武漢綠地中心外景 攝影/胡嘉琦
ID：BMR2004
武漢綠地中心的緩慢施工與“敢為天下先”的武漢顯得格格不入。
近日，一則關於武漢綠地中心拖欠中建三局工程款致其停工的新聞將綠地置於輿論焦點。
實際上，武漢綠地中心自2010年12月8日舉行奠基典禮以來，便吸引著無限關注。據《商學院》記者走訪武漢綠地中心獲知，武漢綠地中心寫字樓區域將於2020年底交工，總裁公寓區域或將需要更長時間。武漢綠地中心延宕近10年還未交工的原因是什麼？近期傳聞停工近一個多月的原因什麼？是否如中建三局所言與綠地拖欠工程款有關？近10年投入了資金是否影響綠地集團總體的業績表現？
對此，《商學院》記者向綠地集團品牌方面發出採訪提綱，綠地集團品牌方面沒有正面回覆記者的問題，而是以發送多條新聞稿件的方式回覆記者。
施工緩慢
近日，一則關於武漢綠地中心的工程聯繫函在網絡上流傳。工程聯繫函顯示的落款是“中建三局集團有限公司武漢綠地中心總承包項目部”，函件蓋有“中建三局集團有限公司”公章，簽發日期是2019年10月30日，主送單位是綠地控股集團武漢房地產事業部武漢綠地中心項目部，並抄送給上海市建設工程監理諮詢有限公司武漢綠地中心監理項目部、總包商務合約部、計劃部以及多達41家分包單位。工程聯繫函的核心內容是，“因業主欠付我司鉅額工程進度款，已造成我司資金無法正常週轉，被迫即日起對項目實行全面停工，待業主解決工程款支付事宜後即進行復工”。
《商學院》記者在武漢綠地中心走訪期間發現，綠地武漢中心整個項目施工現場較為冷清，施工人員較少，工地處的綠地工作人員向《商學院》記者透露，武漢綠地中心已停工近一個月，12月剛剛復工，停工的原因是綠地拖欠中建三局工程款。
而據綠地集團品牌方面提供的信息顯示，截止2019年11月13日，武漢綠地中心地下室6層已投入使用；1樓辦公大堂和46樓大堂、武漢綠地中心黨群活動服務中心、武漢城市規劃展廳已投入使用；4樓-62樓辦公區段硬裝基本完成；65樓-85樓正在進行裝修施工；86樓-99樓正在進行主體結構外框施工。2020年底，大樓辦公區段交付；2021年6月，大樓酒店區段交付。目前，大樓200餘套大型機電設備已進入各設備層就位，正在進行設備安裝。大樓內84部電梯，9部已驗收完成，50部電梯將於今年年底完成安裝。大樓外立面幕牆及燈具安裝施工已達82層（淨高395米），預計明年年中可完工。大屋面99層（淨高467米）鋼結構封頂，樓頂停機坪施工正在快速推進中。 事實上，武漢綠地中心原計劃修建636米，因航線限高等原因，削成467米。據瞭解，綠地武漢中心項目於2011年7月正式動工，原計劃在2018年底前完工，但至今仍未交工。延宕近10年未完工的原因是什麼？
對此，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林在接受《商學院》記者採訪時稱，“據我所知，此前停工確有拖欠工程款的原因，由於拖欠工程款使得承包商也就是中建三局資金運轉遇週轉壓力，不得不停工。不過除此之外，‘限高’因素，也造成了目前該項目工期拖延。總的來說還是建設項目合同管理出現了問題，造成了目前業主違約和工程拖延。”
58安居客房產研究院分院院長張波在接受《商學院》記者採訪時提出，綠地的確在中國眾多城市有超高層項目的開發建設，並且在一些城市還成為當地的地標性建築。其實從開發地標性項目本身來看並無不妥，但此類項目往往存在投入資金巨大，建成之後的招租或出售很難保證都有上佳表現。因此，這種佈局方式也並非所有房企都可效仿，尤其在融資壓力長期從緊的時段更需要謹慎為之。
盤和林表示，從目前瞭解到的消息看，武漢綠地項目建設一直是中建三局在墊資，也就是說有承包商承擔了部分資金壓力，但是在多個城市超高層項目的戰略佈局，給企業帶來的資金壓力仍然不容小覷，尤其是在支付工程款和工程交付期。工程款墊付和拖延在很大程度上就是為了保障企業的資金的運轉，但是當工程交付比較集中時， 必然會帶來合同糾紛和風險，也會導致綠地業績表現波動較大。
今年以來，隨著房企融資壓力增大，導致全國整體商品房開工率提升，但完工率不斷下降，對於大型商業物業，由於現金流要求高，施工方往往難以長期墊資，易導致項目被停工，延期交付導致的損失也不可避免。
著名經濟學家宋清輝在接受《商學院》記者採訪時表示，因為超高層投資額度大，建設週期長且難度又大，延遲交工給綠地集團及總承包方中建三局帶來了的損失巨大，令人充滿想象。
張波認為，延遲交付可能涉及的損失主要包括，或有的合同違約責任風險，對工程涉及借款產生得利息對資本化費用和財務費用的影響，因延時交付對於房企自身品牌帶來的美譽度影響等。
盤和林則認為，綠地武漢中心的延期交付直接損失就是延期交工導致的收益損失和成本增加。成本增加一方面指得是由於工程期延長導致的人力資本成本和物力資本成本的增加，另一方面是由於市場波動，工程材料價格不確定增加導致的成本增加。除此之外，機會成本和信譽損害等隱性損失，對雙方的影響會更持久，更加具有不可彌補性。
宋清輝在接受《商學院》記者採訪時提出，顯而易見，綠地近10年投入的巨大資金，在一定程度上影響了綠地集團總體的業績表現。當前，綠地儼然已成為國內超高層建築的專業戶，在全國各地建設或正在建設許多超高層區域地標性建築，並統一冠名為“綠地中心”。究其根源，在於當地政府的政績衝動，於是雙方一拍即合。
多項財務指標下降
屋漏偏逢連夜雨，據綠地財報顯示，今年前三季度，綠地多項財務指標同比下降。綠地控股報告顯示，期末經營活動產生的現金流淨額為91.3億元，同比驟減70.53%。另外，前三季度，綠地控股實現銷售額2345.5億元，同比減少12.1%，銷售面積2117.1萬平方米，同比較少13.2%。而截至第三季度末，綠地控股負債合計9181億元，佔總資產10398.6億的88.3%。
對此，張波認為，綠地控股多元化戰略未能令其償債指標優化，並導致其整體利潤率不高，也在一定程度上影響到其在房地產主業上的表現。同時由於資金緊張也影響到其部分項目的建造進度，對於綠地來說，仍需加快在售項目的去化速度，或對資金緊張也會起到一定緩解作用。
開發超高層建築具有耗資巨大、盈利難，開發週期長等特點，但是硬幣的另一面是，超高層建築作為地方政府的“臉面”之一，建摩天大樓可通過政府配比的“其他土地”來獲得較大收益。所謂的“其他土地”，就是回報高、週轉速度快的住宅用地。
“做政府想做的事”是綠地集團董事長張玉良長袖善舞之道。一方面，綠地通過興建超高層建築地標、參與軌道交通、大基建建設等，使綠地在各地得以迅速打開局面；但另一方面，盤和林提出，綠地多城市超高層的經營戰略模式，很難保證其經營的平滑，資金壓力是“長期+鉅額”開發模式不可避免的問題。
盤和林提出，對於房企而言，每個企業都有獨具一格的開發經營模式，這是保證其市場競爭力的重要因素，但是在國內外資本市場都收緊的情況下，綠地這種“重資金”開發模式，慢下來，可能會走得更“穩”些。
宋清輝認為，綠地多項財務指標同比下降的原因，或與企業的核心競爭力正在逐漸下滑相關。此前媒體曝出武漢綠地中心可能與綠地資金緊張有關。未來，綠地應採取降價、發債等措施解決資金問題。
對於綠地未來的發展，《商學院》記者將持續關注。
閱讀更多 商學院雜誌 的文章
關鍵字: 美好，一直在身邊 想象偉大的一平方公里 武漢
