撰文 | 米叔
唯品會172米，赫基國際大廈194米，騰訊廣州總部大樓207米，邦華環球貿易中心、星河灣中心250米，廣商中心360米……
（琶洲西區雛形已現）
如今，琶洲西區這塊僅2.1平方公里的土地上，已經崛起一片片高樓大廈，這裡建成、在建、將建的大廈密集程度令人歎為觀止。
作為頂級互聯網企業聚集地，廣州新的經濟增長極，琶洲的潛力被外界普遍看好，市場的主體數量在逐年攀升的同時，寫字樓租金也在上漲，三年幾乎翻了一番。
正是因為辦公需求增多，吸引了深圳的職業二房東來跟本地人搶食！
（二房東重新裝修對外出租的房源）
那琶洲板塊為什麼表現這麼強勢，筆者認為主要有以下幾個原因。
1）龍頭企業聚集效應：許多企業在寫字樓的選擇上也還是會考慮該樓宇入駐企業與自身的匹配性，會優選入駐到與自身的行業匹配或與自身上下游相關的商圈。
2）回顧過往，不難發現城市的建設發展是有周期的。隨著原有商圈的成熟，開發建設的重點力量會逐步轉向新的CBD。
而在新CBD的寫字樓，往往一開始都會給出更有競爭力的租金水平，並且交通配套等方面也有著不錯的發展前景。
此外，新CBD的供應無論在樓宇面積還是其他軟硬件條件上，都會給到更多更有吸引力的選擇。
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租金漲幅5.5%，空置率全市最低！
事實上，琶洲辦公樓租金已經在追趕珠江新城。
根據高力國際所統計的2019廣州甲級寫字樓市場概覽中可以看到，琶洲甲級寫字樓的存量、租金已經超越越秀，成為繼珠江新城、天河北-體育中心之後的廣州商務第三大板塊。
不僅如此，其租金同比變化漲幅5.5，為全市最高；空置率3.3，也是全廣州最低的商務板塊。
此外，琶洲全年都維持較高的租賃活躍度，貢獻全市約45%的淨吸納量，並且都是以科技企業為主。
前段時間，筆者實地考察了琶洲的商業市場，發現確實如此，除了一些老辦公樓，新入市的甲級寫字樓門檻都不低，普遍150元/平/月，200以下的小面積單位更是寥寥無幾。
以下是筆者的觀察筆記：
1）2019年以來，廣州商業市場成交最活躍的地方就是琶洲，成了互聯網企業換租首選地。從而租金呈上漲趨勢，普遍上升10%左右，甲級寫字樓空置率下降大約70-80%。
2）據悉，有深圳二房東已經悄悄殺到廣州，在琶洲保利叄悅拿下幾層樓，底價拿貨，再改裝入市。這一現象表明：資本也盯上了琶洲這塊肥肉。
3)目前赫基國際、唯品會大廈已相繼入市，（基本自持）租金創下琶洲新高（租金150以上）。
而辦公氛圍最成熟的萬勝圍，中午時分，保利中悅電梯有時還擠不上，明顯能感受到寫字樓裡的人氣。
筆者試著分析，如果按照通常辦公人均8-10平米的空間，也就是說滿租狀態下整棟樓承載的辦公人群可過萬。
值得一提的是，根據智聯招聘分析數據，在未來一年，將有10萬年輕人才湧入琶洲，預計將釋放數以百萬計的辦公需求。
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未來四年，琶洲依然是主旋律
如果說廣州2008-2018年，是珠江新城寫字樓市場的黃金十年，那2019-2024年的這五年，就是屬於琶洲的舞臺。
根據高力國際此前統計，2020年全市寫字樓新增供應達到頂峰，未來四年總供應量中琶洲佔比6成，預計今年唯品會、小米、阿里巴巴華南運營中心等寫字樓將入市供應。
高力國際華南區董事總經理馮光遠認為，未來琶洲與珠江新城將形成錯位協同的局面，琶洲在龍頭企業的帶動下，成長速度會比當年的珠江新城更快。
目前琶洲仍處於建設和不斷完善階段，人口也處於逐步聚集的階段。
長遠看，等到產業集群落地，發展成熟之時，便是大量企業租賃需求旺盛，急需迴歸辦公之時，賦能寫字樓市場租賃需求的可持續性增長。
再看回當下琶洲經濟數據，2019前三季度實現主營業務收入超過200億元，同比增長104%；實現稅收超過12億元，同比增長49%，這些數據都可以顯示琶洲較好的發展勢頭。
另外，琶洲作為政府大力規劃發展的新商業圈，為了吸引更多、更優的企業入駐，這個片區得到過不少政策支持，所以未來發展是值得期待的。
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