顯示，超級工作室主打60-200平米獨立辦公室，為小型企業提供辦公空間和服務，主要適用於5-30人規模的小微企業，新經濟類初創公司，分公司、辦事處、內部孵化團隊等，多為獨立整租，價格從6000元/月到5萬元/月不等；聯合辦公區則是集多種功能於一體的共享辦公空間，租金依據地段不同從700元/人/月起至2688元/人/月起不等。
優客工場則提供開放工位、專屬辦公室、時租工位、客戶定製四大類服務。
儘管隨著共享辦公行業整合，盈利模式單一的弊病成行業共識，多家企業紛紛表示嘗試輕資產轉型。而從其官網中看，輕資產業務依然無法與共享工位出租相提並論，共享辦公企業的“二房東”角色依然佔據主流。
今年年中，氪空間董事長劉成城在融資發佈會上直言，“去年公司在戰略上犯了錯誤”，為此氪空間確立了打造“全週期企業辦公服務商”的新戰略，並將完成從“聯合辦公”到“綜合辦公服務+新型資產管理”的業務模式轉換。
而值得注意的是，自2018年底，氪空間便負面纏身，從年會取消、裁員再到關店、資金承壓等消息頻出。2019年初，氪空間則多次被曝光關閉項目。對於盈利願景，氪空間CEO王雪泉也曾談到要“確保都要實現盈利，做成一個賺錢的生意”。
對於業務轉型，氪空間對《財經》新媒體記者表示，目前中小微企業面臨的生存環境發生了變化，行業競爭將主要圍繞精細化運營，為企業提供更多附加價值。“氪空間的服務內容包括選址、定製裝修、辦公診斷、高效空間、大區採購、智能化、稅收返還、人才公寓等8大項。”
相對於優客工場和氪空間的輕資產模式，納什空間則把預期租金收益進行資產證券化，通過發行ABS抵押資產來實現輕資產轉型。
對於共享辦公企業的輕資產轉型，嚴躍進表示，目前來看，很多共享辦公企業還沒有盈利概念，或者前景並不清晰。對於此類企業，盈利的關鍵也在於市場機會。近期關於提振創新創業的提法確實存在，但從盈利本身來看，近年來多數共享辦公企業都很困難，大多物業裝修的成本在短期內依然無法消化。
共享辦公降溫盈利模式仍難破解
目前來看，共享辦公依然沒有跳出房地產窠臼。中國大多共享辦公企業以WeWork模式為標杆，通過整租辦公區域，重新裝修、分割後出租給小型公司和個人，以收取租金和服務費作為盈利來源。在中國“雙創”與“共享經濟”熱潮的助推下，中國共享辦公數量一度一年翻了46倍。
在資本加持下，共享辦公企業高歌猛進，為爭奪核心市場份額而大量拿地，並通過補貼搶佔用戶群。而隨著市場環境趨冷、創業氛圍減淡、投資熱度降低……一系列事件為共享辦公行業亮起紅燈。
據好租發佈的2018年聯合辦公市場研究報告稱，近年來，全國聯合辦公擴張力度趨緩，滿租空間只佔12%，空置率50%以上空間達到40%，受規模擴張、行業整合、加之經濟形勢的影響，聯合辦公企業的空置率持續走高。
對此，嚴躍進談到，對於共享辦公企業而言，出租率確實是必須保障的，空置本身會產生一部分成本，同時公共成本難以分攤，這將導致共享辦公的運營成本提高，另外新的招租也會帶來行政成本的上升。
“收縮戰略，也是一種止損，若是不主動收縮，潛在的成本會繼續擴大。部分持續擴張的企業，除非在財務上非常穩健，否則後續會面臨各類問題。”嚴躍進說。
對於未來共享辦公的發展，一位行業研究人士對《財經》新媒體記者表示，事實上，共享辦公可以拓展更多的業務，比如管理諮詢、品牌宣傳、業務中介、招募人才等。“只提供辦公場所則相對單一，入駐企業需要更多的增值服務，如果能夠出租給產業上下游企業，實現價值增值、產業協同，效果可能會更好。”
同時嚴躍進也表示，從成本的角度看，收縮房源成本是肯定的。一方面，政府層面未來需要對部分改造為共享辦公空間的企業提供稅費減免或補貼，另一方面則建議企業無需做太花哨的辦公空間，這容易增加成本。“實際上共享辦公的核心是要真正發揮辦公工位的利用效率，同時積極在企業商務運作中提供更為便捷且低成本的服務。”
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